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曾几何时，在美国的中国人就像美剧里的中国人一样，经常出场，但永远不是主角。不过在美国楼市中，华人可是货真价实的主场明星了。
6月份，准备移民的刘氏夫妇通过朋友联系了一位洛杉矶的华人中介，前期去探路看看合适的房产，一路上跟经纪人聊天，听闻当地近期最劲爆的新闻是，比佛利山庄最贵的房子3400万美元成交，买主也是一对年轻的中国夫妇。
用脚投票离开中国的理由有千百种，“逃离”PM2.5、恶化的生存环境、拥堵的生活空间、现有的医疗体制，追求优质的教育，追求财产安全的港湾……有人调侃说“每一条社会新闻都像是一条移民广告”。而别管能不能顺利移民，海外买房置业都成了众多国人的资产配置首选。
持现金买房的神秘“通关术”
美国全国房地产经纪人协会报告中称“过去一年中国买家购买美国地产近123亿美元，近七成中国购房者直接支付现金。”
按美国法律规定，没有绿卡或者不是公民是无法贷款的，只能现金支付买房，而美国人的现金概念，多是指银行本票，但是据持有新泽西州房产买卖执照的经纪人周小姐爆料，“外国人在美国买房，现金全款支付的客户最多的是俄国人和中国人，她曾经接待过一个大陆客户，在美国买房的钱是交到律师手里代缴，该客户拿给律师两个提包满满的美元现金，差不多有200万美元，把律师吓坏了，律师说你怎么不去银行开本票啊，这么大额的现金一般是要请专业保安公司押运的。大陆客户说我不会数钱，数完了也不敢拿去银行，而蹊跷的是，这个客人买完房就消失了，甚至没有取钥匙，事隔2年后才回来，据说在国内因为某些原因被限制出境，最近刚刚解禁。”
类似这样的故事，在美国华人房产经纪圈里，每个人都能“耸人听闻”的说上几个。先不论故事的真假，这些案例的背后却反映了一个不争的事实，虽然有外汇管制，虽然有政策法规，但是具有强大购买力的中国人还是漂洋过海，带来了现金买房的壮举，也带来了中国式的“房地产通胀”。
常年居住国外的张女士反映，美国海关虽然对入关现金不限数额，但超过1万美金需申报，不过很多中国人并不申报，因为吃准了即使查出也只是暂扣、最后罚款了事等等。而另一方面，中国海关对外汇出境的管控其实更为严格，北京海关党组成员、副关长宋京雁曾就旅客行李及邮递物品常见的通关问题作出解读。宋京雁表示，“旅客进出境携带超过20000元人民币现钞，或超过折合美元5000元外币现钞都要向海关申报。”另外，据《携带外币现钞出入境管理暂行办法》：出境人员原则上不得携带超过等值10000美元的外币现钞出境。
两国的海关把控如此之严，现金到美国并没有想象中那么容易，张女士提到身边一个朋友的情况，一个从事煤矿行业的人，汇了500万美金到他正在美国读书的17岁儿子账户里，结果如此大额的资金流入一个17岁孩子的帐户引起了美国国土安全局和税务局的注意，并且把账户冻结了半年多。
那么现金究竟是通过什么渠道流到海外的呢？某知情人士解答说“国内的富人把财产转移到海外，一般是通过与地下钱庄兑换，在国内支付人民币，在海外拿美元。”
EB-5捆绑美国房产 诱惑与风险同在
不过值得特别注意的是，中国人买了美国房子，合法身份还是问题，不是说旅游签证就可久居，没绿卡、不是公民的话，即使在美国买了房子，子女也无法读书，很多人又把投资移民的希望瞄向了美国EB-5投资移民方案，此方案是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别。
EB-5的风险与诱惑一样大，投资金额为50万和100万美元两种，投资新企业或者已有亏损企业，并在2年内解决10个人的正式工作。说的通俗点就是，美国只关心2年内，你是否能给10个美国人发工资，上保险，而10个人每年的费用支出大约也有30万美元左右了。
一部分深谙中国人投资心理的美国商人，把EB-5与买美国房产结合到了一起。
此前备受移民圈关注的芝加哥会议中心案，为国人敲响了警钟:自2011年下半年起，28岁的芝加哥会议中心总裁Anshoo Sethi频频亮相于中国各大媒体，他自称来自于一个有着三十年经营酒店历史的家族，计划从中国筹资2.5亿美元在奥黑尔国际机场（O'Hare International Airport）附近兴建五家豪华酒店，并使投资人籍此拿到绿卡。
