• 收入（cash flow）

• 当地的投资回报率（CAP RATE）和 GRM （Gross Rent Multiplier).

• 增值潜力

怎样计算投资回报率

• Cap Rate 投资回报率

Cap Rate 是净收入(NOI—Net Operating Income)和买价的比例，即净收入/购入价。

比如一百万买入地产，每年净收入七万，

cap rate: $70,000/$1,000,000=7%

曼哈顿的Cap Rate 在3-6%，美国全国平均: 7.1%)

为什么曼哈顿的投资回报率低于其他地区呢？

1. 这里是全世界投资者瞩目的地方。需求大于供应，回报率低也有人接手。

2. 被认为具有升值潜力。

3. 人气旺，空置率低，租金有保障。

4. 很多投资人家住纽约，不愿到远的地方去投资。

5. 除去涨租受限制的单位，租金的涨幅高。（纽约有rent stabilized 和rent controlled 公寓。租金远低于市场价free market rent。）

不仅是曼哈顿，布鲁伦和皇后区的投资回报率也难以超过6%。原因同上。

如果到其他地区寻找投资项目，能找到回报率在6.5-10%的项目。

比如学生公寓， NNN （连锁店是租客，负责交税，保险，以及维修），多单元的大型公寓楼等。这种投资一般由当地专业管理公司管理，投资人作为房东，并不需要处理日常琐事，只是把租金收入的5%-10%作为管理费就可以了。（NNN不需要请管理公司管理）

如果投资额在100万美金之内，学生公寓是一个不错的选择。尤其是现在中国留学生越来越多，房东若能在请管理公司管理的基础上，提供家具，与学生用中文互动，给初来乍到的学生提供方便，也能给学生家长带来一些安全感。在纽约和离纽约三小时之内的地方，有不少不错的学生公寓投资机会。当然美国学生也是很重要的房客来源。

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