【居家置业】美国房地产投资的主要税务问题简析,美国北卡四通房产微信公众号文章

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美国人一直有一句谚语：“世上唯有死亡和税收是永恒的”，由美国著名政治家兼作家本杰明· 富兰克林在18世纪提出。可见税收在美国民众的地位不容小觑。多年来，美国税法经过不断修订来完善整个税务机制（联邦和州立），直接隶属于美国财政部的税务局(Internal RevenueService, 简称“IRS”)职能范围非常广泛。对于美国不动产投资来说，其税务事项就涉及房地产物业税、转让税、增值税、赠与税、遗产税等，所需纳税义务包括了在美投资的外国人。因此，中国人在美国进行房地产投资时，税务问题是不可避免的。本文中，笔者主要简单介绍一下美国联邦税法在房地产交易中所涉及的主要税务问题。

增值税

税务局IRS官网论题409定义了“资本收益”和“资本损失”：纳税人所拥有的自用或投资目的的资产几乎都被认定为资本，如房屋、家用设施、投资目的的股票或债券。当纳税人进行资本出售时，产生资本收益还是资本损失主要取决于资本本金和出售价格之间的差额。当产生资本收益时（即出售价格高于资本本金），纳税人需要缴纳增值税；反之，纳税人增值税金额为零，但仍然有资本损失的申报义务。

资本收益的增值税又被细分为“长期收益”和“短期收益”，主要以持有和出售资本的年限为区分。在出售前持有资本为一年以上，即为长期收益；在出售前持有资本为一年或者以下，即为短期收益。一般来说，资本收益作为纳税人当个财政年的所得，按照个人所得税税率进行税务缴纳。但是，若认定为长期收益，那么长期资本净收益则按照当个财政年IRS规定的长期资本净收益税率来进行税务缴纳，通常“长期资本净收益税率”要比同期的个人所得税税率要低。而且，“长期资本净收益”的纳税基数也会比“短期资本净收益”的纳税基数计算方式要更有优势，即长期资本出售收益- 过去持有资本年限中未使用、无法申报抵税的资本损失。据美国最大的报税系统TurboTax数据分析，在2014年，根据纳税人不同的税级（TaxBracket），短期资本收益税率可以最高达到43.4%，而当年的长期资本净收益税率为0%、15%或20%不等，除其他税法规定的25%或28%高额纳税率特例以外。对于房地产市场，长期和短期收益税率不同，有效地规范和防止了一批“炒楼”现象。

在产生资本损失的情况下，纳税人在一定限额内可以抵扣纳税基数。每年的资本损失用作抵扣个人所得税纳税基数至多为$3,000（若夫妻所得税进行单独申报，每个各自可使用的抵扣数额为$1,500），若资本损失超过$3,000,多余损失通过一定的计算方式可以累积到后续财政年进行抵扣。

房产资本收益的增值税特殊机制

由于房地产自身的特殊性，IRS针对其出售后的资本收益增值税纳税机制进行了专门的规定。通过IRS官网论题701、703以及公告523号文件全面设立了纳税计算方式、申报制度和减免情形。接下来，我们会总结几种投资者需要知悉的特殊规定。

1、增值税免征额

当纳税人出售“主要住宅房屋”（Saleof Main Home）时，若符合IRS规定的特殊条件，那么其个人将至多享有$250,000（或夫妻共同申报情况下至多享有$500,000）的免征额。IRS规定，享有免征额的出售房产必须满足两个条件，即所有权和使用的双重条件。

联邦税务法案IRC(Internal Revenue Code)第121条款规定，纳税人在出售标的房产前5年内必须拥有且使用其为“主要住宅房屋”的年限累计长达两年或以上。所有权条件和使用条件不需要同一个2年来满足(2/5年限要求)，但在出售时纳税人必须满足这两个条件才能够享受免征额。另外，如果纳税人在出售标的房产前2年内已经通过其他房产出售享有过一次免征额的优惠政策，则该标的房产出售的资本收益就无法再次享有。对于夫妻共同申报情况下的$500,000免征额，需要满足的前提条件有：1）夫妻任何一方满足前述的2/5所有权年限要求、2）夫妻共同满足前述的2/5使用年限要求、且3）夫妻双方在出售前2年之前都没有享受过其他房产的免征额优惠。