然而好景不长，就在今年2月份，美国证券交易委员会(SEC)在其网站上宣布，美国商人Anshoo Sethi谎称投资者购买其公司股份从而通过美国的EB-5投资移民项目快速移民美国，诈骗250余名投资者1.45亿美元投资和1100万美元管理费用，这些投资者大多来自中国。投资者被骗的1100万美元管理费用已有九成被花掉。
虽然芝加哥会议中心项目，对EB-5投资移民的口碑造成了极大影响，然而对美国房产、对移民充满渴望的国人，还在前仆后继的试图通过此法案走出国门。资深移民律师王小姐呼吁：“法案的形式没有错，但理性选择移民公司和中介推销到你手里的项目，是每个投资人必须做到的一点，千万不要不经评估就轻易做出选择。”
中国父母的疯狂：学区房买卖现场像拍卖会
中国买家的疯狂不止于此，其强大的购买力给美国楼市带来巨大冲击，最新发布的数据显示，全美20大城市5月价较去年同期大涨12.2%，创2006年3月来最大涨幅，旧金山与拉斯维加斯分别以24.5%、23.3%名列前茅。达拉斯与丹佛两个城市的房价更创下新高。全国供应吃紧导致房价走高。市场同时预期房价走高与利率走升，可能使市场更为活络，进一步推高房价。
居住海外的知名投资人安普若感慨到：“我年初就预测今年美国房地产大涨，但万万没想到已经近似疯狂的地步。那天我和北大教授就讨论这个问题，现在把北上广的房子卖了，到美国买房，可能是个好主意。北上广未来房价上升的速度可能不如美国的学区房。7月份波士顿开始抢房子了，因为很多人都想在7月底前在好学区买好房子，好让孩子入学，而今年许多业主都预期房价会涨，都想hold，不卖等明年涨价，所以今年在几个好学区的房屋供应量很少，于是出现了一个稍微好一点的房子上市，7,8个买家抢，有的在listing price上再加价5万美元，疯了。”
海外媒体人王莹更提到，“波士顿的疯狂学区房可比旧金山Bay area差远了。30多个Offers, 超Listing30多万。甚至还有Seller agent就地涨价，只接Cash offers。”
其实早在2012年年初，媒体就曝光了一位中国妈妈在美国纽约地价最高的曼哈顿地区，为自己2岁的女儿买下一套650万美元（约合人民币4000万元）的豪宅，目的是为其将来上大学做准备。这位妈妈未雨绸缪，到美国给孩子买学区房的故事，也从侧面反映出有部分中国买家到美国买房投资的事实。
另外再让我们先刨除各种税费，只对比下中美的学区房的价格差异，这种类比法虽然“简单粗暴”了点儿，但也说明了点儿问题。
位于美国新泽西普林斯顿地区普林斯顿大学旁的一栋房子，也就是我们讲的学区房了，面积约300平，售价619000美元，折合人民币不到400万；而在北京北四环外一在售的二手房，建筑面积89平米，公摊约20%，售价415万。
如果你是能拿到绿卡的中国家长，你会买哪处房产？
一个北京网友算了笔账，不是富豪也可在美国买房，道理很简单：1.北京200平米房子卖了600万;2.在美国买两栋别墅470万，出租26000，
经理人费1240，房产税4300，月净收入2万多(以上全部人民币计)。
连锁效应：房企新生财之道 去海外给中国人盖房子
中国人的钱流向了哪里，房企就跟到了哪里。国人出海后，嗅到“钱味”的中国房企也分赴海外。2012年5月，万达砸出26亿美元收购全球第二大院线集团AMC，2012年9月，鑫苑置业斥资5420万美元，买下纽约市布鲁克林威廉堡城区一地块，并计划拿出1.50亿美元开发。
王石在美国纽约哥伦比亚大学出席一个中国商界会议时表示，不少万科的客户将移民海外，其中30%是选择北美为目的地，因此万科会跟随这些客户进军北美，把业务扩展到加拿大及美国。
2013年初万科与美国房企开始合作开发旧金山项目。
与此同时，绿地斥资10亿美元收购美国洛杉矶地产项目，SOHO中国和巴西财团以7亿美元买下美国纽约通用大楼40%股权；均是中国地产商在这方面的最新行动。不难预见的是，随着中国买家的身影越来越多地出现在海外市场上，中国房企也将越来越积极地参与到这一轮新的商机中。
