买美国公寓怎么能不知道物业管理?

2014年08月04日 华人投资美国房产


在美国,许多公寓房设有公共地区的现场维修人员,也可以帮您维修您的单位,即 使您不在家。 如果你喜欢旅行, 这对您来说无疑是个很好的消息。在美国的大中城市,除了私有产权房产外,还有相当数量的公寓。数量准确数字我无法统计,但可以肯定地讲,按照套数计算估计恐怕不会少于私有产权房数量。之所以有这么大数量的公寓,是大量的市场需求决定的。因为美国教育十分发达,各大中城市都有几所甚至几十所高校,大量的本土学生和各国留学生很多,他们基本上都租住公寓,还有一些工作的人、甚至个别家庭也喜欢住公寓,促进了美国公寓的发展。


公寓楼有高层,也有二、三层的小楼房,也有别墅房。为满足不同人群的需要,房型也很齐全,三房、二房、一房及别墅房应有俱有。公寓房也是私有产权的,但持有者大多是房产管理公司,这些公司都是私营企业,他们既销售产权房、也中介二手房,还管理公寓房。在美国这样的房产管理公司比比皆是。

那么,这些房产管理公司对公寓的物业管理是如何操作的?现将我们全家在美国居住的公寓简要介绍,从中可以大致了解美国的公寓物业管理概况。

我们居住在一幢名为“宾夕法尼亚”的公寓,它是一座只有三层、像四合院样的环型楼,共有4个楼组,每个楼组12家,再加上因依山坡建设,有一侧加一层底楼,整栋楼总计50多户。户型包括二房一厅、一房一厅和一房无厅。租金分别为每月1200美元、800美元和700美元。


这里与著名的匹兹堡大学和卡内基梅隆大学相邻,地段好,供不应求。住户大多是两个大学的学生,既有美国本地人,也有中国、印度、日本、韩国以及欧洲的人。居住者中也有在公司工作的。整个大楼基本上都是年轻人。虽然每月租金不菲,但环境和条件还是挺不错的。燃气、用水、物业费及冬季取暖费等不用付,自来水分为冷热两种,冷水是直接饮用的纯净水,热水24小时供应。因夏季需要使用空调,所以用电按照抄表收取费用。最主要的还有住公寓不用按月缴纳房产税,这是一笔不算小的开销。


拥有并管理这个公寓的是一家名叫“Mozart”(莫扎特)的房产管理公司,据说它在匹兹堡有许多公寓。租赁合同不像国内那样简单,这里的合同好多页,条文规定的相当详细。

1、房租提前付是标准价,逾期付就要多付15%甚至更多。

2、居住的人员和人数都写入合同,外人一般不允许居住。

3、合同还规定:租赁者不得将房屋再转借他人,如果不居住,告之管理公司,由管理公司负责找新用户,在找到前租赁者仍要承担月租费用,还要支付提前退租的违约金。

4、整个楼房、院子设前后两个门进出,都使用弹簧门,自动关闭,没有专人看守。每家住户开自家门的钥匙,还能通用开启大门、楼组门、地下室门、洗衣房门,用一把钥匙就能解决居所任何门的进出。这里外人进不来,院子里很安静、安全。

5、每天都有一个黑人清洁工清理楼道卫生,他工作时我一直没有碰到,据说窗台、玻璃、楼梯及扶手都用洗洁精擦洗,所以楼道每天都一尘不染,十分干净。

6、物业维修随叫随到,你可以报修后照常去学习或工作,如果不在家,维修人员会用公用钥匙打开你的家门自行维修,这在国内不可思议,但在美国十分普遍,也没有发生过任何纠纷,这里把诚信当成生命一样珍视。

7、有时维修人员会主动逐户敲门询问诸如自来水管漏水吗等维修需求。维修中如果是设施损坏,会及时更换,但如果是因房客使用的原因造成的如下水道堵塞等,就要收取维修费,在美国人工费用是很贵的。

8、美国的公寓里没有任何家俱,你要入住必须要自己准备床、桌椅、家电等,但厨房里却备有煤气炉、烤箱、冰箱、消毒碗柜,同时还配备空调。其它一切要自己准备。搬家时要把你的家俱全部搬走,否则管理公司安排人员清理也要你付费。

8、公寓在地下室设置了公共洗衣房,有4台法衣机和3台烘干机,每次要拉卡付款1.79美元,能洗好多件衣物,洗好烘干后就能穿用,很方便。特别是美国规定窗户外面不允许晾晒衣被,对此我颇有异议,衣物见见太阳多好,但这是规定,违背了警察就要来找你了。

9、信箱广告是国内的老大难,在这里只有邮递员有钥匙能打开大门和楼组门,把信件送到信箱。由于美国人工成本高,任何企业都无法雇佣人员去发广告,它们都把广告统一交到邮政局,邮递员把各超市的广告装订在一起放到各楼组信箱旁边的广告箱内,供住户自行领取。


美国汽车很多,停车也是物业管理的重点。公寓地下室有停车场,每月50美元。同时在楼房临街的道路上,有一侧为收费停车场,有计时装置,每小时10美元。为照顾小区居住居民,在道路的另一侧开设了居住区停车场,每年仅20美元,但必须是此居住区的住户,凭租赁合同办理停车牌,很便宜,也很方便。在美国所有小区旁边的马路上都有这种小区停车路段。

美国的公寓相当多,楼型的不同、城市的不同,在管理上也会有所区别,我无法调查并得出结论,只是从自己居住的公寓物业管理上予以介绍,也算是管中窥犳,粗略地了解美国公寓物业管理的点滴情况,供大家参考。


公寓群在商业房地产中的交易占很重要的部分,也是中国人最喜欢的,这种商业房地产的形式在国内几乎没有,而在美国大约30%的人口是住在公寓里的。公寓群是只出租,不能分别销售,只能做为一个整体出售,在房地产分类上是商业,不是住宅,贷款也是商业房地产贷款。从理论上和实践中,公寓投资都是风险最小的。目前美国的公寓空置率会在8%左右,也就是说92%左右的出租率,但每个城市均不同,一般不会太差。公寓一般以1房,两房为主,比例约为1:2,平均租金是(2006年)一房700美元左右,两房950美元左右,但各地差别很大,这些全美的平均数只是参考。公寓群最少5个单位,一般是几十到数百个单位,多数在100-300个单位,价格不一,在德克萨斯州每个单位的平均价在4-5万美元,如果有200个单位,那就是800万-1000万美元。但在加州,可能每个单位是10万美元,或者15万美元。这里说的公寓与国内的公寓不是一回事,国内的公寓是共度屋(CONDO)的一种,每个单元具有独立的产权,可以独立买卖。与国内类似的公寓或者产权式酒店在美国极少,只是在纽约等少数地方可见,但价格几乎是天价。

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