触目惊心!房地产库存多严重?8年才能卖完!全国＂鬼城＂可住34亿人,美国房产华富美微信公众号文章

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去库存！

去库存！！

房地产去库存！！！

在从今年3月全国两会后，中央高层很少提及房地产。但是就在近日，中央高层非常罕见地在两天内先后3次提到了房地产！这意味着什么？政府的楼市政策将会面临哪些变数？

截止今年10月，全国地产开发投资增速出现了20连跌，跌幅近九成。而库存面积已增至68632万平米，任志强认为这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。房地产市场形势尤其是积压的库存量，究竟到了一个怎样的关口？

10月末商品房待售面积为6.86亿平方米，再创历史新高。

楼市库存“压力山大” 够卖8年了

国家统计局日前发布的数据显示，10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。更让人心惊的是，这一统计数据只包括竣工后、未售出的现房，但大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内，“一旦计入，中国楼市的库存可能倍增”。杨红旭认为，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点。

68632万平方米的待售面积到底有多大？按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。

在国泰君安首席经济学家林采宜看来，现在的库存，按照去年的销售速度好好卖，要卖八年才能够卖完的。

2015年房地产业首次出现房屋新开工面积、房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个前端指标同时负增长。而楼市高企的库存就是这种奇怪现象背后的原因。

简单来说，房地产高库存，意味着市场供大于求，自然会压制房价上涨，进而影响开发企业的经营效益。这就不难理解为什么房地产企业纷纷“自降身价”加入电商的购物狂欢之中。“就是希望在传统旺季‘金九银十’沉寂之后，再造一个楼市促销节”，一位资深业内人士如此说道。

尽管今年以来，商品房市场复苏，成交量和房价也陆续出现“从负到正”的大逆转，但上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房地产行业仍然面临三大困局——库存高、区域市场分化严重以及开发建设指标跌入冰点。

《华尔街日报》10月报道，根据官方数据中国未出售房屋总面积已超过六个曼哈顿区的大小，住房供应过剩的实际情况可能比数据更严重。

据官方数据中国未出售房屋总面积已超过六个曼哈顿区的大小，住房供应过剩的实际情况可能比数据更严重。

2015年中国50大“鬼城”排行榜最新出炉

来源：界面

这是标准排名研究院第二次推出“鬼城”指数排行榜。因为县级城市的全部加入，新疆突然成为拥有最多入榜城市的地区，有7个城市入选“鬼城”指数排名前50。

为了便于研究以及保证数据的权威性，我们的数据来源为2014年底出版、国家住房和城乡建设部编撰的《中国城市建设统计年鉴2013》。事实上，这已经是我们能够获得的最新数据（即截止到2014年初），具体原因你懂的。

习李罕见轮番喊话地产去库存

事实上，在从今年3月全国两会后，国家级重大会议上，中央高层很少提及房地产。但最近，这一话题却被频频被提起。

习近平总书记11月10日在中央财经领导小组第十一次会议上强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

不久前，李克强总理在中央党校的讲话也提到：以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。“双十一”的国务院常务会议更是指出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。毋庸置疑，楼市库存问题已经引起高层的关注。

全国“鬼城”可住34亿人”！

来源：新浪博客

作者：易宪容（社科院金融研究所研究员）

在最近贵阳召开的中国城市规划学会年会上，中国工程院院士、深圳市规划和国土资源委员会巡视员郭仁忠透露，全国新城区规划人口达34亿。他援引国务院一项关于12个省会城市和144个地级市的调查结果称，省会城市平均一个城市规划4.6个新城或新区，地级城市平均每个规划建设1.5个新城或新区，某西部省会城市提出建3个新区、5个新城，总面积是现有建成城区面积的7.8倍。

但是，这种以高质量的城市化为动力的经济蓝图，目前已经成了中国各城市区域面积大幅快速扩张的依据与政策，中国将进入一个城市面积简单的量增疯狂扩张的时期。在这种情况下，中国将出现更多的“空城”和“鬼城”。

这种城市规划简单的面积扩张量增，既不考虑城市经济与产业结构变化与成长，也不考虑人口结构增长与变迁，而这引起城市规划更多的是以个人利益为导向，如何来消耗现在城市周边的土地，如何以这些土地以规划的方式能够在现任政府手上把最快的方式卖出为依归，进行前所未有的城市建设扩张。

在这样的情况下，自然会导致全国的城市规划所建筑的住房居然可居住34亿人口的怪事。即使把农村人口全部赶入城市，那么这些已经规划的城市住房何年何月才能有人居住呢？

可以说，这种完全忽视基本的市场法则、经济规律、现实条件的城市规划，估计已经不只是写在图纸的规划了，肯定已经不少规划正在建设进行中。这就是为何当前中国一大批的“空城”、“鬼城”的出现。这些“空城”、“鬼城”的出现不仅在于让大量的房地产商的住房由于无法销售出去难以脱身，整个新建城市的人口凋零和商业萧条，而且在于不少购买住房者购买了这里的住房之后既卖不出去也无法出租。整个“空城”、“鬼城”的风险完全砸在购买住房者及银行手上。

可以说，这34亿人口城市规划也意味着发展了十几年的中国住房市场早又要进入一个难以想象的大跃进年代。因为，这种城市面积的简单过度扩张不仅可带来当地的GDP增长、地方土地财政收入增长，更是重要的是给地方政府的主事者带来无限巨大的寻租空间。

