纽约高端楼盘销售披露出新规

为了增加高端楼盘市场的透明度，白思豪（纽约市长）政府对在纽约市买卖房地产的空壳公司有了新的披露要求。

财务专员雅克·基哈说这些变化将有助于揭开高档楼盘销售的“神秘面纱”。因为它要求那些以空壳公司名义买卖销售房产的公司将公司所有成员的名字披露。

基哈先生说，他被今年二月纽约时报一系列文章刺激到。文章显示，纽约房地产交易中，尤其是高端楼盘的交易，越来越多地使用有限责任公司名义买卖。市场已经越来越缺少透明度，同时对外国买家越来越诱人。有许多被时报调查的公寓被国际买家通过空壳公司买走，而这些买家往往是世界各地政府调查的对象，无论是个人或公司负责人。

总之，去年有一半以上销售价格超过五百万美元的纽约公寓以有限责任公司名义买走。因为大部分州不需要批露公司的实际控制人，也就不用披露房主的名字。

披露新规的主要目的相当明确：帮助识别出那些声称居住在其他城市甚至其他国家而逃避城市所得税的房地产业主。据估计，整个城市有89,000个公寓和合作公寓-基于市纳税评估数据价值200亿美元，实际估计公允市场价值800亿美元- 是由声称自己是非纽约市居民拥有的。

披露新规从五月开始生效。财政部金融犯罪执法网络主任珍妮弗·莎斯基·卡尔韦里最近在加州的一次演讲中引用时报文章说：“高层立法者长期以来都对使用有限责任公司掩饰房地产买家身份有所关注。”

“总之，”她说，“增加所有权信息透明度将使犯罪分子通过使用空壳公司隐瞒自己购买高档楼盘变得更加困难。”

市政府官员说，他们并未发现其他司法管辖区有类似的披露要求。然而，尽管新规则可能是执法人员追查可疑资产的工具，但它将不会解决许多时报提到的问题。比如发现房地产经纪，房屋管理经理和公寓董事会放松检查买家背景或资金来源的问题。披露的内容将不会作为公众可查询的记录，所以只有财政部才能允许获知这些信息。新规也没有要求披露实际拥有人的姓名，而在某些情况下实际拥有人可能不会出现在公司成员名单中。

也有一些有名的房地产业内人士质疑新规定的必要性。

杰·尼维洛夫，是一名律师，同时是业内首屈一指的行业协会——纽约房地产理事会的成员。他说“市政府仅仅因为少数不好的买家作了秘密交易，为了自己获得更多的信息，就迫使一些购房者放弃了他们的隐私权。”

“我认为这是不公平的，对于投资房地产的人来说，市财政部来做这个决定并不恰当，明白吗？”尼维洛夫先生说，“毫无疑问，有人用犯罪所得来购买房产，但这只是极少数。”

尼维洛夫先生说，他的话并不代表纽约房地产理事会的正式意见。但该组织发言人表示希望从市政府得到有关新规的更多信息。发言人杰米·麦克沙恩说：“我们正在寻求更好地理解新规来评估新规是否有必要和将给纳税人和行业带来多么沉重的负担。”

其他质疑新规的人认为新规远远不够。道格拉斯·A·凯尔纳，一个曼哈顿专门识别和要求返回被盗资产的律师说，因为新规没有要求披露实际拥有人，他们可以从有限责任公司清除自己的名字，并添加另一层所有权- 如离岸有限责任公司或信托– 来隐瞒自己的身份。

“新规只会让拥有人添加另一层所有权来掩盖它，”凯尔纳先生说。“它不解决问题。”

在房地产广告中，一些房地产企业宣传可以使用有限责任公司，以此来隐瞒购房者的身份，使他们能够避免可能是昂贵费时的居住审核。

蒂莫西·P·努南，一个代表客户进行审核的律师说，那些想要保持“低调”的买家之前通过有限责任公司买到了物业。“说实在的，问题是不管你是不是存在问题，”努南说。“即使有人各种情况都良好，审计是真的很困难，又贵又烦人。”

根据法律规定，那些拥有公寓和住在纽约市超过183天的人被认为是合法居民，并需要缴纳城市所得税。

新规影响了被称为NYC-RPT的不动产转让纳税申报。这是提交给市政府的不动产所有权转移登记，需要确定卖方和买方的纳税人识别号。按照之前的规定，以有限责任公司买卖，只有一个公司成员的纳税人识别号必须被识别。通常都是提交一个对不动产没有实际利益的公司成员。根据新规定，有限责任公司的全体成员都必须被确定，还要连同他们的纳税人识别号。

来源：纽约时报

喜欢我们的内容，可以关注我们的公众号JWS_US。

或者长按以下图片，识别二维码

关于我们