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美国房产税基础知识普及

美国的房地产税由土地（地产）所有权税、建立在该土地上的建筑（房产）所有权税两部分组成。

而中国的土地属国家所有。所以中国的“房地产税”是对“房产所有权”和70年地产使用权的税收。所以，中国的“房地产税”应该称为“房产税和地产使用税”。

虽然购置美国房产后要每年缴纳房产税，但是在纽约，有些项目仍然享受421-A减免税政策。可以为您减免10-15年的房产税。比如估值136万美金的房产，能帮您减免共计高达24万美金的房产税！

1.在美国买房，不用向各级政府交任何税金

如果一栋新房，建商开价是50万美金，经过讨价还价后是48万美金，那么买房者只需交48万美金给建商或卖房者，不需要交任何的税金给政府；没有手续费。

买房者自己向房屋保险公司买房屋保险；向房屋产权保险公司买房地产权保险。房屋保险公司和产权保险公司都是私人企业，和政府没有关系。

如果有中介，建商向中介支付一定的中介费（3%或以下）。如果是二手房，卖者向买方的中介和卖方的中介各交付一定的中介费（各3%或以下）。但中介不是房地产买卖必要条件。买主和卖者不担心法律方面的问题而直接交易，中介和中介费就不存在了。

总之，美国买房和卖方都是不需要向政府交付税收或其他任何费用。

在中国，买房或卖房，除了名目繁多的手续费之外，还要向各级政府交税。因此，在中国房产税的讨论中，有一个中国房产税是否是重复交税的问题。

2.美国房地产税用于地方区域基础及教育建设

美国房地产税地方政府征收的，只能用于该地方政府所在区域的教育和建设。

美国国家或联邦不征收房地产税。美国联邦向有正当收入者（包括企业和个人）征收联邦收入税。一些美国联邦的各州向个人征收收入税；一些州征收个人收入税和销售税，但包括房地产的销售。 所以，美国住房的房地产税既不是美国联邦税也不是美国的州税。美国房地产税地方政府征收的，只能用于该地方政府所在区域的教育和建设等事业，开支预算和税收预算是对应的。

中国的“房产税和地产使用税”上交国库。

3.美国房地产税的税额，是通过选民和选民选出的政府协商确定

美国的地方政府每年一次通过竞选产生。美国房地产税的税额或税率，通过民选的政府官员，在当年的权衡开展和收入后向全体居民公布草案，多次公开听证会听取意见后，在最后一次公开听证会上有民选官员表决通过。

中国的“房产税和地产使用税”是由政府确定；政府官员由上一级政府任命。不需要直接对交税人负责。

4.美国房地产税有完整法律体系，受法律保护

在美国，如果纳税人认为自己的当年的房产税不公，可以有3个月-5个月的时间，纳税人或纳税人的代表可以参加地方政府召开听证会，协商解决；还有不服，可以向法院起诉地方政府。

如果纳税人不按期交税，税额会按利息增长；到一定数额，地方政府可以在法院和武装警察的协助下，强制纳税人搬出自己的房子；把房子在市场上拍卖。这种事少有发生，但确实发生过。

如地方政府要根据美国联邦政府的法律，一部分税款用于解决部分穷人的住房问题。如一些低收入老人在美国可以得到一个老人公寓；一些多子女单亲家庭的可以申请到整套住房补助。

美国的房地产税法有完整的民主和法律保障体系，而现在的中国的“房产税和地产使用税”的收取和使用，还没有建立起一整套民主和法律保障。

5.美国房地产的档案是公开的，中国则不公开

公开内容包括美国房地产拥有者的名字；房产和地产的的面积和估价；税率和税收额等。

如姚明在2013年出售的房地产，位于休斯敦的Harris County。 到Harris County房地产的网站，打入该房地产的地址，就可以看到其详细资料包括5年的房地产价格和两年的税率和税收金额；该房地产从2011年到2013年都是姚明一个人的名字；2014年就易主了。有的地方政府网站公开该房地产有史以来的全部记录。

在中国，房地产的档案不是公开的。如果中国房地产信息公开，引起的社会后果难以想象。

6.在美国，各州的房产税税率不一

一般在房产市场价格的1%-3%。比方说，一桩房子的房产市场价格是100万，每年的税额在1万到3万美金。一桩房子的房产市场价格不一定是房产的购买价格。无论是房产的购买价格或房产市场价格都包括了房子建筑和地皮的价格。

如上所述，姚明出售前的房产价格是275万，税率是3%。大概的税额是约9万美金（相对于54万人民币）。姚明当上中国国家级官员之后，大部分时间在中国；他的美国的房地产每年要交纳54万人民币，即使姚明这样一个千万富翁，还是要掂量一下的。 这可能是姚明要2013年出售这一房地产的原因之一。

在中国，现在还没有这样的税率。