一、找到一个客户喜欢的房子

2014年12月初，我的一个老客户(中国人，一直都会介绍自己的亲朋好友给我)介绍了他的表妹给我，要我帮买洛杉矶东区附近的房产，不需要买很大的，但是因为他们是4口之家，需要3个睡房的。和她通了电话后，了解了他们的需求和预算。我一共找了11套房子，每次看5，6个，看了两天，并没有她非常满意的。到了12月底，我在我们的房源共享系统(MLS) 看到一栋刚上市的房子，我就先开车去看了一下，感觉她一定喜欢(通过前两次看房，就差不多知道她喜欢什么样的房产)，就打电话给她，让她快来看，怕到周末，看得人多，被别人offer先。她来看了之后，非常喜欢，独立屋，1980年建，1480平方英尺(约138平米)，三房两卫，两个饭厅，两车库，占地约8000平方英尺，要价575,000 美元。

  二、 定下出价(Offer)

  一同回到办公室，先在MLS上查一下这个美国房产的底细，诸如，什么时候买的，屋主是谁，税收值是多少，买的时候多少钱。结果是卖主是在1998年买的，查不到买价，查到了税收值。然后再查一下CMA即这个房子的小区在过去6个月销售的情况，来定出卖主的开价是否合理，看了一下，开价合理，估计成交价会在565000美元和570000美元之间，当时我就要跟我的买主定好出价来，最后，定好出价565000，并在买卖合同上买主先签字。

  三、 跟卖主议价

  先打电话给卖主的美国房产经纪人，说他的卖主因为搬到了其他的城市所以卖房，欢迎给价(offer)。 我就把合同以及资金证明（证明买主是有能力购买的，对方才会认真考虑我们的offer）传真给他，买主给价的形式就是一份完全的合同，不是口头，也不是一张纸。在这份买主已签字的合同，一共15页，合同的版本是州政府统一的，经纪人只准填写，不准改动。

  四、合同的主要内容

  1.出价：565000美元。 2.定金：15000美元（通常为出价的3%左右）。3.首期： 50% 。4.产权公司：指定产权公司。5.产权保险：卖主付。 6.测量图：买主付。7.Option: 买主7天之内可以有权中断合约，定金如数退回给买主。 8.10天内，卖主的产权如有问题，买主中断合约，定金退回。9.21 天内如果买主贷不到款，买主就要通知卖主，定金退回。10.买主收到物业公司的资料后，7天内可以中断合同，定金退回。11.卖主同意支付495美元以内给买主买一个一年的房屋维修保险。 12.过户日期。13.卖主支付买主经纪人公司佣金。

  五、 卖主回价(CounterOffer)

  卖主经纪人第二天打电话回来说，其他的都同意，但以下是卖主的回价1) 价格570000美元 2) 17天如果贷不到款，就要通知卖主。

  六、 买主再回价

  打电话给我的买主，如实把卖主的回价告述了她，我们研究了一下，决定回价566000 美元，第二天(24小时)我就发了EMAIL给对方。但是对方一直没有回话，我有些担心中途出错，问卖主的经纪人，是不是有别的人给价，他说没有，他也没有说我们的回价是不是低。因为房子很好，有别的人等着，看我们能不能谈成，一般卖主的经纪人一定要跟我们谈不成之后才能与别的买主谈。好容易等到卖主回价，569000美元，又降了1千但要我们配合所有的服务公司要选他指定的才行。

  七、买主卖主达成协议

  我就跟买主讲，卖主回价569000美元，同时要迁就他的指定公司。我建议我的客人其实可以再还价568000。随后电卖方经纪问卖主同意不，他回话说卖主同意了。耶！近几个月在洛杉矶，一般成交价是要价的97-100%。就这样，差不多么5-6天就谈成了合约，重新改好合同，买主先签字，我由扫描到电脑里给对方发过去，他在给他的卖主发过去，打印出来，签好字，又EMAIL给我，打印出来四份，一份给买主，一份自己留下，一份给美国房产贷款公司，一份给产权公司。

  八、 存定金和申请贷款

  第二天，就到产权公司把15000美元定金和合同给产权公司(要求合同生效72小时存定金) ，同时有把买主的美国房产贷款资料传真给帮助贷款的银行。

  九、检查房子

  打电话给一家好的房屋检查公司，让他们去检查房子，第二天，就检查完了，他把检查报告EMAIL给我，凡是有问题的地方，他都用数码相机照下来了。我查阅一下，没有什么大问题，一些小问题而已（房屋检查公司讲，没有遇到任何一个房子是完全没问题的，几千万的房子或者全新的房子也一样，重要的是不要存在什么大问题）。

  十、要求卖主维修

  把检查报告EAMIL给买主，并写了一个清单要卖主修好有问题的地方，买主说让我看着办就行，之后就把检查报告和维修清单给卖主的经纪人发过去。

  一天后，卖主除了2项之外不同意，其余都同意，最后买主也就同意了，合同很顺利，如果在合同生效的7天内，买主要中断合同，卖主要退回定金的。

  十一、美国房产贷款批准

  买主的信用分数还不错，超过750分(美国人平均680分)，估价公司的估价也出来了(贷款公司负责) ，测量图也好了(产权公司负责) ，产权也没问题，产权保险也好了(产权公司负责) ，美国房产贷款就批下来，一般大概30-45天左右。

  十二、过户

  过户日期为2月10日，卖主上午去签了字，我与买主下午1点去签字，交了首期和美国房产贷款等费用，就完成了产权的转移，把房子钥匙交给买主。卖主支付买房经纪公司的佣金。整个过程非常顺利，买主也很高兴。

  最终，买主，卖主，双方的经纪人都没有见过面，买房的人也没有与银行和贷款公司的人见过面，但大家都与产权公司的人亲自见过面而已，同时产权公司本身就是公证处，过户文件多数要公证的，而买卖合同则不需要任何公证。

曾经听到一个客人抱怨自己原来的经纪人，他想要一开始就了解清楚买房的整个过程，结果被经纪人回答：走一步看一步吧。自此对这个经纪人完全没有了信心。其实房屋的买卖过程是一个看来复杂的过程，但只要大家按照步骤加上一个有经验和责任感的经纪人的帮助一步步的准备和完成，将会是个很smooth(顺利)和有成就感的过程。希望此文可以给第一次在洛杉矶买房的朋友一些帮助。如有需要可和我们联系，关注和联系方式如下。