美国购房小常识

美国购房程序：
1. 初步会面
a. 选定买方经纪人
b. 决定购买房子的区域(包括学区)及条件
c. 选定贷款公司

2. 审核贷款条件
a. 选定贷款经纪，并查核信用分数
b. 选择合适的贷款计划
c. 取得贷款预准信

3. 寻找理想的房屋
a. 可上本网站查询MLS最新房源（中文和英文）
b. 或请经纪人挑选上市屋资料

4. 找到合适的房屋
a. 挑选出喜欢的房子,买主决定出价（offer)金额
b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容
c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约為出价金额的3%)及资金证明
d. 卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价

5. 购房合约被双方同意接受
a. 双方达成协议后，即由第三方公証公司（Escrow）进行买卖过户手续
b. 订金送交公証公司
c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告

6. 提出贷款申请
提交贷款公司要求的相关文件或资料，一般有头款証明、工作証明、报税记录。

7. “房屋检查保护期”完成事项
a. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求
b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。
c.准备好火险保险报价

8.“贷款保护期”完成事项
a. 贷款银行派估价师确定房屋价值
b. 完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔
c. 获准贷款后，与公証公司约定时间签署贷款文件

9. 完成过户公証手续
a. 签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金支票交付给公证公 司；
b. 银行放款
c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记
d.由公证公司支付所有费用

10. 取得钥匙完成过户
a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成。
b. 联系通知水、电、煤气等公用单位进行改名过户。

11．房产证
通常在结束时收到最後明细帐，内附房产证的复印件，结束後约1-3个月内，收到一张原始的房产证。

通常由买方过户支付的主要费用：

（以买一栋独立房为例子：买价为50万美元，全现金，所有数据均为估计价）

买方的过户公证费（Escrow fee） $1250（按房价比率收费）

房屋检查费 （Home inspection fee） $350（按房屋建筑面积大小收费）

文件准备费 （document Prep） $80

文件公证费 （Notary fee） $120

经纪公司的法律规范监督费（regulatory compliance fee） $250

转户费 （Transaction coordinator） $500

邮费 （Messenger service) $50

一年的房屋保险费（火灾保险）(Hazard insurance) $1500（按房屋大小，新旧，用材等收费）

（不同的保险公司费用不等）

以上费用合计大约为 $4100

简单粗略的计算方法就以房价的1%来估计 ($5000)

另外还需预付部分地产税（Property tax）和社区费HOA（Home owners association fee）

一般来说，房地产税大约是房价的1.12-2.0% $5600-$10000每年

各地各区都有不同的税率，地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房，所预付的地产税也不同。

社区费在不同的小区有不同的费用，每月从$100到$1000不等（大多数在$100到$300之间，也有少数超过1000美元的）

一般来说，连体房（townhouse）或公寓房（condo）的社区费已包括了火灾保险。

如果需要贷款，买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用，大约是贷款额的1%-2%不等。

现金买主需要准备的文件

1． 有效的护照和签证

2． 准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）

3．在美国当地银行开设的帐号

外国人贷款买主需要准备的文件

1． 有效的护照和签证

2．工作证明、工资收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）

3. 由财务部门提供的报税单

4．自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）

5. 在美国当地银行开设的帐号

6. 外国人买房需放40-50%的头款

通常由卖方过户支付的主要费用：

（同样以卖一栋独立房为例子：卖价为50万美元，所有数据均为估计价）

房地产经纪公司费用（Brokers fees） $30000（卖价的6%，3%给买方经纪公司，另外3%给卖方经纪公司）

卖方的过户公证费（Escrow fee） $1600

屋主产权保险费（Title insurance policy） $2350

県政府过户税（County transfer tax） $560 （每$1000 收$1.12)

市政府过户税（city transfer tax） （比県政府过户费要高很多，但有的城市没有此税）

一年的房屋保修费（Home warranty fee） $450(按合约规定）

白蚁检查费（Termite inspection fee） $90

蚁害工作 （如果房屋有白蚁侵入）？

屋契文件准备费 （document Prep） $50

文件公证费 （Notary fee） $120

经纪公司的法律规范监督费（regulatory compliance fee） $290不等

另外还需还清所有尚未支付的地产税，社区费等等。

以上费用合计大约为 $35510

简单粗略的计算方法就以房价的7%来估计（$35000）

另外要特别注意的是，外国人卖房也免不了向美国税务局IRS缴纳所得税，由产权公司在过户时扣除房价的10%-20%不等。详细情况和对策应该征求美国的税务专家和地产律师。