美国学区房制度详解,美国加州小林地产微信公众号文章

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面对国内教育方面日益增长的竞争和压力，越来越多的中国家长把眼光投向海外，美国作为世界上教育水平最高的国家成了中国家长海外为子女教育购房的首选地之一。

近些年来的中国人美国房产投资潮中，相当大一部分是为下一代教育考虑的，特别是个人投资者。据福布斯报道，逾60%的中国买主买房是为了子女受教育，这是最大的动机。为了孩子不输在起跑线上，为了孩子成长的“软环境”，“孟母三迁”的故事在同样美国上演。

美国的学区房跟中国有什么区别？在美国买学区房有哪些注意事项呢？今天为您揭开美国学区房的神秘面纱。

【美国的基础教育制度】实行的是联邦、州和地方三级分权制度。

1.联邦通过教育法案和经费补助等形式进行宏观管理；

2.州负责制定本州的教育政策，向学校发放联邦和州的教育专款；

3.学校的行政管理由学区负责，学区隶属于县教育局，县教育局长（学监）由地方教育董事会选派，地方教育董事会由选民直接选举产生。在美国没有国立大学，只有州立大学。没有州立中学，只有城市所在的中学。

【什么是美国的学区房】

美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校，公立中学、小学和幼儿园，都是采取“就近入学”的原则。美国法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都享有免费教育的权利。学校质量好的地区，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成了所谓的“学区房”。

公立学校注册报名的时候，除了提交出生证明（证明孩子的年龄），免疫接种外，最重要的就是要证明你的住址。近年来，各种资料的检查越发严格，有的学校申请表格上就写明了学校有权利雇私人侦探来证明表中的地址是你家居住的地方，如果要是造假的话，可以判四年的徒刑。

【学区房的分类】

学区房分为两类，一类是大学周边的公寓，这类房产多为给大学生出租所用。由于大学的学生公寓租金较高且数量难以满足学生的需求，所以大部分的美国学生都会选择到学校周边租房居住，这类学区房仅限于投资和以学养房的人；另一类学区房则是优秀高中所在的学区的房子，我们今天主要谈的就是这类学区房。

【公立学校才有学区概念】

学区管理的是公立中小学系统，包括从幼儿园(Kindergarten)到十二年级(K12)总共13年的免费教育，但是不包括私立学校和大学。和国内比较，美国的学校一般规模较小，师生比例较低，更关注孩子的个性化教育。

私立学校一般由宗教组织和个人开设，收费较高，与居住的区域无关。优质私立学校每年学费起码得交两三万美元。重视精英教育的部分富裕家庭，可能会把小孩送到私立学校。有些私立名校对学生挑选很严格，不是家长有钱就可以上。

由于私校学费昂贵，大多数的家长还是把孩子送到公立中小学，因为美国公立中小学教育都免学费，很多公立中小学教育质量也非常好。我们通常概念上的美国学区房实际上是指可以按照就近入学原则接纳生源的公立学校。

公立中小学按学区划分，上哪个公立学校完全是由居住的地址决定的。学校不可以因为孩子的成绩优劣或种族原因而拒收。如果小孩的英语不好，或者有学习障碍，学校会有一些额外课程安排来帮助这些孩子。

【房产税和学校、学区的关系】

各学区的经费除了靠州或市财政拨款，主要由学区自己支付。美国各学区有权征税，主要是征收学区内居民的财产税，为学区内各中小学配置教育资源。其中房地产税是第一大来源。

学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多，则有财力提高教学质量。在美国，如果你拥有房子就需要交房地产税。由各县或各市政府征收，税率各地不同，大多数为1%-2%，房地产税根据房子的评估价值征收。地方政府每年都要详细公布房地产税的去向，通常，各地的房地产税总额的一半以上都用于公立中小学，如修缮校舍、添置设备、聘请老师、开展活动、校车接送等。

学区的好坏和该区内房价高低直接关联。一个社区建设得好，学校优异，有钱人就会蜂拥而至，房价也水涨船高。相对应的，一个学区如果房子价格高，房地产税也就相应较高，用于学校的钱就相应充裕，学校教学质量便会提高，好学校必然吸引家长来买“学区房”，从而推动房价上涨，这样就形成了良性循环。

在加州，除了地产税,还有Mello-Roos tax(额外的地产附加税),一般这个税要交20-40年不等。如果地区不算特别新,一年要交2000多美金的Mello-Roostax，主要用于学校教育。城市里建的新区每年光额外的地产附加税就高达$6000多美金,用来建造社区的新学校、公园等公共设施，而且新区的Mello-Roos tax现在都要交40年了。所以高质量的教育实际上是由学区居民自己买单的。这是美国学区房最大的特色。

