今年外国资本流入美国房地产的浪潮要创下一个新记录。

国际资本集团和房地产服务公司仲量联行副总裁Lucy Fletcher说：“我们看到强大的资本流入，我们相信到年底会超过2007年的高峰。”截至今年上半年，仲量联行估计共有241亿美元对美国房地产的跨境投资。2014年为236亿。仲量联行的数据是基于超过500万美元的交易，不包括酒店和一些多户住宅的开发。

市场研究公司CoStar集团估计，外国对美国房地产投资交易在今年上半年的成交额已将近390亿美元，而房地产资本分析公司（RCA）数据显示，在过去的12个月里，外国买家共购买了约716亿美元的美国商业和多户住宅房产。这些数据显示，美国仍然是外国资本的首要目标。根据仲量联行，事实上，跨境投资者占美国第二季度所有投资销售的24％。

有一些助长外国投资者投资的因素。其中主要是美国的强经济实力，吸引人的投资回报，低利率环境以及美国市场相对于全球其他市场的流动性和透明度。Fletcher说，许多外国投资者都通过超大规模交易来转移资本到美国投资。

在全球范围内，中国是资本最活跃的来源之一。据仲量联行，中国投资者主导二季度房地产并购项目，共投入19亿美元。其次是韩国7亿美元，阿联酋6亿美元，加拿大5亿美元。外资来自不同的国家。然而，中国的兴趣一定在上扬。Fletcher说：“我们不能忽视它。我们谈的这些资本都是真实的，就发生在当下。”

来自中国的资本有潜力在美国房地产投资市场上产生更大的影响力。商业地产服务公司CBRE在香港的亚太地区研究部主任Henry Chin博士说，中国资本流入全球商业地产市场已首次突破100亿美元，而这很可能只是“冰山一角”。

根据CBRE，在过去的四年里，中国资本外流向全球商业地产经历了大约72％的复合年增长率。前三名的市场包括美国，英国和澳大利亚。

Chin说，传统上，中国企业到海外投资并不容易，因为受到中国政府的监管限制。两年前，中国政府开始解禁和放宽有关海外投资的法律。这为机构投资者购买全球房地产打开了方便之门。Chin补充说，涉及到美国市场，主要是中国投资者喜欢美国市场的透明度，流动性和预计的增长。

除了外国资本流入美国商业地产不断增加，投资者也在调整策略。Fletcher说：“我想今年我们看到了真正的投资结构转变。转变成一些其他资产类别的投资。”在2013年和2014年，一半以上的外资投资于写字楼物业。截至今年上半年，这个数字已经下降到40％，而对工业及物流物业大规模投资的开始上扬。

Fletcher说，从某种程度上说，一些金额巨大的工业物业投资的销售可能扭曲了这些数字。但投资者肯定对工业部门更感兴趣。她补充到，这部分是由于电子商务对工业市场的积极影响。

例如，中国的投资者过去一直主要集中购买主要门户市场的写字楼，酒店及公寓物业。然而，Chin预计投资重点将扩大到其他地区市场及其他物业类型，如工业和零售物业。这种转变很可能会由有经验的投资人带领，如主权财富基金。Chin表示：“不过，我不认为这将是其他投资者优先考虑的，如保险公司和开发商。”

总体而言，外国资本的增加正在提高已经高度竞争市场的物业身价。有很多失意的资本没有成功交易。根据仲量联行Fletcher最近对美国门户市场交易的研究，平均20个投资者在追逐相同的一个交易。Fletcher 说：“虽然我们将看到市场自我平衡的能力，我想我们会继续看到美国房地产市场的资本流入。我们预测今年下半年的流入肯定不会有任何减少。”

来源：nreionline.com

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