美国商业地产有多种投资选项，在市场上最广泛应用的有三种投资战略：核心资产战略、投资增值战略、投机战略。这些投资选项为投资者提供了多种风险回报。

核心资产战略

在美国的不动产机构投资者中，一半以上的运营战略属于核心资产战略。它们主要关注和收购市场上现有的、成熟的、出租状况良好，并且具有较高品质的商业地产。核心资产战略主要投资的地产领域为写字楼、工业地产、零售和多户型住宅。

一般来讲，这是一种长期、低风险、低回报的战略。它的回报主要来自信用良好的承租人，以及稳定可预期的现金流。相比较其它投资策略而言，这一战略的优点在于稳定、可预测、价值多样化，并且可以应对通货膨胀。

在具体并购操作中，使用少量的并购杠杆可以进一步减小风险。目标回报率为7%-10%左右。

投资增值战略

投资增值战略的主要做法是购买物业，改善物业的运营管理、软性硬性成本、重新装修定位等等，提升地产的价值潜力。在地产价值提升、资本增值时出售，或自行运营收取租金。

投资增值战略的投资者需要对物业管理、改造重建、重新出租等方面具有丰富经验。这也是一部分投资机构秉持的投资战略，它的回报也相当可观。

投资增值战略周期相对较短，并购时通常需要使用40%-70%的杠杆，目标回报率为13%-17%之间。

投机战略

投机战略是商业地产私募股权中一种高风险高回报的投资方式。在过去，很少有机构投资者进行商业地产投机。但由于近年投资者对高回报率的追求，这一投资战略越来越得到关注。

投机战略主要关注商业地产的回报潜力，很少或不考虑商业地产的物业类型或所在位置。投机性地产基金主要关注价值被低估的资产（被低估的商业地产项目或地产类证券），正在开发中的商业地产项目，以及新兴市场的地产项目。

一般来讲，投机战略比非投机投资更加复杂，也承担更大的风险。它可能涉及非传统或特定类型的商业地产，具有复杂的融资和财务结构，在国际化的多个市场上同时进行，使用高杠杆。投机战略的杠杆比例通常达到70%以上，回报率超过20%。

美国地产那些事儿

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