美国楼市复苏放缓,三大因素拉高房价,达拉斯房价已超越繁荣时期水平,美国德州阳光地产微信公众号文章

美国楼市复苏之路漫长而颠簸，但过去几年来一直在不断升温。2012年楼市触底房价起涨， 2013年开始大幅上升。最近尽管房价两位数增长势头有所放缓，但仍在向更高处冲击。据标准普尔/Case-Shiller全国房价指数，2015年2月房价同比上涨4.2%。

美国楼市复苏放缓

有些地区房地产市场交易红火，竞购战及报价高于要价成交变得很寻常。据报告显示，在旧金山, 今年初期74%上市房屋投入市场两个月内售出。湾区房屋要价中间值为109.9百万美元。该报告发现，西雅图和盐湖城及加州其他几个地区房地产市场也异常繁荣。

丹佛和达拉斯房价已经超越房地产繁荣时期的水平。如果房价上涨继续超过这些地区的通胀率和收入水平，最终会出现一个令人担忧的问题。

“房价上涨——甚至在最理想的地方——永远不能持续超过收入增长的水平，” HSH.com的副总裁Keith Gumbinger说，“因为这段时期没有人能买得起房屋。” 　

推动价格走高的原因:

●房主不出手卖房 目前房主或者为了买更好的房子，或者为了缩减住房面积，才会把房子房到市场上出售，有了房子上市出售才会吸纳首次购房者入市，两者相辅相成，有卖才有买。

但是目前市场还没有充斥房主 “待售”的标牌。因为有些现有房主担心他们找不到新房子，或仍然等待时机收回房屋低迷时期损失的价值，一直在观望，迟迟不卖房。

“考虑要出售的可能仍是处于“水下”负资产或过低净值水平的房屋，” Gumbinger说。

成屋销售虽连续七个月增加，全国住房建筑商协会首席经济学家David Crowe说，但这还不够。“没有额外的库存，首次购房者就很难入市。”

●建商不建新房 房地产业复苏过程中，建筑商一直持谨慎态度。因为他们要明确知道房主会升级到他们新建的房屋。

据Crowe称，正常的房地产市场每年要建造160万新独栋房和多住户住宅，独栋房通常略高于一百万。去年市场新建房屋一百万，但独栋房屋仅为70万，还没达到正常水平。

● 银行仍不放贷 自2008年房地产泡沫破灭以来，严格的贷款标准让买家更难获得贷款。虽然银行最近有所放松，贷款仍比房地产崩溃以前有大幅收紧。

房贷收紧未必是坏事，但Crowe认为标准仍有些过于严格。“贷款承销标准已经超出必需的要求，”这是过去十年中间时段贷款标准明显宽松环境下的一个过度反应。

紧张库存和价格上涨可能是形成泡沫潜在迹象的警告，但是专家说还为时过早。

曾帮助创建S&P / case - Shiller房价指数的经济学家Robert Shiller说，潜在的泡沫 “还不是很明显”。如果有也是与 2008年不同类型的泡沫。虽然供需加速了泡沫的破裂，然而宽松的抵押贷款实践有时推动了买家接受他们负担不起的贷款，因而也提高了需求水平。

“与金融相关产品的推助孕育了泡沫，”Gumbinger解释道。

今天房价上涨靠的是实际市场力量的推进及真正货币的支撑。“你看不到所有那些支持力量造成了无法满足的需求，”他说。“这是一个更好更合格的市场”。此时任何潜在的泡沫将受特定市场的限制，他补充道。“有些市场受制于某些行业，如果这些行业发生变化，可能意味着当地房地产市场随之而变。总而言之，所有的房地产都是因地而异。”

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