2008年随着由美国房地产次贷危机引起的全球金融风暴的蔓延， 美国市场上的法拍屋一时盛行。很多人买到了法拍屋， 至于什么是法拍屋， 为什么会产生法拍，如何购买法拍屋，以下我们可以讨论：
“法拍屋”一般而言之就是屋主提供担保物（土地，建物）向银行贷款后，因为缴不起房贷或故意不缴房贷，而被银行交由法院强制执行拍卖以抵 还银行贷款的房屋或土地。简单地说，就是指法院拍卖的房 子，由于法院进行拍卖不是以牟取利润为目的，所以通常拍卖价格会比市场价低，因而吸引越来越多人选购法拍屋。
很多人把foreclosure翻译成法拍屋， 其实foreclosure指的是一个过程，即当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时，债权人通过出售或收回房产权，进而追回屋主所欠贷款的过 程。
一般来说，当屋主停止还贷后三到六个月，债权人就会提交一份《拖欠贷款通告》（Notice of Default-简称NOD）并在当地政府机关做记录，公 诸于众，从此foreclosure就开始了。这可能是大家习惯上说的“法拍屋”，以下是foreclosure的流程和种类：
一、法拍前的宽限期 (Pre-foreclosure)
当贷款人偿还贷款能力出现问题后，不能缴纳贷款后， 贷款人或屋主可以在各州法律允许的宽限期（grace period）内设法还清所拖欠的贷款而 使原贷款得到复效（reinstate）。这个宽限期叫做pre-foreclosure， 一般有三个月。
在宽限期内，贷款人要想办法偿还拖欠贷款，如果不能申请“重新贷款”（refinance）以获得较低的利息来降低每月的还 贷数目，屋主还可以常识申请“修改贷款”（loan modification），这个需要贷款人和贷款银行进行磋商，贷款银行也许会根据屋主的经济情 况来决定是否给予适当的降息等，从而让屋主能够继续还贷供房。
二、短售屋 (Shortsale)
贷款人除了常识从新贷款或者修改贷款外，在宽限期内还可以选择将房产出售，用销售所偿还贷款， 有人称为“短售屋”（shortsale），由于销售仓促，很多短售屋的售价较低，甚至售价不足以还清贷款，这种情况下，屋主可以向债券人申请短售（shortsale），债权人会根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。
对于贷款款人，如果债权人同意短售，房屋出售后不会影响其信用记录。对于 债权人，也可以不必经历“法拍”程序。
对 于短售屋，虽然标价很便宜，但是购买过程也许会比较漫长，有些需要三个月，所以需要买家的耐心。买方向屋主报价 后，屋主需要得到债权人的出售批准，另外也许还存在其他债权人，比如第二债权人， 拖欠工程款债权人等等，都需要进行协商。 这也就是为什么短售屋审批时间较长了。
三、法拍程序（public auction）
在宽限期结束后，如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款，接下来的程序就是其房产就会被公开拍卖的方式（public auction） 。
法 拍屋虽然价格便宜， 但也许会带来不可遇见的麻烦。 比如如果房子可能拖欠工程款，其他贷款， 虽然以便宜价格购入，但负债也许会更高。所以，在购买法拍屋前，最好事先对拍卖的房屋做详细的调查，然后在公开 拍卖市场上出价。按照规定，买主在竞拍后付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查，对法拍的规定，需要向法拍主办方了解清楚。
四、银行屋（REO ，Real Estate Owned）
在上一步，法拍不成功，债权人将取得产权，成为屋主，然后雇佣地产经济在将房产放在公开市场出 售。这类房子叫“银行屋”，“银主盘”，“银行盘”
银行屋和短售屋比较，银行屋会更多保证产权的完整性， 而且相对清晰，因为产权已经转移过一次给银行。即便这样， 很多银行屋还是在收房过程中遭到破坏，或者房屋状况不尽人意，所以在购买银行屋前，最好要仔细检查。
另外，涉及到法拍屋的贷款是受到政府机构保护的情 况，如住房建设与城市开发部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍军人安置事务部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋，在这种情况下，就由政府机构来负 责出售法拍屋。
短售屋，法拍屋有以下不足：
1。也许会涉及到产权纠纷。
2。房屋本身有可能遭受损坏。最 好实现调查。
3。购买短售屋所花时间也许比正 常买房为长。
4。在标价低时，会同时有很多竞 争者出价，压缩利润空间。
总之， 不管购买法拍屋，短售屋还是银行屋， 实现都要做足功课，进行调查， 咨询专业人士以减小投资风险，增加投资的成功率。
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