(中国经济时报)如果结合美元贬值的现状和升值的预期，考虑政策政治等风险，综合子女教育的长久打算，把美国房产作为资产配置的一个合理选项是有意义的。

环球资本连线（33）
主持人:范媛
嘉宾:杨鸿雁(易汇网财务总监)

        前两期，分别请专家和置业顾问分析了美国房地产市场的投资问题。本期邀请拥有外资银行个人理财顾问经历、并在美国生活多年的杨鸿雁女士，从一个在美国置业的普通中国人的角度，告诉读者另外一个视角下的美国房产投资。

        投资美国房产是一个合理选项

        范媛：据了解，您之前曾经在国际机构任理财经理，并长期生活在海外，也有美国置业。那么您认为，中国投资者去美国购买房产投资是不是一个好的选择？

        杨鸿雁：我的工作主要是为有外币的中国人提供理财服务，通过资产配置达到个人资产的保值和升值。事实上，我的客户在十年前就已经开始了移民，他们的目的地从一开始的加拿大、澳大利亚，到后来美国逐步放宽对华政策以后，美国的移民大幅度增加。中国人讲究安居乐业，到哪里一定先置业，更何况都是完成了在国内资本积累的有钱人，移民的原因，一是为了孩子的教育，二是为了资产转移。不管怎么样，大多的移民在过了移民监管以后，都会再次返回中国继续进行财富积累，毕竟中国的钱是最好赚的。

        比较国内现在房价的高企，没有了投资方向的人们纷纷把触角伸向了美国这个“新大陆”。按价格来说，北京（楼盘）、上海（楼盘）买个厕所的钱就可以在美利坚买一幢大别墅，而且那块地永远都是你的类似的广告让人激动。但美国的房价升降不存在大陆房价的喷气式飞机单边上涨，完全紧跟经济形势而起伏。其次，投资人必须考虑到房屋折旧所带来的维修成本。在美国，我们可以看到物质极度丰富，可谓物美价廉，不过一切涉及到人工劳动的服务成本就是难以承受的“重”，所以美国人最流行的生活方式是自己采购原料DIY（自己动手），从而避免高昂的修建费用。第三，与国内的房产购置税一次性趸缴不同的是，美国的房主每年必须付出不菲的地税。地税的缴纳根据房屋价值的实时价格，比例各个地区会有不同，加州目前是1.1%。第四，房租回报绝对不高，比如旧金山300万美金以上的大HOUSE没人舍得出租，也没有租客。100万美金的房子回报率一般在4%左右，少于50万美金的回报率是5%。

        所以我认为如果结合美元贬值的现状和升值的预期，考虑政策、政治等风险，综合子女教育的长久打算，把美国房产作为资产配置的一个合理选项是有意义的。

        投资旧金山房产相对合适

        范媛：如果是资产配置，您认为，美国的哪一个区域是比较好的选择？为什么？这类房产置业有什么弊端？

        杨鸿雁：一般来说，买入的价格低，出手的价格也高不了，甚至有砸在手里的可能。房产投资的金科玉律：除了地段还是地段。美国的房价与治安情况和就业率成正相关。美国就业最好的是西海岸，还有东部的纽约、芝加哥、波士顿等城市。同时教育资源和气候也是考虑的重要因素。我推荐旧金山——美国臭名昭著的高房价、高消费地区，但也是我认为最适合中国人的美国城市。旧金山华人很多，百分之六十以上说着广东话，店招牌甚至是路牌都是中文繁体和英文并存，衣食住行丰富。传说中的好山好水好寂寞在这个城市是最佳平衡点。

       坐拥斯坦福大学和硅谷的Palo alto（帕罗奥图）是皇冠上的明珠，在2007年次贷危机引发的经济衰退期间，房价也只是涨幅减缓。美国的大众点评“YELP”上市后，一大批硅谷的新贵再次助力房价上涨，经济复苏的直观体现是房价的冲高。资金富裕的投资人可以考虑这个好地段、好学区的区域。300万美金是基本预算。旧金山机场附近的Millbrae（密尔不瑞市）是不错的选择，价格只要150万美金左右，80万美金左右投资选择余地也很大，但是学区就不要太强求了，一分价格一分货。

        美国的房产市场是理性的成熟市场

        范媛：在美国是否和中国一样追捧学区房？这类房产是否具有投资价值，升值空间如何？

        杨鸿雁：是的，美国同样是就近入学的原则，也存在学区房的概念。学区房的保值、升值功能肯定高于非学区房。但是美国的房产市场是理性的成熟的市场。升值空间存在，但是升值缓慢，千万不要抱有三年翻番的期望。

        范媛：学生公寓，您认为是否是比较好的投资选择？

        杨鸿雁：如果你不是长期在美国居住，不建议投资。如果你了解美国大学生的生活状态，你一定不会甘心把房子租给他们。举个例子，我的一个朋友，他女儿离开洛杉矶的公寓时，房东非常愤怒地要求他们赔付地毯清洗费用。一开始我们都很同情女孩子，觉得房东欺负他们，可是她到了我们家，看到我家的地板，由衷地发出你们的地毯怎么这么干净的感叹后，我想，房东辛苦了。如果租客的操守很差，在房间噪音或者聚众狂欢扰民，被邻居投诉报警，房东同样会被牵连。

        当然，如果你重视资产的配置，同时预算不高，又有充分的精力和时间，又或者你的中介公司口碑很好、经验丰富，这也是美国置业一个不错的选择。

        有不适合中国投资者的选择

        范媛：您认为，哪一类房产最不适合中国投资者选择？

        杨鸿雁：不发达地区的中部和东部，也就是传统意义上的“红脖子区”，二三十万美金甚至几万美金都有可能买到很大的别墅。该区域的人们思想守旧、歧视有色人种，甚至性别歧视，不是个愉快的选择。

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