首先，我们来看一下近三年来的中国海外
商业房地产投资总额。
从图表可以看出，从2011年开始，
商业房地产的投资总额在海外发展迅猛，
尤其是2013年的时候，投资总额是2012
年的2.3倍。
仲量联行发布的研究报告显示，
2013年中国海外商业房地产投资总额达
76亿美元，同比增长124%，而2012年和
2011年的数字分别为 33亿美元和29亿美
元。报告预计，2014年中国对海外房地
产市场的兴趣及其投资活动将持续增长，
2014年中国投资者在海外房地产市场的
总投资额有望 突破100亿美元大关。
而对于中国资本的吸引中，美国和英
国这两个国家，中国房企比较看好，尤其
是美国。
2013年，英国和美国房地产市场吸
引中国资本最多，其中英国由2012年13
亿美元上升至23亿美元，而美国由2012
年2.64亿美元飙升 至31亿美元。在亚太
地区，中国对外商业房地产投资主要集中
在澳大利亚和新加坡两个市场，分别吸引
7亿美元和10亿美元资金。相比之下，
2012年，澳大 利亚吸引的中国资本仅为
2.09亿美元，而新加坡在2012年无中国
资本进驻商业房地产领域。
专家看法——房企投身海外的原因
同策咨询研究部总监张宏伟表示，目
前国内客户海外置业市场潜力巨大，而国
外大多数发达经济体经济在复苏，房地产
仍然处于价值低估阶段，国内房企买地开
发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周
期的特征决定品牌房企继续积极布局海外
市场。
“房企在海外开发房地产项目顺应了
国内个人海外投资、移民，以及国内企业
驻军海外的潮流。目前包括美国等国在内
的一些区域确实仍处于低谷，市场潜力有
待挖掘。”盈石集团研究中心总经理张平
表示。
绿地集团董事长、总裁张玉良表示，
相比欧美及澳洲国家，东南亚国家房地产
市场具有独特的吸引力。“一方面，相较
于欧美国家的高端地产项目，价格 相对
亲民，另一方面，东南亚地区华人占比较
高，语言饮食文化相似，更便于融入当地
社会。马来西亚拥有庞大的华人社区及吸
引国外买家的有利政策，已经成为新 兴
投资目的地。”
国内市场目前情况
在召开两会之时，住建部部长姜伟新
面对记者的围追堵截，称今年的房地产调
控政策主要是“双向调控”，而面对“双向
调控”，各位专家的解释不一样。
同策咨询研究部总监张宏伟分析认
为,“双向调控”思路基本与2013年年底住
建部工作会议强化对于不同城市的“分类
指导”的思路一致,他也认为 “双向调控”思
路主要有三点:首先,2014年调控政策仍将
呈现“差别化”的特征,热点城市抑制投资投
机需求,非热点城市政策调控相对会定向
宽松;其次是 强调保障房工作,“双轨制”解
决城镇化后顾之忧;此外在长效性调控机
制尚未出台之前,以限购为主的行政化手
段与经济手段、市场手段会并存,但是,经
济手 段、市场手段会逐渐突出。
谢逸枫则解读称:“住建部“双向调
控”的楼市调控思路提出,这是释放2014年
中央调控地产收紧的信号,暗示新国五条
将延续执行原来政策。其中 限购、限
贷、限价等政策今年不会退出,房地产税
立法与价格控制目标及不动产登记制度、
个税20%政策、个人住房信息系统城市联
网是否执行、出台,关键是看 中央政府工
作报告与两会后三中全会改革制度的落实
情况。”
住建部副部长齐骥：“双向调控”亦可
称分类指导。所谓分类指导，即对一线城
市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性
需求，限购政策不退出。而对于库存量比
较大的城市，要控制供地和供应结构，采
取必要手段，消化库存。
初步估摸——房企海外投资的风险
对于当前中国房企一拥而上的“出
海”热潮，如何规避风险则成为首要问
题。张宏伟提醒，房企布局海外应该注意
风险，要有充裕资金和可行性强的开发模
式、要更好地了解当地房地产市场需求及
特色。
从运作模式上看，国内房企对海外市
场整体仍处于探索阶段，由于国外房地产
开发的各方面规则都与国内有巨大差异，
国内企业在进入早期都会出现各种程度的
不适应。
高力国际董事总经理杨达也认为，目
前中国开发商在海外开发物业仍处于试水
阶段，主要挑战是中国开发商对海外物业
市场及相关的法律、法规缺乏透彻了解；
在当地缺乏业绩记录和规模效应，导致议
价能力相对较弱；销售及运营团队的建立
需要时间；此外，其回报与当地货币的汇
率表现有很强的关联性。随着 2014年美
国市场利率稳步上升，进而影响人民币汇
率，导致中国开发商海外投资成本上升。
不过，在杨达看来，中国实力房企开
拓海外市场已成为未来发展方向。因此，
国内开发商应加强对海外市场的深入了
解，包括在产品和运营的本地化、海外人
才培养等方面进行相应拓展和提升。
