法律

美国不动产租赁合同中的商业条款几乎全部都由业主和租户共同协商决定，当地政府和联邦政府很少关注具体的商业条款起草。但是，政府制定了很多关于解决冲突和保护租赁合同中所规定的权利的规则，这些规则允许各方选择仲裁来解决一些问题，而不必提起诉讼。

由于业主和租户有权在大多数条款上进行讨价还价，因此租赁合同可能会很长。市场上，复杂的租赁合同可以从20页至150页不等。

所有租期在一年以上的租赁合同都应当以书面形式缔结，并且合同内应当写明各方的主要权利和义务。文件的复杂性以及个性化程度使得律师在美国的租赁谈判中有非常重要的地位。

经纪人

除了律师，许多办公楼的租户会雇佣经纪人或代理人。经纪人负责完成对不动产的选定以及推荐；或者在租户租赁不动产的全过程中提供全面成熟的租赁咨询。经纪人的全包服务包括找到办公楼、选址、提出增长预测、安排空间规划、选址顾问，以及和律师就租赁合同进行谈判。

一旦交易成功，大多数州的法律要求业主向租户的经纪人支付佣金，这是美国特色的制度安排。

在美国，经纪人在此类交易中的地位非常重要，通常，业主在营销、巡视调研、谈判的时候只和经纪人打交道。

面积测算

在美国的大多数地方，租赁面积的计算采用“住房所有人与管理协会（BuildingOwners and Managers Association）”制定的方法。该方法将公共区域（大厅、控制室等）计算在租户的租用面积之内。

批租的条件

即将建造或者修缮的建筑的预期交付条件因地而异。在纽约，租户需要负责建筑物内所有的扩改建，包括天花板以及建筑核心的建筑系统增设部分。而在休斯顿，业主会负责安装天花板和天花板上面的增设部分。

各州都把未改建、未扩建的建筑交付称为“骨架”（shell）交付。在投资过程中，投资者一定要了解清楚当地对建筑物出租的交付条件，以做出正确的资金分配。

租户的改扩建

新租赁合同中的改扩建，传统上需要业主或租户根据要求，做特定设计和改动。建筑交付的条件可以通过谈判来确定，但也受制于当地的交易习惯。

一般来讲，交付的标准有三类：“骨架（shell）”，“原样出售(as-is)”和“交钥匙（turn-key）”。

在“骨架”交付状态下，所有之前的改造扩建都应当拆除，并且按照租户的设计要求准备好建筑。通常情况下，租赁合同会规定接下来的改扩建中，业主和租户各自需要支付的费用的范围。

“原样出售”交付中，保留之前建筑的状态，交给租户所有的改扩建部分。所有对租户（谁来占用，谁来支付）必要的修缮都需在合同中事先约定。

“交钥匙”交付中，该不动产已经事先根据租户的要求建好了或改造好了。业主会对可能承担的费用设定一个上限，通常会在签署交钥匙合同之前准备一个详细的预算书。租户则会希望在占用该不动产之前不承担任何责任，并且只在业主完工时才接受该租赁物。

特殊改扩建工程

当租户的租赁合同过期，业主将拥有所有改扩建成果的所有权。所有可以在转租中事先的剩余的价值都归业主所有。租赁合同中会规定某些特定的改扩建或者固定物在合同结束后，租户可以或者必须予以移除。

由于租赁结束后，所有的改扩建工程都归业主所有，业主需要特别留意以下特殊改扩建工程：拱顶、内部楼梯、消防通道、计算机房等。业主需要在合同中事先与租户约定好由租户拆除这些特殊改扩建工程，否则不能行使此权利。

特殊的改扩建工程处理与“复原”这一概念相连。一般来讲，业主希望租户恢复该建筑在一开始交付的状态。这一可以降低业主在转租时的经济成本。

美国地产那些事儿

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