加州房价继续高居全美榜首

在美国大都会地区房价都比较高，房价最高的地区当属洛杉矶、旧金山和纽约地区。当然即使在同一个地区房价也会有很大差别，在洛杉矶，同样是300平方米的独立住宅，在不同社区，价格可以是40万美元，也可能是100万美元，甚至是上千万美元。

与上月相比，全美房价最高城市排名基本不变，地区差异仍然显著。其中全美最贵都会区前十名中加州占了九个。加州城市包揽全美房价前三甲，分别是圣荷西、旧金山和圣克鲁兹，其中圣荷西房价中位数更是达到81.35万美元，是全加州房价中位数43.14万美元的近2倍。唯一一个入围前十的非加州城市是夏威夷的火奴鲁鲁，以59.43万美元位列第四。

近年加州房地产市场走势图表

尽管2014年加州地区独立屋转售较之前年有些许下滑，但预计2015年将会有较明显提升，甚至超过2013年。而房屋中间价自2011年以来始终保持逐年增长态势，并于明年达到新高。无论是可变还是固定利率抵押贷款均处于较低水准，也预示着购房需求将依旧得到刺激。

加州房产销售额与增长变化率

虽然自2009年至2011年加州房产销售额每年均有减少，但自2011年后，房产市场复苏迹象明显，销售额处于稳步上升趋势，在2014年经历增长速度减缓调整后，预计2015年将迎来更迅猛的发展势头。

美国总体经济展望

从美国近6年总体经济变化可以看出，国内生产总值(GDP)保持稳步增长，增长率也自去年开始逐渐提高。非农业就业率的加速提升与失业率的降低都预示着人们房屋购买能力的加强。居民消费价格指数(CPI)也随着GDP一同快速提升，更多的实际可支配收入将对房产市场起到良好的推动效益。

加州地区经济展望走势图表

加州地区的经济与美国总体一致，拥有众多繁华城市也意味着更高的非农业就业增长率。越来越多的人口涌入加州，带来更多的房屋需求，加上高于全国水准的实际可支配收入增长率，都在告诉我们一个积极的消息，2015年将是加州房产市场非常值得期待的一年。

环境、移民、市场助推房价上扬

加州之所以长期保持美国高房价水平，首先，从自然环境方面 看，加州为地中海气候，总体上温暖晴朗，尤其是沿海地区，非常宜居。经济方面，单以加州为一个经济体，已排名世界第八，著名的集团公司如苹果、谷歌、可口可乐、IBM等都坐落于旧金山硅谷。同时，教育方面，加州也是全美教育资源最发达的一个州，州内有斯坦福大学、加州理工大学及柏克利大学等知名学府，又有众多满分中、小学，优越的教育资源也吸引越来越多的人，尤其是高净值人士移居加州。

其次，优良的环境吸引大批移民涌入加州，助推房价上扬。全美人口平均年增长大约在0.8%左右，而加州则以1%左右快速增长(其中还不包括外州移居过来及非法移民等居民)。移民的不断涌入，使得加州新房开发开始向城市周边区域扩展，核心城区房价上涨。

当前加州多数区域房地产市场为卖方市场，根据Zillow数据，9月份，加州房屋实际售出单价为2,799美元/平米，高出挂牌价2,691美元的4%。虽然目前房价已处于高位，但据Zillow预测，未来一年，加州房价预计涨幅为4.6%。加州房价处于稳步增长阶段，未来投资看好。

美元量化宽松的结束

美国在今年10月31日宣布自2008年金融海啸施行的货币量化宽松政策(QE)正式画下句点 ， 在这段期间美国的经济增长有很大恢复，根据美国商业部在11月初公布的第三季美国的国内生产总值GDP折合增长率为3.5%，而这个增长率在就业市场的忧虑减轻之下是稳定持续的增长， 美国宽松政策的结束对中国及全世界都有深远的影响，尤其对房地产市场也会有一定程度的影响，因为资金会逐步的回流到美国，在美国宣布结束量化宽松政策时，同一时间欧元区正宣布以购债方式实行欧洲的量化宽松，日本及中国还持续地实行日币及人民币的量化宽松政策，美元作为世界通用货币的地位在短期内更是屹立不摇，另外贷款利率也会随着美国景气的好转逐步地调高，预估全美尤其是华人较青睐的区域如洛杉矶、旧金山和纽约地区会持续着3~5年的上涨趋势。

中国学生和游客赴美签证有效期延长

美国总统欧巴马在11月10日出席2014亚太经合组织(APEC)工商领导人峰会时宣布，美国将延长中国学生和游客在美国签证的有效期限。学生签证有效期延长至5年，商业和旅游签证的有效期延长至10年。这个消息对美国尤其加州的房地产市场会有一定程度的影响，具体的影响总结为以下几点: 1）小留学生将增多，因为家长有长期的签证可以陪读。2）赴美生小孩的家庭将大幅增加。3）赴美旅游的国人将增加。4）华人聚集区租屋市场倍增。5）中上层收入的家庭会考虑两边住。这些因素都会导致加州房地产保持上涨的势头。

笔者提醒近期想要贷款买房的人士，预估至2015年年中，贷款利率会涨至5%，尽管离利率大幅调升还有一点时间，但是建议有意愿购房者还是尽快加紧脚步。想寄望利率或房价进一步下调，恐怕近期这样的机会会非常少。