本文来自华尔街见闻
中国资本在全球房地产市场中的重要性正与日俱增。近日，世邦魏理仕发布报告《聚焦海外-中国资本崛起之路》，报告指出，过去四年，中国资本投资海外商业物业（不包括开发项目及个人住宅投资）的年复合增长率高达72%，并在2014年首次超过100亿美元 。中国在整个亚洲海外商业物业投资的占比已超过四分之一。
与此同时，海外置业的行为已经从最初的中国主权基金和大型保险公司蔓延到了中型保险公司和企业投资者。与此同时，中国的房地产开发商也积极拓展海外市场，以满足日益增长的高净值人士在主要海外城市的住宅资产需求。
本次报告盘点了中国个人、企业和机构投资者最新的海外投资现状，并深入探讨中国投资者在英国、美国和澳大利亚门户城市房地产市场的机遇和挑战。
中国资本迅速崛起
过去两年中，中国不同投资主体包括高净值人士、企业及机构投资者购买海外房地产的资本输出呈现爆发式增长，但其背后的驱动因素并不尽相同。世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟分析：“对于高净值人士来说，购买海外资产往往与子女海外求学以及未来可能的移民目的地紧密相连。近几年中国的企业，尤其是房地产企业进军海外房地产市场的步伐也在加快，当中不乏企业直接购买海外办公楼，以作为他们拓展全球业务的基地的例子，而对于房地产企业来说，进军海外市场则是为了把握高净值人士购买海外住宅的机遇。从机构投资者的角度来看，海外房地产投资更多的是把握市场机遇，优化资产配置以期达到提升回报、分散风险的目的。”
英国、美国和澳大利亚是中资海外置业的首选国家
世邦魏理仕曾在《2015年全球投资意向调查》中揭示伦敦是全球投资者寻求购买商业房地产投资的首选城市。伦敦市场良好的流动性，透明完善的监管环境以及相对稳定成熟的市场环境，吸引了大批的全球投资者到这里寻找机会。在过去两年，伦敦市场在中国资本投向欧洲商业物业的比例高达80%和52%。相对于全球其他主要门户城市不断降低的收益率，伦敦地产的收益率仍具有相当的吸引力，而英国稳定的经济增长预计也将继续支持伦敦房地产市场在未来几年的表现。
图表1: 中国资本投向英国商业地产的资金流向
2013年和2014年，中国流向美国的投资占中国海外投资总额均超过五分之一，当中大多数投资均流向位于主要门户城市的酒店和办公楼资产。纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯敦和旧金山依次为中国投资客的主要投资目的地，占美国流入商业房地产投资额的60%以上，其中用于购买纽约和洛杉矶优质写字楼和酒店资产的投资额约占一半。
图表2: 中国资本投向美国商业地产的资金流向
如果说流向美国和英国的巨额投资在很大程度上是由于这两个国家的经济规模及它们的国际金融中心地位，那么澳大利亚入选最受欢迎的海外置业国家，则在很大程度上是依赖与中国的贸易关系。2014年，中国已跃升为澳大利亚第二大海外商业地产买家（仅次于新加坡），当中悉尼更成为大多数中国投资者的热门投资城市。
图表3: 中国资本投向澳大利亚商业地产的资金流向
海外投资风险与机遇并存
大陆的投资者在初次踏出国门时，一般都会优先考虑主要门户城市的住宅、优质写字楼和酒店的优质物业。随着中国投资者海外置业的经验和信心不断增强，报告预期将有越来越多的投资者将目光投向更广阔的地域及不同的物业类型。例如，由于美国门户城市的房地产价格不断攀升，为了寻找更佳的投资机会，投资者可能不得不扩大搜索范围至其他大城市，将目光投向奥兰多、亚特兰大、波士顿、达拉斯、丹佛和西雅图等城市。与此同时，中国的一些开发商也已经开始尝试投资海外零售地产及其他物业类型。部分机构投资者也开始留意工业和物流业地产。
许多中国投资者缺乏海外房地产投资的经验，陌生的市场环境和对当地相关法律法规缺乏充分的了解是中国投资者面临的最大挑战。世邦魏理仕中国区投资物业部执行董事邵律提醒广大投资者：“中国投资者在出海淘金的初期，应透过与当地企业的合作或者借助具有全球化平台的顾问公司，充分了解当地的市场动态和法律法规，在日益激烈的市场竞争中及时把握商机。”
即便如此，大陆投资者的投资道路也不会一帆风顺。海外市场的监管机构可能会对房地产的外国买家提出新的法规限制和要求，以及实施新的政策，使所有市场参与者的投资环境复杂化。近年来，全球房地产市场的强劲表现也会与市场低迷期交替出现在不同地区和不同的物业类型上。因此，大陆投资者在建立自己的全球投资组合时需要为这些挑战和其他挑战做好准备。
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