美国买房指南:房契上加上孩子的名字?,美国纽约百佳地产微信公众号文章

父母给孩子买房，美国通常有几种做法，下面我聊两种常见的，也是常被中國客户问到的。所有的解释及建议不具备任何法律效力。只为帮助在美国买房的朋友了解一些当地常识。

（做法1）房契上只写大人名字，死后留给孩子。

（做法2）房契上同时写上大人和孩子名字（联权共有joint ownership with rights of survivorship）。大人逝去后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。

（做法3）还有就是仅写孩子名字。在美欧，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须准备代理人“后备军”…… 所以问问律师就会了解这个方法有多麻烦！

主要举例比較一下常用的（做法1）和（做法2）：

（1）房契上只写大人名字，死后留给孩子。

您现在以个人名义买了80万的房子，三十年后您去世后孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市价（假设120万），如果他马上以120万卖掉房子，收益所得是零（120万售價– 120 万计税底数= 0），不需付任何收益所得税 (capital gains tax)!

（2）房契上同时写大人和孩子名字（联权共有joint ownership with rights of survivorship）。

您买了80万的房子，馬上就把孩子的名字同放在房契上，這在美國算作是贈予他一半产权，他的计税底数 (Tax Basis)会是您买价80万的一半，即40万。等三十年過去，您去世了，您那一半由他繼承，计税底数（Stepped-up Basis）是您去世那天房屋市价120万的一半，即60万。再加原先他受贈那一半的计税底数40万，總计税底数為100万。他若馬上以120萬賣房。收益所得是120万售價– 100万计税底数= 20万，他需要为这20万收益納税（如果这不是他的主要居所 primary residence)！

可以看出，联权共有增加了孩子的納稅負擔。

联权共有还有不少隐患——

*** 如果将来有一天因某种原因你急用钱，非常需要卖掉这个房子。你肯定是非常癡爱自己的孩子，可谁也不能担保他也爱您愛得全无保留。万一他在這緊要關頭阻拦卖房，您可是一点办法也没有！

*** 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，結果可能是他的合法繼承人和您一起擁有這個房產，

有些時候這對您可能不是個好消息……

*** 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，他的债权人creditors会来找您。

*** 如果孩子有税务问题，会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。

*** 如果孩子申请破产，即使您有一半产权，房子仍可能被强制卖出。

*** 如果孩子被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，房产也会被牵扯到。

*** 而且，前面說過，和孩子联权共有房产在法律上算为您赠送一半房产给他，如果房价超过$26,000，您需申报联邦赠与税 gift tax。

***　联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。

美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群，为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时，政府会调查申请人有没有通过转移财产，使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。

听起来有点复杂。

（本文转载自“美国买房子”）

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