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外国人只要有钱，自己的或是借的，在美国可以随便买房置地，合理合法，基本不受什么限制（贷款除外）。但是要更上一层楼，投资美国的私募金融市场，例如私募基金，房地产众筹项目，必须要满足一定的条件。美国只有7.4%的人有资格。

美国证券交易委员会（SEC - Security and Exchange Commission）早在1933年就把投资人分为两类，主要目的是保护小投资人，控制私募投资，摒弃不必要的投资风险。之前的文章提及过，90%的美国私募项目是需要严格遵守美国证券交易委员会条例D（Regulation D）的规定，这个条例内容十分简单，但是意义深远，以后的文章会具体描述。篇幅有限，这里主要谈什么人可以投资私募项目，美国证券交易委员会是怎么将投资人分类的。

答案是：不是所有群众都可以投资这些私募项目（包括房地产众筹项目）。在华在美的中国投资人，必须具备认证合格投资人（Accredited Investor）的条件。这类人或家庭只占美国人口的7.4%。各别的房地产众筹平台偶尔会推出一些回报比较低的大众产品，适用于条例A（Regulation A）。这类产品所有的人都可以投资，而且门槛很低，通常500美元就可以参与。但是众筹平台申请条例A项目，费时费力，一般要花6到7个月的时间申请批准，还要花很多钱来请律师税务师做特别详细的报表和审计工作。美国证券交易委员会的目的是如果项目对所有投资人开放，必须要保证万无一失，因为小小投资人不懂风险，不能自保，所以谁推的产品谁得提供一定的保障。所以这类条例A项目通常是费力不讨好，基本没人做，偶尔做一个也是为了大张旗鼓的做宣传。

顺带提一句，美国所有的金融产品都是投资人自负盈亏，证券交易委员会把重点的治理对象放在私募发行人上，严格规范，本着谁发行谁负责的宗旨，这样相应减少了一些投资人的风险，这叫周到，为人民服务。发行烂产品的人早晚会受到严厉制裁和审判，这是法律的力量，所谓法网恢恢。道理很简单，就像喝水一样，水源好，喝的人就不会因为喝水而生病，人不生病，就不会闹事儿。前一阵西雅图搞开发骗钱的那个喇嘛就被抓了。美国人，大智若愚，不搞小聪明，眼光比较长远。美国没有类似中国P2P独具特色的保险公司承保，表面貌似无风险投资，违反了”投资有风险“的基本原则。把投资人的风险去掉，必然加大了发行人的风险，如果大多发行人都在承担投资人的风险，表面风平浪静，实际上提心吊胆，那很快就会转换为政策风险，保险公司也会提早跑路，形同虚设。这是一种具有强烈连带风险而且又不具备可持续性的不成熟投资现状，所以其产品都是短期短利。高大上的金融产品应该具备时间延展的属性，而非急功近利。好的投资刨一个坑就够了，一辈子收益。为什么说房地产是优质投资，就是这个道理，世界前二十地产大亨就是这么搞的。

在美国，认证合格投资人（Accredited Investor)是指有丰富投资经验且能够自负盈亏的投资者。美国证券交易委员会条例D第501款（Regulation D Rule 501）规定，合格投资者（个人）必须满足以下条件中的任何一条：

* 投资人个人净值或者与配偶的家庭净值超过一百万美元（不包括用于自住的房产）。

* 在过年的两年中投资人的每年收入都超过20万美元，且今年也将会有超过20万美元的收入。

* 在过去的两年中投资人和配偶合计收入超过30万美元，且今年也将会有超过30万美元的收入。

由Spectrem集团进行的一项研究发现，在2011年，有860万个美国家庭至少有百万美元的净资产，即所有的美国家庭的7.4％，为认证合格投资人。但当时的这个数字包含了纳入自住房屋的价值。 2010年，多德 - 弗兰克（Dodd-Frank）法案重新定义了合格投资者，包括加入通货胀涨因素调整，在计算净资产时必须除去自住房，和重新定义个人收入和净资产的条件，所以美国的认证合格投资人的数量应该不到7%。

根据美国国税局公布的数据，2009年有3,924,489个人纳税申报表申报的收入（调整后总收入）在20万美元以上，3,975,288个人扩充收入在20万美元以上。如果算上那些有至少100万美元净资产（包括自住房）的人，总的满足合格投资人的数目大约是8,600,000，与上面研究结果相符。

“认证合格投资人”的演变

自20世纪30年代初，联邦政府监管部门发现合理合法保护普通投资者购买私人发行的证券，并同时维持对小企业和其他初创公司的成长是一个很大的挑战。很多初创公司的良好发展能够给美国带来就业增长和经济的腾飞。但是也会有很多小公司在大风大浪里被淘汰。平衡这个任务多年来一直是美国证券交易委员会排在首位的议程之一。最终，1933年，美国证券交易委员会提出了“认可的投资者”，对投资格局影响深远，直至今日。这种划分是由美国证券交易委员会实施的保护普通小投资人的措施，这些平头老百姓没有资源来获取任何披露投资信息的渠道，无法对私募证券产品做出任何理性判断。通过创建这个标准，美国证券交易委员会感到很放心，把这些小投资人排斥在外，减少了不必要的动荡和审计麻烦。只允许认证投资人投资相对复杂规范不统一的私募金融产品或参与私人证券发行，自己有能力承担风险，不会引起不必要的麻烦。

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