2015下半年美国房市走向,美国德州阳光地产微信公众号文章

今春房市起初有点闷，但到了五月成屋销售创六年来新高，六月房价涨了2%，7月4月假期全美出游人数创八年来新高，显示消费者闲钱变多了，再传出九月美联储可能会加息，下半年美国房市走向将会如何？

美国房市走向

全美房地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun近日发表经济与房市观察，他预测，美联储可能在九月或十月加息，目前这种氛围也已造成房贷利率上涨；他估计至今年底利率将达4.3%至4.5%，到明年底会超过5%。

不过，Yun曾在2013年底预期30年固定利率可能在2014年底跳升至5.4%。此外，2013年底Zillow房贷处长Erin Lantzb也曾预测2014年房贷可能会触达5%。房地产网站首席经济学家Jonathan Smoke 去年底也预测，30年固定利率至今年底将达5%。这些房贷利率预测虽然都滑铁庐，但也反映出美联储货币政策在全球金融环境下要面面俱到的压力。

美国房市走向——市场预期加息

Yun认为，在美国房市走向成交量拉高的原因之一是预期房贷利率将上涨，通常在利率上涨的初期会促使很多人赶快做决定，而不再等利率涨得更高才买屋。

成屋销售在五月达到2009年以来的最高量，而且2009年当时还有政府推出的买屋获8千元的税金扣除额；虽然现在没有这些购屋刺激方案，但经济的改善带来购屋的诱因和财务能力；同时，新屋销售也达到七年来新高，营建申请许可也达到八年来的高点，而购买成屋成交中的交易也达九年来高点。

另一个原因是首次购屋人也走进房市，五月房市的首次购屋人占32%，比去年的27%上涨很多，这与FHA房贷的帮助有关。同时，投资客也逐渐退场，因为房价上涨后使投资报酬率不再亮丽。

美国房市走向——供给面短缺

虽然购屋仍回笼，但整个房市走向中售屋数量远少于需求。很多城市的售屋库存量一直处于极低点，如丹佛和西雅图，当地就业成长强劲，但是售屋库存却少得离奇，仅有不到一个月的售屋库存量。

Yun指出，房屋供给面短缺的根本原因在于过去五年来建商在房市里的大量缺席，根据人口成长，基本上建商应该每年新建150万栋新屋，但是建商在2009年只盖了55万户，2010年59万户，2011年61万户，2012年78万户，2013年93万户，2014年100万户。预计今年将建成新屋110万户，明年140万户，真正回到每年150万户新屋的水平可能要等到2017年。新屋销售也会追随这个趋势，而新屋营建的持续增加会慢慢减少供给面短缺的压力。

根据HW报导，Capital Economics经济学家Ed Stansfield也认为，150万的新屋营建数量要直到2017年才会出现，而在2006年的逾200万户新屋营建规模将很难再现。

目前已没有大量的法拍或短售屋来干扰房市，它们现在只占房市交易的10%，而且未来数月还会持续减少，因为超过三个月未缴房贷的违约房贷已经越来越少。Yun甚至建议那些经营法拍屋的人可以开始改变经营策略了。

美国房市走向——房价上涨

美国房市走向在供需不平衡的情况下，带来房价的上涨，很多城市房价上涨幅度是薪资涨幅的三倍至四倍。对租屋族来说，更无力的是他们才开始存钱，就眼睁睁的看着房价和头款水涨船高，离他们越来越远。

Yun说，最近数月石油价格下跌使物价通膨减至最低的效果只是短期的，到了11月之后，石油价格跌价的影响就不存在，因为石油就是从去年11月跌价，所以从11月起年度石油价格就不再呈现跌幅，物价上涨的通膨情况就会浮现。

他认为，值得注意的是租金，3.5%租金涨幅已是近八年来最高，消费者物价指数的通膨可能在明年初跨过3%的警界线。

Realtor.com根据六月前三周资料指出，六月份房屋中位价比五月上涨2%，比去年上涨7%，美国房市走向趋于上涨。

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