世联地产董事长陈劲松认为：“中国利率市场化、入轨道，而同时中国国内投资渠道缺乏使很多中国人将目光投向海外，因此中国人来美国买房已经成为一个趋势。这股热潮带动中国开发商纷纷来美国开发地产。”
由此看来，海外的房产，似乎已经成为中国成功人士的标配了。
著名媒体人陈文茜却“不合时宜”的唱起了“反调”：“这是一张错乱的地图。中国经济增长放缓，保7%都成了防卫战，完全告别2007年世界工厂14.2%增长的黄金时代。但是太平洋另一端，美国房屋销售强劲，近27%均为中国买客；南半球澳洲北岛二千多万人民币海景豪宅，敲门走入的新主人，也是中国富豪。一个国家的金融体系在灾难中，它的若干子民在挥霍逃逸中。”
笔者其实也有疑问，如果让我们再追溯远一点，古代的郑和七下西洋，按历史教科书上的说法是“播仁爱于友邦，宣昭颁赏，厚往薄来。”那如今出海的中国人，又将为这个世界带来什么？
随着房企的加入，海外房产投资更加火热，但是并不是所有的投资者都能获取高回报。怎样才能使自己的房产投资朝获得最大化收益的方向发展？
确保你的房产得到良好的管理
许多投资者能够自己管理好房产。他们找到租客，并直接与之打交道。如果房产离业主住处不远，自己也有时间和耐性打理，是最好的了。如果情况不是这样，可以雇用专业的房产经理，并且踏实地做好情况跟踪和听取真实的情况汇报。
能够年复一年地管理好自己的投资和出租事务的专业经理值得高价聘请。房产管理经理做得越出色，租客就越满意而愿意长期租房。租客来来去去的很容易带来不爽，收入又要少。管理好房产出租是很值得投入的。
最好的管理公司是那些了解租客需求的，防止问题发生，并能为租客带来良好体验的。同样地，那些拖拖拉拉，拒绝维修和更换设备部件的房东，可能自食其果。
懈怠于打理和房东顽固不化经常造成不必要的空置和房客的抱怨与争执。请你不要让这种情况发生在自己身上，从而导致收入的损失。
把个人的使用率降至最低
拥有可以收取租金并时常度度假的寓所对很多人都极具吸引力。然而，购买投资型不动产和度假不动产却有很大区别。
投资型不动产用于最大化地获取租金收入和投资增值。如果管理得当，每月都有固定收入。这种房产并不用于个人之用。有些买家选择长达十年的全出租计划，然后到退休后再自用。这个计划很不错。
度假型不动产也可以产生收入，但是不太固定，或者时常中断。有时候你出租几个月获得不少收入，而其他时候你却一无所获，与此同时你还在支付房产产生的各种费用。游客什么时候来什么时候走都难以事先知道，同时短期出租的管理维护费用又十分高昂。
选择一套最好的套房
当房产价格大幅下跌的时候，购买最便宜的房产并不意味着是最好的投资。相反，这种廉价房产时常是赔钱又耗费精力的投资。
和其他事情一样，房产也存在一个使人乐观的中间地带。要做的是在一个不错的社区，选择一处价格合理的房产，但是要挑最好的购买。
如果社区中有湖景，就挑能临湖观景的。如果高层的两居套房又有多出的楼顶空间，或者阳台更宽敞，买下没错。如果社区有泳池、网球场和烧烤区等公共设施，价格只比街对面那些没有额外设施的社区高一点，那宁可多花点钱买下。
要耐心等待，直到合适的房产出现为止。记住，对于优质的房产不要过于吝啬，因为这通常是值得的。
要充分使用这三招来提升自己房产的投资回报，最好的方法无疑是三招并用。如果买贵了，或者买了一个不好的位置，就很难解套了。然而，无论处于什么情况，随着时间推进，坚持这三招总会对你的房产投资产生积极的效益。
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Simon 专业地产经纪，就职于全美最大房产公司之一的Coldwell Banker旗下的Alliance Realty。拥有系统、专业、全面的地产知识，专业从事住宅、商业、土地、生意买卖，房屋租赁管理，协助办理购房贷款，旧房翻建，地产投资咨询等。专精学区房、华人生活圈房屋买卖。无论您是购房自住，抑或是商业投资，本人都会根据您的需求，为您量身打造适合您的投资方案，并以专业经纪人的眼光、投资者的敏锐、诚信的服务为您物色到您心仪的房产。
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