贷款平台

在美国从事借贷活动之前，外国贷款方首先要了解是否需要获得联邦政府和州政府的许可。如果该外国贷款方是银行，那么它可以在美国境内进行离岸借贷活动，或是通过贷款子公司（非银行机构）、银行分行、金融中介或者在美国的代表机构，间接在美国提供借贷服务。这些都需要咨询法律顾问，并且仔细分析各类法规。

投资种类

外国贷款方可以选择一种或两种主要的方式来提供以美国房地产为担保的贷款：

1. 选择成为抵押贷款的发起方

2. 通过次级贷款市场参与到另一个贷款方的抵押贷款中

贷款发起方

作为贷款发起方，一方面必须与客户（借款人）保持密切联系，另一方面要积极寻找贷款来源。原始贷款方可以与借款人直接协商贷款文件，并为客户量身定做特殊的融资条款。对于美国较大的大房地产融资来说，并没有一个银行通用的贷款文件格式，贷款文件通常浩繁而复杂。

每个银行通常都有其偏爱的文件格式，而且这些文件都是由外聘法律顾问提前准备好的。此时，参加融资的银行将达成联合投资意向书，并由中介或融资发起人，共同审批通过协商贷款文件，然后注入资本。

如果原始贷款人不想单独发放整个抵押贷款，它会寻求其他贷款人的加入。在与借款人协商之前与其他贷款人达成交易（内部集资交易），在此交易上可以注明承诺交易的贷款总额，以便邀请其他人加入。这种情况中，银行将直到协议达成，并且在签订之后才选择加入（注入资本）。参加融资的银行如果无法接受贷款文件，有权选择不加入，或者要求改变贷款条件与文件，方进行加入。

参与发行贷款与内部集资交易

贷款人可以以共有贷款人或以参加人的身份加入到抵押贷款银团中。

共有贷款人是贷款文件一份的当事人，他会从借款人出取得能够证明其权益的借据，与借款人形成直接的当事人关系。即意味着共有贷款人与借款人有直接的合同关系，即使金钱转让关系是通过中介或其他贷款人达成，两者之间仍然是直接的合同关系。

参加人从另一个贷款人手中购买贷款的所有权或参股权益凭证，因而他不会收到单独的票据，也不会和借款人形成当事人关系。与参加人有关的条款也不会在贷款文件中体现出来（参加人并不算作贷款人），但是会在与贷款人和其他参与人的合同中出现。

因此，参加人实际上面临双重风险，一方面是贷款人违背事先承诺和允许的参与权益，另一方面则来自抵押借款人和抵押物的直接风险。

夹层贷款

如果借款人需要比抵押贷款人能够提供的更多的贷款，将会形成包括夹层债务的融资。在这种情况下，次级的夹层贷款并不是贷给抵押借款人的，而是贷给母公司的。

不同于抵押贷款，发给借款人母公司的夹层贷款并非直接以房地产作为保障，而是以母公司所有权权益为保障。如果夹层贷款是整个融资结构的一部分，抵押借款人和夹层贷款人之间就会形成内部债权人协议。

贷款类型

抵押贷款可以分成两类：长期贷款和工程贷款。长期贷款用于获得、重建、或是对不动产进行再融资；而工程贷款则用于修建或改善不动产。

外国投资者需要考虑不动产的地点、现金流、用途以及预期用途。商业地产包括办公室、零售业、多户型住房、酒店、工业地产。上述各类型都需要不同的资金结构，相应的回报层次也不同。所有在斟酌抵押贷款文件时，需要针对不同的资产类型进行考虑。

房地产贷款的法律适用于管辖权

不动产交易通常由不动产所在州管辖。虽然贷款当事人可以在贷款文件中指定选择任何州管辖（通常是纽约）。

贷款文件创造的抵押权益（即抵押和信托契约，租赁合同与租金）通常由不动产所在州管辖。当需要强制执行房地产抵押权时，抵押不动产所在地有管辖权。

美国地产那些事儿

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