通常来说，美国房地产贷款分为工程贷款和长期贷款。工程贷款用来进行建设或是对建筑进行重大修缮。它周期一般较短，为1-2年。取决于完成工期以及将其出租所需要的时间。工程贷款利率可以是浮动的，通常取决于银行主要利率，或者国际化贷款需要取决于LIBOR（伦敦银行同业拆放利率）。它每期需要偿还利息，期末一次性偿还全部本金。

工程贷款主要是由银行主导的，因为银行周转周期相对短，而浮动存款利率更缩短了借贷时间。

而长期贷款是建筑物建造完毕，并且承租人已经确定了的情况下发放的。它的周期较长，通常是5年、10年、甚至是20年；利率通常是固定的，并且需要分批偿还本金和利息。长期贷款一般由寿险公司和养老基金主导，它们长期融资的范围，还有固定利率，与不动产贷款的特性相匹配。

当然，有些银行为某些特定工程也提供“小额长期贷款”，以便借款人通过完成施工，出租，以及还本付息的方式，将工程贷款转为可以持续数年的长期贷款。

近年来，华尔街投资银行以及许多非银行的金融公司参与到这一市场中来，使得这两种贷款的区别变得模糊起来。银行通过资产证券化活动，可以有较为充足的流动性来提供长期贷款；而寿险公司提供工程贷款相关的金融工具，使得它们能够转化为长期贷款，满足自身投资需求。

确定贷款人

对于不动产开发商来说，第一步就是寻找贷款人。对于外国公司来说，与美国本地的开发商、律师、经纪人合作是比较明智的选择。他们的专业能力与经验，可以在美国市场中寻找到比较优质的工程贷款和长期贷款源。在长期贷款市场，通常还有一些抵押公司，会作为经纪人帮助开发商寻找潜在贷款人。

一般来讲，开发商在确定最终贷款人之前，会收到许多贷款利息报价。如果贷款数额比较大，几名贷款人可能会联合起来，或寻找其他贷款人一起组成银团，参与到贷款过程中。

贷款协议条款清单和贷款承诺

一旦确定了贷款人，开发商和贷款人就会一起坐下来，签署协议条款清单、贷款承诺，并列出主要安排和条款。

协议条款清单通常为1-2页，仅简单列出提供贷款的最基本商业条款，包括借款人，不动产、贷款数额、贷款期限、需要给予贷款人的费用及抵押物。这些条文主要是针对借款的开发商的，对于贷款人没有绑定义务。

贷款承诺则是另一种情况。它通常长达30页以上，充满了详细的贷款人和借款人的权力与义务，是双方充分谈判协商的产物。通常来讲，贷款承诺对贷款人起约束作用，使贷款人负担起在协议条件下发放贷款的义务。当然，在实践中，贷款人会使用种种措辞和文字技巧，尽量削减它的义务。

贷款证券化与共有贷款人

对于那些数额巨大的贷款来说，往往需要一个以上的贷款人。贷款证券化市场允许原始贷款人通过抵押，把贷款证券化，出售他不愿意承担的份额。

当然，贷款证券化市场目前还比较小，传统的做法是选择其他贷款方加入，形成“共有贷款人”。在“共有贷款人”结构中，贷款发起人分别与所有共同参与的参与者达成协议。发起人共同享有贷款文件中的合同与义务。贷款发起人作为中介身份，为自己和其他参与者管理贷款。

美国地产那些事儿

分享朋友

点击右上角分享到朋友圈

点击右上角发送给朋友

公众账号

点击右上角查看公众号

扫一扫

以下是“美国地产那些事儿”的二维码，关注我们请大家扫一扫

联系我们：[email protected]