精算师·小乔
在新西兰买房时，有哪些重要文件需要买家认真浏览，才能避免质量等相关指标出现问题？今天，让金松鼠买方代理逐一告诉你：
土地信息备忘录
(Land Information Memorandum)
在您选购一个物业的时候，通常需要在当地市政厅获取一份“土地信息备忘录”。 如果遇到市政府（Council）比较繁忙的时候，LIM的申请可能需要长达10个工作日，所以你需要估计时间提前申请。当然也有一些市政府的分部允许申请加急。
一份完整的LIM Report，包括以下方面：
· 房产所在土地的特殊属性（包括潜在的土地侵蚀，滑动或下陷）
· 私有和公共的雨水及污水渠
· 土地上可能已有的拖欠费用，比如税金，罚金等。
· 有关于土地上建筑的信息，例如上水、排水和资源规划同意书（包括通知，指令或影响土地征用的建筑物）
（土地信息备忘录报告，可以从房产所在区域的议会进行申请并付费购买。）或者交给小乔，你的买家代理，帮你全搞定。
房屋产权文件是一份新西兰土地合法拥有权的信息。该文件包含了房产的所有人，法定描述和产权下所注册的权利和限制，如按揭或条款等一系列信息。常见的产权文件主要分为两类：
FREEHOLD & LEASEHOLD
目前最常见的地产Title，也是新西兰法律允许范围内最高等级的产权还是 Fee Simple。这个概念在新西兰大致上和 Freehold 是可以互换使用的。中文经常翻译为自由产权或永久产权。是所有产权种类中产权人对于相关地产享有权益最多、最完整的一个。
Leasehold 的意思是说，产权人的权益是建立在相关Lease的基础上的。Leasehold 在新西兰并不多见，一般出现在最中心的海边和一些老区。通常是指拥有土地所有权的业主将土地租赁给另外一个人，同意他在土地上面建房子，也就是说土地和房屋各有一个业主。房屋的业主需要向土地的业主支付土地租赁费（Ground Rent）, 租赁期限通常为21年，之后可以续约。
简单的说，产权人实际上是个租客，不是地产的最终所有人。至于产权人到底具有怎样的权益，主要看Lease的条款是怎样规定的。这种形式会存在的问题是，续约时土地业主可能会大幅提高土地租赁费。新闻有报道过一华人朋友因为土地出租费上涨的太夸张，闹上法庭，引起全城大讨论。因此，购房前请一定要详细审查产权文件里的相关条款，比如年限、续约、租金调整、对于产权人作为租客的种种限制，等等。
在这里要提的另一个Title是Cross Lease
Cross Lease 的 Title 也可以说是一种特别的Leasehold Estate。其产生有特定历史背景，主要是以前对于土地分割有过于严苛的要求，而随着社会的发展变化和人口的增长，又有土地分割进而产权分割的社会要求，因此出现了通过Cross Lease来绕过相关法律限制的做法。
注册建筑师和工程师可为房产提供质量检测报告，以帮助你在购买前了解房屋结构和建房质量。
关于CCC（Code Compliance Certificate）
CCC 简单说就是建筑合格证，是地方市政府颁发的证件。证明此房是按照building consent的要求施工并已经通过市政府验收检查。这里需要注意的是：1992年以后盖的房子有CCC，而之前的则没有。
在房屋完工后，开发商会持三项法律文件：
一.是持牌测量师发放的合格证书（P.C.C）；
二.是政府验收检查合格证书（C.C）；
三.是房屋产权证书（T.C）。
你可以针对某些特定房屋类型购买一份地质检测报告，比如建在悬崖边上的房产，或者建在有不稳定地质因素区域的房产。
建议您准备一份价格评估报告，因为当前新西兰的政府估价是以评估地税为目的，所以不一定能反映房产的真正的市场价值。估价报告可以从独立的第三方估价公司比如QV公司获得(www.qv.co.nz)
这类文件，有的地方叫卖主声明，有的地方叫销售合同。卖主声明将告诉购房者很多有关出售物业的情况。购房者可以从卖主的房地产中介处得到卖主声明，拍卖之前购房者也可以从负责拍卖或销售的房地产代理处要求得到文件。
卖主声明或销售合同应包括以下附件：
1.房契复印件
2.计划证书的复印件
3.当地市政局的相关证书，此类文件应详细列出房主地的使用途径及其它相关信息
4.下水道图
5.过去中7年房屋改建装修的批准书
6.建造附属建筑物的有关文件及限制性契约复印件
7.冷静期声明
8.物业现有按揭的详细说明
9.出售物业所附带的设备或装置
对于Unit Title的物业：
购买前请让房屋中介公司出示一份物业管理信息历史文件，通过阅读该文件，买家在购买前可以了解更多的物业管理信息。当购买Unit Title类型的物业之后，每一位业主可能还需要向管理处（Body Corporate）交管理费，用于整栋物业的维修基金（Sinking Fund）和日常管理 。
Company Title
这种并不多见， 土地是被一家专门的公司来持有，通常这家公司成立的目的就是为了持有该土地。这种类型的产权一般是用于整栋大型公寓或养老中心，业主是通过持有公司的股份来实现对房产的实际权属控制的。不论是买还是卖，交易的标的是公司股份而不是房产本身，所以一般房地产买卖合同不适用于这里。
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