DCRC华盛顿特区洲际酒店项目分析,美国凤和陈投资移民微信公众号文章

项目概况:

华盛顿特区区域中心DCRC即将向市场推出华盛顿特区洲际酒店项目。该项目紧挨华盛顿市特区市中心的波托马克河（Potomac River），离美国国会大厦,白宫和国家广场仅有几个街区的距离。

项目总占地面积26英亩，建筑面积为150万英尺，总花费大约为7.75亿美元，全部项目的完成将耗时43个月，计划于2017年完成并开业。其中项目的地基开发以及基础建设计划于2014年8月动工，施工时间为18个月；其基础设施建设一旦完成，项目余下的五个相互关联的大楼也会相继被建造完成，此阶段将耗时25个月。该项目包括一个233,269平方英尺的办公室，662个普通公寓，239个高级公寓，一个拥有278个房间的4星级洲际酒店，一个150,000平方英尺的文化/音乐场所和一个包含有1285个车位的停车场。

项目总投资7.757亿美元，其中EB-5贷款为8500万美元，银行贷款3.074万美元，华盛顿特区政府以税收增加债券形势出资1.13亿美元，开发商股权出资2.703亿美元。另外，该项目是通过RIMS II模型来计算就业的，该模型已得到美国移民局的认可，本项目预计创造超过4000个间接就业，其中EB5需要1700个，就业盈余超过100%。该项目处于目标就业区域(TEA), 将提供170个投资移民名额，每个EB-5投资数目为50万美元。

开发商概况：

华盛顿特区区域中心DCRC是这个项目的区域中心，成立于2008年，拥有十分丰富的EB5项目管理经验。这个区域中心的主席David Morris律师是美国移民律师协会的荣誉成员，Morris律师于1993年开始从事美国移民业务，2008年开始着手EB-5融资业务，目前已为200多位外籍投资人成功申请美国永久居留权。David Morris 目前共经营过七个投资移民项目，包括天际广场、城镇广场、华盛顿火警大楼等，目前已有两个项目通过了I-829审批，6个项目通过526审批，I-526和I-829的申请通过率保持在100%。

Hoffman-MadisonWaterfront LLC和PSPInvestments是该项目的开发商，其中Hoffman-MadisonWaterfront LLC 是一家由PN Hoffman & Associates和MadisonMarquette 同合资的公司。

PSPInvestments 是加拿大最大几个养老基金管理公司之一。截止到2013年3月31日，该公司所管理的资产价值高达761亿美元。该公司已经监督并管理了多个大型抚恤金计划，包括公共事业（PublicService），加拿大军队（CanadianForces），加拿大皇家骑警（RoyalCanadian Mounted Police）和后备力量（Reserve Force）。

PNHoffman & Associate 公司自1993年以来，一直在华盛顿地区从事于开发高档公寓项目。在开发过程中，该公司能够把项目的建筑风格与其周围的环境巧妙地结合起来，其别具匠心的开发风格也给许多社区注入了新的血液。目前为止，该公司受委托在华盛顿地区共建造了超过28项目，有着丰富的经验。

MadisonMarquette是有着丰富经验的开发商，拥有着超过20年的开发经验，在美经营的零售业以及混合使用型资产超过两千万平方英尺。

Clark Construction Company是该项目的建筑商。该公司建立于1906年，是一个拥有着超过4200名员工的大规模建筑公司。在该公司成立的100多年历史中，共获得了超过1300多个奖项，被认为是美国相当有实力的建筑公司。与此同时，在该项目中，建筑商将签署最高限价合同，保证建筑成本不能超过预算，为此建筑商要购买完工保险，等于保险公司也要帮我们审查这个项目的预算和规划。

项目优点：

1. 区域中心有很好的EB5经营历史，管理经验丰富，且参与过相同项目的管理，而其他的管理公司对地产开发的经验也十分丰富，因此总体管理水平较高。

2. 这个项目的股权投资者是加拿大养老基金管理公司PSPInvestments。这个公司管理的资金截止到2013年3月31日，有760亿美元。如果说这个项目有风险，这个机构投资者比我们更清楚。

3. 项目用于建造的预算为7.75亿美元，按照RIMSII就业乘数预计创造的间接就业数超过4000个，这个项目的EB5资金只需要创造1700个就业岗位，就业盈余超过100%。安全系数是比较高的。因此只要项目完工，就可以满足829永久绿卡的就业要求，无需依赖租赁就业或者运营后的直接就业。

