目前，美国各路机构投资者都在寻找合适的房地产股权投资标的。房地产投资信托REITs在搜寻增值交易，扩大手中的资产组合；海外投资者和国家主权基金把钱投资在美国房地产市场上，寻求高净值回报；PE也是十分活跃的参与者。

对于房地产开发商来说，股权融资所谓的高标准根本不能阻止它们融资的脚步——市场上有太多的钱，供大于求。目前美国的资本市场是人多、钱多，但合适的房地产项目太少。

2014年前7个月，经注册和批准的房地产交易共2158亿美元，比2013年同期上涨17.3%。

约60%的研究报告称，2015年房地产股权融资将较大幅度上涨。如果分析属实，持续流入的资本将会继续促进房地产价格上涨趋势。不止一位国际投资人表示，2015年美国房地产市场的回报率可能会面临下行。即使利率升高可能也无济于事，因为资本持续流入对于价格下降的阻力十分巨大。

机构投资者

对于那些把房地产看做更广阔的投资组合中的人来说，投资商业地产需要关注的是相对价值。房地产可以产生可观的现金流，相对较高的总回报，可以分散投资组合中的风险，长期持有，对抗通货膨胀等等。

“机构投资者投资的投资策略，正在从核心资产策略转向高回报策略。通常是一些十分新鲜的房地产类型，比如物流自提点、养老地产，以及一些高风险的酒店、建筑工程。这种投资风格的转换并不罕见，每几年就会变换一次。”一位西部的房地产咨询公司的总经理说道。

如今，经济已经有相当程度的复苏，廉而美的投资标的不太常见。对于那些传统的房地产“核心资产”——A级办公楼，地段优越的购物中心，繁华地区公寓……的目前状态已经变成了“优质-高价”。它们的价格相当高，并且没有扣除风险溢价。

“风险投资”对于机构投资者来说，不一定是件坏事。机构投资者通常有更长的时间窗口，它们投资的主要策略也是“持有”而不是“交易”。因此它们通常能够抵御并且度过市场短期波动的风险。对于房地产资产，即使某些资产具有较大风险、先天不足，它们也能够通过重新定位，激发潜在的市场价值，带来可观回报。

弱势市场时，最有价值的房地产投资是那些拥有长期租约的项目；而当市场转强，最有价值的地产就变成了那些有空房间、有一大批快要到期租约的项目。因此，稳定的“无风险”长租约资产投资不一定总是最优的选择。

风险管理并不等于躲避风险。机构投资者的资本从传统的“核心资产”投资策略转向“非核心资产”投资策略并不意外着投资纪律的缺位。恰恰相反，只要风险-回报的平衡能够掌握好，这样的策略是明智的。

对于美国最大的机构投资者——养老基金来说，它的投资策略正在越来越积极。同时参与到金融的方方面面：并购层面、公司运营层面、资产时序配置层面……

正如一位房地产投资分析师在采访中所提到的，“我们将会看到越来越多的‘一条龙’投资服务。”随着地产分析师在养老基金的地位不断稳固，养老基金将有更多能力依赖内部资源进行地产投资分析。并且与外部证券市场的剧烈波动拉开一定距离。

美国地产那些事儿

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