美国的学区制度相对还是比较公平的，不用走后门。想去好学校,就花多一点钱在好学区买房子,多交点地产税。买不起或者不想买,租房子或者公寓也行。

【学区与行政区的区别】

学区的划分跟行政区划不完全一样，学区有自己的边界，是按照教育管理体系运作的独立系统，地域上有的可能与行政区划一致，也有些地方不一致。

美国的学区划分具体到每一条街、每一个门牌号，和行政区是没有直接关系的，行政区和学区经常会出现交叠或者说“跨片儿”的情况。很多人误以为好学区就是这个学校所在的城市/地区，但如果不针对物业所在的具体地址进行核实，很有可能出现即使买在好学区也无法就近入到好学校的情况；以及在一般城区也会有好的学区的情况。

比如，你住在A市边缘，你孩子的指定学校可能是你住宅附近B市的学校，你所属的学区就是B市的学区。有的城市整体学区并不是很好，但是某个社区可能由于自己建校品质优异，而使得该社区的学校API分数远高于其所在市平均水平。同一条街道，可能前面半段的房子属于一个学区，后面的房子属于另一个学区。一条街面对面的两个房子，一样的结构大小，纯粹由于学区的不同，可能价格相差十几万。一个县设几个学区取决于这个县的大小和居民多少。一个城市可能跨几个学区，同一个学区可能跨几个城市。

所以如果以购买学区为目的，一定要具体到每一个物业的地址，查询物业所在的学区。你可以把地址输入下面的网站搜一下http://www.schooldistrictfinder.com，就知道自己属于哪个学区。

【如何选择学校、学区】

选择学校要看综合条件。

1.学区内的高中成绩

学区内的高中成绩是衡量一个学区是否优秀的主要考核指标，南加州地区以API作为主要的参考指数，同时还可以参考该学校的SAT成绩，这些信息都可以通过互联网查到。

API也叫加州公立学校学术表现指数。加州政府每年都通过API分数来衡量各地中小学校的表现，它通过学生在加州标准测验(CST)中的英语、数学、科学和社会科学所取得的成绩来进行评估。高中API还要考量加州高中毕业考试结果。API分数介于200至1000分之间，现时加州最低目标为800分。

SAT是Scholastic Aptitude
Test，是美国高中生的所谓“高考”，但能否读四年制大学并不取决于一个SAT分数。SAT由美国的College
Board举办，在美国领土上每年举办7次，其它地方每年6次。考试用英语。分为阅读、数学、写作三项测试，每一项800分，总分2400分。

一个学区好不好，老师教得好不好，学生学习成绩好不好，全由加州标准测验（California Standard Test）来评估论断。加州政府规定从小学二年级到十二年级的公立中小学的学生每年都要接受学术测验，考试的科目和内容因年级而不同。对每个学区,每个学校，甚至是每个学生而言，这都是一个很重要的评估考试。所有的考题都是选择题，考题是统一的，阅卷也是统一的，分数由主导的公司评分后邮寄给家长。所有的考试结果都可以在网上查阅，大家可以互相评比。

根据加州教育部门的评判标准，将学生参加CST的分数，加上另外一些评判标准，每个学校都有一个分值，从1到10不等，可能这个学校综合评分是9分，另一家附近的学校得了7分，人们就会普遍认为前一个学校要好一些。华人家长们很少会接受6、7分以下的学校，但是很多老美觉得，拿到7分8分已经是很不错的学区了。特别是有些学校因为专设了残障儿童特殊班，通常测试总成绩会受到一些影响，但不能表示这就不是一所好学校。

2.学校的历史背景，家长的教育程度，学区是否有特色教育科目，学校的家长联合会的活跃程度，学生及家长的自豪感，等等。

这些指标，也很重要。因为对于强调孩子综合能力的美国价值观而言，一个只会念书考高分而没有社会活动的学往往不会被好大学录取。所以，在选择学区时，中国的家长应该是以分数以及综合指标来考察学校是否优秀。

3.因人而异。

家长要考虑自己孩子的实际情况。如基础成绩、个性、抗压能力等。在最好的学区里做中等生，不如到中等的学区里做最优等生更扬眉吐气。田忌赛马，要知己知彼，才能达致最佳效果。求生存求发展，是移民生活的主旋律。跨越千山万水，远走异国他乡，为的无非是给孩子一个更好的未来。生活的理想是为了理想的生活。