简单讲，商业地产是作为商业用途的地产。 与住家地产相同的地方是都有升值潜力，不同的地方是商业地产能给拥有人带来收入。
长远看，和其他不动产一样升值，同时还为投资者带来收入。
美国国税局把收入分为主动收入和被动收入。房产租金属于被动收入。
商业地产分几类：
• 办公楼
• 多家庭/公寓楼
• 零售、购物中心/店面 (包括NNN）
• 工业地产（仓储，工厂）
• 旅店
• 特殊用途 （老人院）
美国75%的百万富翁是通过房地产投资致富的。
在最成功的地产投资人里， 超过90%是投资商业房地产获得财富。
通过向银行贷款投资地产， 可以发挥杠杆作用。
而税的方面，政策又对投资人有利。 比如“折旧”，即按年数（30年左右）将地产价值每年的“损耗额”计算出来，直接从租金收入里减去。同时贷款利息也是“抵消”收入的一项，还有部分维修费用，交通费用也可以拿来减税，使地产收入的真实“税率”低于普通收入，这也是美国地产投资受人青睐的原因之一。
下面举几个商业地产案例：
Marano家庭1979年到1999年在曼哈顿下城陆续买了四个相连铺面。总共花了$254,500。
2011年卖给51个中国人组成的投资开发公司， 卖价：$8.5 million. （见下图）
案例二：
• 2003年，66岁的Harry Macklowe 以1.4billion（14亿美金）的竞价买下GM大楼。当时所有人都认为太贵。几月后乔布斯租下楼前广场地下室，设计“玻璃方块”，开苹果店。
• 2008年GM大楼估价：2.7Billion （27亿美金）。
我的好友夏女士2010年与合作伙伴一起买下华盛顿附近的26个公寓加27个车位，成交价：210万。（地是lease的）贷款65%。
他们接手后自己管理，做简单维修，调整租金，平均每户涨租$400。
2012年做重新贷款，银行估价350万。重新贷款后拿出一百万，继续寻找投资机会。
投资美国商业地产能得到相对稳定的收入和升值潜力，是不争的事实。后面的文章我们将介绍商业地产的价值是怎样计算的，以及怎样寻找适合自己的投资项目。
