1. 澳洲房产所有权

澳大利亚法律规定业主拥有永久产权，而不是使用权（所谓使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时 的使用权就是租赁权）。中国的法律规定，城市土地为全民所有，具体权利由政府行使，农村土地为集 体所有。永久产权指的是您可以永远享有该土地的所有权。如果是租赁权， 您只能在一定期限内使用 土地—在中国，目前这一期限是70 年（居住 地）、50 年（工业用地）、40 年（商业用地），使用期满 后，法律意义上，政府重新拥有土地的使用权。 迄今为止还没有具体的到期后的土地处置政策出台，估计使用权满后 以续约，但是会缴纳一定费用，所 以在房地产评估时，过了一定年限的土地价值会降低。永久产权的房地产就不会存在这个问题。

2. 购买澳洲房地产项目的定金

购买房产时，不管在哪个国家，标准做法是，首先支付一笔定金。在澳大利亚， 法律规定的定金是 10%。支付10%较少的定金来购买澳大利亚房产是一个很大的优势。您不用将 本沉淀在定金中，而是可 以进行其他投资，这样相同的投资额就能获得更高的投资收益。而且您可以在签订合同和交房之间的这段 时间来改善您的财务状况而无须为交付大笔定金而苦恼。

3. 无本金贷款（贷款还款只还利息，不还本金）

在澳大利亚，银行和放款人提供一种所谓的无本金贷款。无本金贷款允许您仅支付贷款金额的利息，而不 是本金和利息。购买房产时，这是一个不错的策略，特别是对一项投资来说，这能降低您的偿付额而使您 能利用其他让您积累财富的机会。当然，这种贷款方式有一定的年限限制，一般为10年，10 年之后自动转为本金和利息还款方式。

4. 购买期房的风险

一个人们频繁问到的问题是，如果购置期房，而销售方不能按时交房，我所支付的首付款会出现什么情况。 许多人按照国内的操作模式误以为销售方在建设期间会使用买家的首款。而澳洲并非如此，澳洲房产交易时所有的首付款均保存在律师的信托账户（律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易 款项的，这个信托账户由政府监管，万无一失）。这笔款项，不经您的允许，开发商不得擅自挪用，当 然，作为首付款，没有开发商的允许，您也不得随意去用。如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违 约，则所有的首付款会全额退还给购买者。这就向您提供了更大的保障，防止您首付款的损失。所以您不 用担心开发商捐款逃跑，或者烂尾楼的风险。

5. 贷款偿还和交房

在澳大利亚购买房产时，银行还款在交房后（工程竣工时）才开始（这条本来是极为正常的，但是在国内， 房子还在盖，就让购房者交付所有的房款，实在是说不过去）。这对您 有好处，特别是购买期房，因为 一般在交房前有1 到2 年的时间。这就使您有更多的时间来准备将来的房款偿还问题。当然您也可以有充 足的时间去筹备贷款事宜。更为重要的是 在等待交房时间里的房产增值，您只需要实际付出房产价格的 10%即可享有。

6. 灵活运用资产

在澳大利亚，通常的做法是用一处房产资产为另一处作抵押。随着您贷款的逐步偿还以及房产的升值，权 益也会增加。例如，原价40 万贷款额30 万的房子当前价值为50 万澳币，还需供款20 万澳币（本金部分）， 则您可以将房产重新进行评估并做抵押贷款，按照贷款比例70%，则可获15 万澳币贷款。事实上，这在澳大利亚是一种常见的投资策略，且房产投资者能更有效的积累财富。在其他国家中，很难获得这一认可。 对这一条的另一种描述是：可以把房产增值部分套现。

7. 租金收益

由于澳洲房产租赁需求旺盛，空置率较低。一般情况下，投资者会收到5%甚至更高的租金收益。这些收 益是对房产投资者来说非常可观，也极大程度降低了购房者的现金支出。

8. 物业管理

澳大利亚的物业经理水平较高，会处理好从找到合适的租户到维修管道的所有事情。一个优秀的物业经理 不仅帮您解除了负担，倘若他们能找到爱护您房产的“好”租户，也就减缓您家具装备和陈设及其他资产的折旧。

9. 成熟的法律体系

澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统。澳大利亚有公开、有效和透明的法 律框架，且澳大利亚的房产市场受严格的国家房产和消费者法律的密集 管，保证您作为一名购买者而受 到法律全面的保护。如果出现争议，您有权聘请专业律师来保护您及您的财产。

10. 税务问题

作为一名外国投资者，您也可享受优惠税收政策。在申报应纳税收入时，投资者可以运用投资所产生的支 出来有效减少纳税义务。所谓”negative gearing “。例如，如果您贷款 业，则所有的费用和您因贷 款所付的利息均可用来抵税，或如果您在澳大利亚工作，投资房产所累计的抵税额度可用来冲减您的个人 所得税。这样，就更真实的反应您投资澳洲房产的收入。收取的所得税也就更加合理。

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RealEstate Investment Manager

Summer Xun

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