合理避税:投资美国房地产的重要性,秦氏美国矽谷地产微信公众号文章

美国买房，不仅要缴纳房产税，如果是投资，还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。

如果购买的是商业地产，需要缴纳的个人所得税更多，因为租金更高。美国规定在一定范围内是可以合法合理避税的，一般美国房产公司都需要请职业会计师，这样的会计师都是很牛的。因为每一个会计师需要管理很多房主的房子的避税，所以每套房子额费用并不高，每年200~1000美元之间。那种超大型的沃尔玛另外。

那么怎样合法合理避税呢？又怎样利用美国税法第1031条款？

初级避税

就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。以前很多客户问我，怎样合理避税？因为投资美国房产，需要交纳所得税的。具体交纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投资，集中起来都非常大，不牛的早滚蛋了。

对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：

1. 房子的地税(房产税)，保险费

2. 房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费

3. 房子的维修费

4. 房东到美国来往的机票，餐旅费

5. 房地产公司的管理费

6. 房地产经纪的中介费

7. 寻找租客的广告费

8. 自己未成年孩子的抚养费

中级避税

对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：

1. 您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用

2. 美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税。（就算是您请的清洁工，保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）

3. 为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税

4. 以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。

5. 您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。

6. 您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税

7. 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税。

8. 您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。

以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，只有您想不到的，没有做不到的。只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。

高级避税

这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效：

举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。这时候您有2个选择：

A. 您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万。

B.您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。

同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。

虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

4栋投资25万X4 年租金 8万X4 本息6万X4 年净收入是2万X4=8万

同样是年纯回报8万美金，看似和A方法效果一样，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税 3.85万X4=14.4万，这可是不小的一笔数字啊。

更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4X200万，800万的回报！

这20年，您的纯回报将是 8万X20年+800万-100万=860万美金

您要知道，房产价值20年可是会增长很多很多的，乘上4倍更是不得了。同时，银行每年的本息还款是逐年递减，也就是说第一年还6万，以后每年都会越来越少，这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了，不去计较房产升值，租金增加，利息递减等因素，方式B的回报在20年里是方式A回报的 8.6倍！！！

终极避税

美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢？现在就教您骨灰级投资商如何玩赚美国税法的：1031交易法则。

大家都知道房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。打个比方，您通过100万买了个商业地产，某一年房产涨价为200万，您卖出后收益100万，这个时候您可不要高兴的太早，山姆大叔可是瞅着您要找您收税钱呢！对于这100万的收益，首先需要交30%的财产增值税(Capital gain), 这一下30万利润没了。别急，剩下的70万，您还需要交收入税，又是几十万没了，最后年终，如果您有一半剩下，那就是万幸拉。如果您不懂避税，这钱可是硬当当的交出去的。但是如果您懂得使用1031 交易法则，您就可以1分钱税不用交！

所谓1031 交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税发。只要您投资等于或是大与所得收益的地产，您就可以不交税。同样那个例子，在卖房后得到200万后，在6个月内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税！一年，您的净资产增加了100万，但不要交1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。

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