常有人开玩笑说美国梦是：有房有车，两个小娃，一条狗。对于投资移民来美国的新移民家庭，在美国安定下来，首先要考虑的事情就是买房。今天我们来讲讲怎么通过买美国房产省税。

每年报税的时候，每个纳税家庭可以选择使用标准抵扣额(standard deduction)或者分项抵扣额 (itemized deduction)扣税。对于租房住的家庭，因为房租费用不能抵税，可以扣税的分项抵扣支出额比较低， 所以通常选择使用标准抵扣额会比较合算一些。 但是标准抵扣额比较少。 以2012年为例， 夫妻联合报税的家庭标准抵扣额只有$11,900.

但如果买了美国房产，每年自住房产生的很多费用就可以用来抵税。拥有自住房房产的家庭，通常都能享受分项抵扣额的福利。那具体哪些费用可以扣税呢？

房屋贷款利息

除了少数现金买美国房产的， 我们大多数人买房的时候都会贷款。特别是现在，利率还比较低， 贷款买房的人就更多， 因为可以用比较低的利率从银行借钱买房， 然后把自己的钱投资到收益率更高的项目中去。 我们每个月还的房贷， 一部分是贷款的本金，一部分是利息， 利息部分是可以作为分项抵扣额的一部分扣税的。刚买房的前面几年，付的房贷里绝大部分都是利息， 所以可以扣税的金额特别的多。

贷款银行收取的点数

购买美国房产贷款的时候贷款银行经常会收取一定的费用， 叫“点数” (points)。 这些点数和贷款利息一样也是可以扣税的。如果您的贷款是用于购买您的自住房或者用于自住房改扩建， 那么这些点数可以在支付的当年全额抵税。其他情况下要根据您贷款的年限分期摊销抵扣。

地税

每年，地方政府会根据您房屋的价值按季度征收一定的地税. 缴纳了地税以后，您除了可以享受社区公园，免费的公共图书馆，价格低廉的健身中心等社区福利，您缴纳的这部分地税也是可以作为分项抵扣额扣税的。

家庭环保节能产品投入

我们常常讲，除了增加财政收入， 国家的税收政策还有两个目的：鼓励纳税人做某些事情或者不做某些事情。环保节能， 美国政府一直都是很支持鼓励的，所以对个人家庭符合规定的一些节能支出给予税务上的福利和好处。 比如说给房屋加绝缘材料， 装节能隔热门窗， 换节能屋顶等就可能拿到最高$500美金的税务抵免。这个税务抵免（tax credit）是非常好的东西。他比税务抵扣可以减免更多的税。一般我们讲的税务抵扣（deductions）指的是减少需要缴税的收入， 然后再根据个人的税率计算需要缴纳多少税金，也就是说有多少收入可以不缴税。税务抵免指的是直接减少需要缴纳的税金。也就是说有多少税不用交。比如说您本来需要缴纳$5,000块的所得税。 但是如果您装了一些节能门窗，拿了$500的税务抵免的话，那您只需要交$4,500的所得税。

如果您家里准备装太阳能板供热水的话，相关设备成本的30%都会以税务抵免的形式返回给您。

在采购时，您要向销售人员确认您打算购置的产品设备是不是符合规定， 您能不能拿到相应的税务抵免。通常， 产品公司的网站及产品的包装上也会提供相关信息。 购买的时候要注意。

家庭办公室

投资移民来美国的， 很多都有自己的生意。如果您家里有个房间， 专供工作使用，那您就可以申请家庭办公室福利，根据办公室所占面积将家庭房贷利息， 地税， 水电费， 保险， 管理清洁等一系列的家庭费用的一部分直接用于抵扣您的自雇收入。

以前要申请这样福利， 您需要保留家庭各种费用的收据。 从2013年起， 美国国税局出台了家庭办公室费用抵扣简化条款， 每平方英尺的家庭办公室可以抵扣$5, 全年最高可以抵扣$1,500. 并且， 在采用这样简化条款的情况下，您不需要保留或出具任何的家庭费用收据以支持这一抵扣。

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