从当前反腐打老虎所披露出的贪污腐败的行为来看，多数都是与土地交易和流转有关。地方政府官员很难不希望在自己手上卖更多的国有土地呢，因为其中实在太有利可图。

这就是为何城市规划会如此过度扩张的根源，也是中国大量的“空城”、“鬼城”出现的根源。

当大量的土地被规划为城市土地时，当大量的土地被拍卖给房地产开发商建筑住房时，住房的严重过剩是必然，大量的“空城”、“鬼城”出现也是必然。房地产市场刚开始发展时，国人都认为只要购买了住房都可能升值，都可用做投资。所以，住房就建得越来越多，房价也不断上升。但是，当前住房投资者发现购买住房没有投资价值时，购买的住房既卖不出去，也租不出去时，那么不少城市的住房严重过剩也就出现了。因为，居民消费的住房总是有限。

这就是为何一年来政府推出了一系列的房地产救市政策（可以说无所不用其极）许多城市的住房销售和价格仍然在下降。而当前还有一个34亿人口的城市住房规划，国内二线以下城市的住房严重过剩更是会雪上加霜。

还有，别看当前北京的住房价格还在上涨，很多人都在叫这在于北京的土地稀缺，但是，以当前北京的土地，再建20个北京根本就不会有问题，如果再加上让北京城市土地的使用效率提高的话，那么再建几十个北京岂能有问题？建了这么多北京，产业及人口在哪？可以说，当前中国只要推出最一般的房地产税收政策（如加拿大那样的住房税收政策），那么北京的房地产市场同样会严重过剩。

中国“空城”和“鬼城”可住34亿人口的城市规划，意味着即使在当前的住房税收政策下，中国房地产市场的严重过剩是谁也改变不了的事实。因为，在现有的政策下，地方政府不会改变对城市简单过度扩张的冲动。同时，它也将对中国经济带来毁灭性打击，因为当大量的资源涌向房地产时，肯定会对其他行业及产业具有严重的挤出效应。

花旗史诗级报告：鬼城正在我们脚下蔓延

9月23日，花旗银行发布了一篇让全球投资者忐忑不安的报告。该报告不仅指出主宰市场的“央行效应”已经破灭，甚至全球信用也在过去的10-15年出现急剧透支，虽然信用扩张一直在推高资产价格，房价在这15年内也已经上升到了一个顶峰，然而房价就涨到这里了，再无空间可涨。

无独有偶，近日，潘石屹太太张鑫宣布SOHO中国将会在全球范围内停止购买土地，相信也是受了这类研判的影响。

花旗的这篇报告从各种角度论证了过去10-15年各国央行信用扩张的严重程度，而这种信用扩张目前已经到了一个弹性边缘，也就是说，各国的信用已经完全透支，增无可增。

一位看过该报告的分析师表示，信贷透支伴随而来的最大影响，将会是各国房地产价格相继见顶，15年的房地产价格牛市彻底终结。虽然好的地段还存在攀升的可能，但是房地产在全球范围作为一个资产类别，在未来的10年已经不再具有良好的投资吸引力。

更值得关注的就是在中国房企纷纷转向海外圈地之时，地产大亨张欣却在本周表示，不会在海外投资地产，因为全球多轮的量化宽松政策已经令海外资产的价格变得十分昂贵。

最重要的是，信用的扩张给市场注入了大量的流动性，尤其是新兴市场国家，比如中国，而这些信用最终进入楼市，这也导致了史无前例的商品过剩，在这样的情况下，自然会导致中国出现越来越多的“空城”和“鬼城”。

现在的房产投资者已经发现购买住房并没有多少投资价值，因为不少城市的住房已经严重过剩了，尤其是国内二线以下的城市。

纵然，这一年来政府相继推出了一系列的房地产救市政策(可以说无所不用其极)，许多城市的房价仍在下降。即使一线城市房价仍在小幅上涨，未来房地产投资回报一定会回归平常，充其量只是抵御了通胀而已。

这些楼市刺激政策或年底前出台

上述接近住建部的知情人士称，对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。对此多位专家做出了预测。

1、户籍改革

11月11日，国务院总理李克强在主持召开经济形势座谈会时，明确提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。在现有的政策框架中，户籍制度改革预计将成为第一突破口。“预计年底前户籍改革就会落定。”东部某省住建厅官员指出。

2、棚户区改造

据华夏时报报道，国务院发展研究中心一位负责人指出，“从中央层面来看，能够直接释放的需求，是保障性住房的货币化安置。”

目前根据中央释放的信号，2016年棚户区的改造工作也已经确定了以货币化补偿为主，从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将超过万亿元。

3、信贷政策的继续宽松

中原集团首席分析师张大伟认为，一方面央行将继续降准降息，另一方面，商业贷款首付也将继续降低。目前看，之前非限购城市的首付降低到25%政策有望继续调整降低。

4、住房公积金信贷资产证券化

知名财经评论员刘晓博表示，政府有可能推行住房公积金信贷资产证券化，降低住房公积金使用门槛。这两项内容，最大口径可以释放出约2万亿的资金支持房地产行业。如果加上配套的商业贷款，总量会更大。

5、放缓房产税落地

6、直接购房减免税费+补贴

上述国研中心负责人指出，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策有可能同期出台。