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近年来，越来越多的中国公司和个人投资美国房地产，特别是最近美中十年签证后，投资热潮将有增无减。投资美国房地产，就会产生收入，就要交所得税。房地产是受税务政策影响很大的行业，不同的投资形式，不同的收入型态，及非美国人的不同，所得税也就不同。一般而言，美国对外资没有税收优惠政策，某些方面甚至比美国人的纳税更高。因此，了解在美投资房地产所得税，对中国投资者非常重要。

外国在美投资形式主要采取有限公司（Inc），有限责任公司（LLC），有限合伙人公司（LP），房地产投资信托（REIT）和个人等，收入型态包括租金收入，经营利润，股息分红，债劵利息，及买卖房地产的资本利得等。美国人和居民全球收入征税，公司所得税包括资本利得从15%到35%，个人所得税从10%到39.6%，个人资本利得最高20%。外国公司个人不管收入来源只对有效联系美国贸易或生意（ECI），或美国来源的收入征税。如租金收入和资本利得是美国来源的收入，由美国公司支付的股息利息是美国来源的收入，外国公司支付的利息如有效联系美国贸易或生意也是美国来源的收入。

有效联系美国贸易或生意外国公司个人，同上述美国公司或个人一样，用净额法（NetBasis）缴累进税。只要在美从事通常的生意活动就被认定为经营美国贸易或生意。仅拥有未改良房地产或住宅自住，拥有单个房产用净租金法租给单个租客，拥有美国公司不超过50%的股份，不是美国生意。用净租金法租赁商业楼宇是否美国生意要依具体情况。外国公司个人积极管理商业地产，付各种费税和保险等等，构成美国生意。总之，国税局用生意行为或资产使用检验美国来源收入是否有效联系美国贸易或生意，只要符合其中之一，就按净额法纳税。

对于非有效联系美国贸易或生意（Non-ECI）的美国来源收入，用总额法（GrossBasis）缴税。比如房地产由美国公司管理，外国公司个人只坐收股息租金，是被动收入，用总额法按30%缴预扣税（Withholding Tax）。也就是说，房地产管理公司付给外国公司个人收入时，每一万元要扣三千元并填1042表缴报给国税局，否则被罚。还有，外国公司建立的美国有限公司，非美国生意的收入和付给母公司的利息， 合伙人公司支付的利息是美国来源的收入及房地产投资信托的股息分红按30%预扣，但房地产投资信托处置或出售美国房地产的收益分给外国投资者按35%预扣。

同时，非美国贸易或生意的外国公司个人也可选用净额法。净额法对外国投资者会比较有利，因为允许扣除所有有关费用，包括折旧和利息等，通常这些费用扣除后会出现亏损，也就不用缴所得税。但到房地产出售时，由于折旧减少了成本基础，会产生较高的资本利得，要缴较高的资本利得税。

外国公司用美国子公司投资房地产并与美国生意相联系，美国子公司将利润或分红汇回外国，其相当于股息分红（Dividends Equivalent）,还要缴30%分公司利润税（Branch Profits Tax）。分公司利润税是在公司税之上缴交的，两税相加，实际税率超过50%。外国公司可用利润在美再投资以省税。同时，关掉所有美国生意的最后一年不用缴分公司利润税。公司税是有限公司才有的双重税，外国公司投资美国房地产大多用有限责任公司（LLC），虽然要缴分公司利润税，但不用缴公司税。除非选净额法，非美国生意的外国分公司将利润汇回外国母公司，也不用缴分公司利润税。

美国与外国签订的税务协定，按照对等或与美国人平等的原则，可以减轻外国投资的一些税负。如某些证劵投资的利息股息免税，公司分红依不同协定，从0%到15%到20%不等，而不是30%缴预扣税。协定也减少分公司利润税，按总额法参照美国全资公司股息分红纳税，现行税率20%。租金收入按总额法还是30%，按净额法最高35%（个人39.6%）。出售房地产的资本利得同样20%。美国与中国签订的税务协定与大多数国家大体相同，可以参照上述规定。

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