当贷款人愿意给借款人发放贷款时，贷款人会要求律师准备贷款文件，包括贷款申请、贷款协议条款以及承诺书的基础上准备贷款文件。贷款文件将包括一些关键文件：

贷款协议

借据证明贷款人、借款人的货币义务，并经常载列其他条款、利率、付款条款和到期日。

贷款协议是主要的贷款文件，包括关键的经济条款（贷款数额、利息和利率的计算方法、付款方式、利息替代率，因为储备变化、资金流动性、资金充足率、提前还贷罚金、破损成本等。

贷款协议需载明借款人预付金额，关于借款人和抵押财产的陈述和保证，借款人正在进行的关于其组织、物业管理和报告的协议，违约事件后对债务的加速履行义务，对抵押物的强制执行。

如果抵押贷款由多个贷款人提供，贷款协议将包括以下条款：代理人权利和职责的定义，关于贷款人主要决定的赞成权，对贷款人违约的补救办法，以及对贷款人转移权益的限制。

贷款协议既包括规定借款人义务的积极约定，又包括限制借款人某些行为的消极约定。积极约定包括：物业维修、保险责任、定期财务报表、专项贷款满意度、偿债率。消极约定包括：禁止财产的转移、禁止借款人所有权转移、禁止额外负债、禁止未经贷款人同意对财产的重大变更。

抵押或信托契约

抵押是一个双方合同，其依据是财产所有人（抵押人）在财产中向贷款人作为偿还贷款所保证的权益。

信托契约是一个三方合同，财产所有人（通常是借款人）将财产交给受托人（通常是一个产权公司持有，以保障贷款人的利益。

抵押与信托契约的关键区别在于，在违约事件发生后，信托契约给予贷款人权利，通过非司法途径，要求受托人卖掉抵押财产（出售权）。有些州允许抵押中含有出售权，大部分州则不允许。因为非司法抵押品买卖通常比司法抵押品买卖更加快捷和便宜，所以信托契约（或是包含出售权的抵押品）更为贷款人所青睐。

另一个重要的抵押条款是“转售即还”条款，它允许贷款人要求提前还贷，如果借款人未经贷款人允许出售或者再次抵押所抵押的财产。

租赁和租金的转让

抵押文书通常包含抵押财产中的租赁和租金的权益，但是贷款人通常要求单独签署租赁和租金的转让协议，并进行登记。这些文书将起草为向贷款人租赁和租金权的完全转让，并在违约事件发生以前向借款人收取租金。

现金管理

租金通常是还本付息的主要收入，因此贷款人希望建立起一套流程，能够让他们掌控租金和其他收入。例如，贷款人可能要求借款人开设一个专用保险箱账户，以便承租人支付租金支票。保险箱开户银行会将支票存储进保险箱账户。保险箱账户和现金管理账户将作为贷款人的额外保障。当违约事件发生，借款人违背融资契约，租金首先会被用来支付地产税、保险代管费、还本付息、营业外支出等。

贷款人在有可能发放贷款的情况下会要求借款人的关联方提供一个偿还保证。保证偿还的数额以少于标准贷款为限。例如，上述保证有可能只覆盖“运行成本”（还本付息以及经营费用，或是定期的分期偿还额）。

在工程贷款中，借款人要求借款关联人保证，在借款人无法完成工程时，保证在一定期限内继续完成工程。上述保证应该包括建造费用的增加，以及有可能要求保证人在完工时借款人没有支付的情况下支付例如本息、保险、地产税等额外的款项。

在美国，租赁行为由房地产法和合同法共同约束。如果租赁是在抵押登记之后生效的，抵押优先于租赁。抵押品的出售则取决于不动产所在地的法律，租赁关系的期限有可能止于抵押品出售的日期。

抵押品出售时，租赁关系自动终止，保护了租赁关系，并且保证了抵押留置权的优先受偿权。借款人的抵押留置权优先于承租人的租赁权。相应的，抵押品拍卖后，贷款人和承租人相互承认对方为自己的房东和租客。

美国地产那些事儿

分享朋友

点击右上角分享到朋友圈

点击右上角发送给朋友

公众账号

点击右上角查看公众号

扫一扫

以下是“美国地产那些事儿”的二维码，关注我们请大家扫一扫

联系我们：[email protected]