4. EB-5投资人对洲际酒店享有第一顺位的债券，本项目对EB5资金有较好的保障。要建的洲际酒店，278个房间，建筑成本预算1.25亿美元，EB5资金8500万美元，建成后估值1.35亿美元。第一顺位就保证了即使出现了酒店必须拍卖偿还EB5资金，EB5投资人也不会有损失。该项目的EB5资金可以增加到1亿美元，即使如此，在酒店拍卖的情况下，EB5投资人的损失也不会有损失。因为这个洲际酒店的底价应当是40万美元一个房间（根据2010年美国经济危机后华盛顿特区同类型酒店成交价），278个房间价值1.11亿美元。

5. 该项目在预算上的审查较为严格，除了EB5投资以外，还有3亿多美元的商业银行贷款，这些商业银行也要审查项目的整体预算。

6. 该项目的建筑商为Clark Construction Company，是一家在当地有着丰富的经验与实力的建筑公司。与此同时，在该项目中该公司将签署最高限价合同，保证建筑成本不能超过预算。为此建筑商要购买完工保险，等于保险公司也要帮我们审查这个项目的预算和规划。

7. 这个项目的土地是DC特区政府提供的，99年租用期，租金1美元。

8. 整个项目有8个建筑组成，总投资7.75亿美元。洲际酒店只是其中的一个建筑。除了股权投资，还有DC特区政府给的1.13亿税收增加债券投资，说明DC政府也要审查这个项目的整体规划，预算和施工。

9. 该项目在首都华盛顿，目前EB5审批都在华盛顿进行，EB5的审批官员肯定对这个在家门口的项目有所耳闻，很容易核对其真实性和对地方的影响，我们预计526申请会顺利得到批准。

10.该项目有监管账户，在整个项目有至少3个526批准之后放款。万一遇到移民局审批出现延误，项目公司有权在2015年12月放款。这个安排与天际广场项目类似。如果在2015年12之前该项目就被移民局否定，那么就会退还投资人资金。根据我们律师行的分析判断，这个项目创造的就业盈余超过需求的100%，并且就在首都华盛顿，是一个市中心老区改造的项目，除非移民局审批政策发生重大改变，否则应当能够顺利通过审批。

项目缺点：

1. 工程比较大，万一出现不可预见的变数，将对项目产生不可预料的影响。（因为无法预料，所以也无法给出具体分析评论）
2. 该项目的EB5资金量可以增加到1亿美元。将减少EB5资金的安全系数。

财务分析：

由于项目中的4星级洲际酒店为EB-5投资人作第一顺位的抵押，也就是说如果借款人按期偿还EB-5本息，那么作为贷款方则有权利对该抵押物进行出售。因此本次的财务分析主要针对于项目中的4星级酒店进行分析。从退出机制来看，如果以出售的方式进行退出，根据我们的调查，在华盛顿地区，一个名为HotelPalomar的4星级洲际酒店，在2012年第一季度的出售价格为$143,800,000，该酒店共有335房间。因此每个房间的平均出售价格应为143,800,000/335=429,254美元。以华盛顿目前的酒店市场形势来看，当前价格比2012年初应当涨了10%，因此同类型酒店当前的销售价格应当是每个房间429,254*1.1=472,179美元。因此可以得出该洲际酒店当前出售价格约为472,179*278（该酒店房间数）=1.31亿美元。能够偿还该项目EB-5的8500万美元。

另外，根据另一数据显示，即使在2010年，经济低点，该地区的豪华酒店房间也可以卖40万美元一间，因此可算出洲际酒店的保守价格为400,000*278=1.11亿美元，也是足以偿还该项目EB-5的8500万美元的。

若以再融资的方式退出，根据该地区市场调查显示，该地区高档酒店每个房间的定价为400美元。以80%的入住率来计算：400*365*278*80%=3247万美元，根据行业数据显示预计息税前利润大约为该收入的40%。因此可以得出该酒店息税前收入为1299万美元, 以8%的资本化率（Cap Rate）计算，24,352,800/8.00%=1.62亿美元，再以70%的贷款率作折价，终值为1.13亿美元，高于8500万美元的总贷款额。另外，根据项目方资料所提到的，该项目酒店的建筑预算为1.25亿美元。建成后的估价就约为1.35亿美元。

项目总结：

这个项目不愧是熟悉EB5运作的律师亲自主导构建的投资移民项目。整个项目设计充分考虑了以创造足够就业为核心的绿卡安全保障和以足够资产做第一顺位抵押的EB5资金安全。如果项目的最终实际法律文件与上述描述有任何实质性的出入，投资人可以随时退出该项目，所有已支付资金全额退款。