可以看出，上述免征额主要提供给纳税人的自用房产（PrimaryResidence），并不适用于投资房产（如出租房）。

2、增值税的基数抵扣

增值税的基数，也就是资本收益净额=出售价格– 资本本金– 免征额（如适用）。税务局公告523对于资本本金的计算方式进行了详细的罗列和分析。而如何理解和运用这部分资本本金的概念，决定了纳税人的缴税基数大小。因此，在投资房产前期和持有房产期间，投资人咨询正确的税法律师意见和聘请规范的会计师申报税务是非常重要的一环。

基本上，资本本金包括：当年购房时的购买价及其他费用、出售房产时的相关支出、出售房产时需要缴清的房屋抵押贷款余额、以及房产持有时进行的房屋改建费用(Improvements)。所以，纳税人在购房时的律师费、向政府缴纳的买方转让税、产权保险金、测绘图支出、出售时向地产经纪支付的经纪费、向房屋所在地州立缴纳的转让税、律师费等都可以算入资本本金，作为增值税基数的抵扣。在纽约州，房地产转让税分为纽约州转让税和纽约市转让税（如适用）两种。一般二手房市场中，纽约州和市的转让税都由卖方来承担，只有一个纽约州特殊的“豪宅税”(MansionTax，房屋交割价为$1,000,000或以上)是明确由买方来承担。如果投资人购买的是开发商新楼盘，通常开发商会明确要求所有前述转让税都要由买方来承担。从数额规定上来说，纽约州和市的税率各不同。

1）纽约州转让税税率为交割价的0.4%，即每$500对价中收取$2转让费；

2）纽约州买方豪宅税为交割价的1%；

3）若房屋位于纽约市五大行政区内且交割价超过$25,000，纳税人还需要缴纳纽约市转让税:

a. 房屋对价为$500,000或以下，纽约市税率为交割价的1%；

b. 房屋对价为$500,000以上，纽约市税率为交割价的1.425%；

c. 其他3家庭以上房屋、非共有公寓或非合作公寓的房产，对价$500,000或以下的税率为1.425%，对价$500,000以上的税率则为2.625%.

在每一次房屋交割完毕之后，我们都会为每位客户提供一份过户文档（ClosingPackage），包含所有重要的过户原件以及详细的过户费用清单和支票复印件。其目的就是为客户后续的报税事宜提供清晰的参考。

更需要投资人知晓的应当属房产持有期间的改建费，它并不包括房屋折旧通常产生的维修费（如维修漏水问题等）。右侧的表格中，IRS明确规定了可抵扣的改建费类型，主要指的是加建卧室、车库、凉台、搭棚、游泳池、栅栏、新的屋顶搭建、阁楼的隔离设施系统、管道铺设、地下室的翻新等。所以，投资人必须将这些可抵扣的改建项目和费用记录都保存好，以便享有到最大的增值税基数抵扣。

3、1031同类财产交易——增值税缴纳的延迟机制

为了达到衡平法原则，联邦税务法案IRC为无法享有免征税额的投资房产所有者提供了另一种纳税机制，即1031同类财产交易(1031Exchange)。IRC第1031条款规定，若纳税人通过出售投资资产A的资本来换取另一种同类投资资产B，那么出售所得的资本收益暂时无需缴纳增值税，待纳税人进行投资资产B处置时再进行增值税的缴纳。这个规定主要是为了避免投资资产的重复征税问题。为了符合1031条款的要求，出售和购买的资产必须是同类型且具有投资性。而在房地产市场，所有房产都被认定是同类，因此只要符合投资性房产这一个要求，投资人即可运用1031延迟报税机制。另外，1031同类财产交易规定是IRS联邦层面的纳税机制，投资人甚至可以进行跨州的出售和购买交易。当然，也有极少个别州的州立税法明确不适用IRS1031条款，投资者在考虑运用1031机制前必须咨询相关税法律师。

另一个1031同类财产交易特性则是时间性。在1031条款实行最初，法律规定投资资产A的出售和投资资产B的购买必须同时发生。但经过多年的实践得出，两笔房地产交割实际上很难同一天进行。因此自1979年之后，IRS对1031条款进行了时间上的修订。为了完成1031同类财产交易机制，纳税人在出售房地产A（relinquishedproperty）交割完成前必须明确此房地产A将纳入1031同类财产交易机制、在房地产A交割完成后的45天内必须确定房地产B(replacement property)、在房地产A交割完成后的180天内完成对房地产B的交割事宜。IRS要求，纳税人必须聘请有资格的第三方进行资本收益监管，且买卖双方律师作为利益冲突人，不具有第三方监管人的资格。