女皇生日小長假，澳洲房地產最刺激的消息，是新南威爾士州政府把首次置業者補貼，由原來房價上限的65萬澳元，提升至75萬澳元。這本來是新州政府與時俱進的舉措，因為新州去年房價的中位數已經增加了16.9%，上升到$782,973，如果不提升上限，符合這個補貼的購房人士就會非常有限。

這對發展商和還未上車的年輕人來說，無疑是很好的消息。但是，招來的反對意見也非常多，其中美銀美林在澳洲的首席經濟學家區艾斯雷克（Saul Eslake）就直截了當地說，首次置業補貼推出的五十年來，澳洲的房屋政策是完全錯誤的！它令房價不斷攀升，首次置業人數不斷下降，以至去年創下歷史新低，只有12.3%，它讓全國收入最高的20%人口擁有36%的房屋資源。

“澳洲房價上漲的主要原因是什麽？你看澳洲房價未來是漲還是跌？”

這是我出版Domain中文版以來，被人問得最多的問題。

做了澳洲微大展之後，被問的次數又足足多了兩倍。

每天我都在接觸著很多的房產資訊，對於有些媒體常煽情地報道：“房價已經太高，澳洲的年青人已經買不起房”，通常我是不怎麽理會的，因為這樣的抱怨，其實每一個地方，每一代人都有，已經成為一個實質上的假命題。

也有一些“磚家”，喜歡危言聳聽，比如美國的經濟兼統計學家，Harry Dent就曾洋洋灑灑地寫了一整本書來警告我們“澳洲的房價已面臨崩盤的邊緣！”心底裏雖然覺得他有角度、有觀點，可惜的是，沒有什麽說服力。

我算不上是經濟學家，平時把各種觀點收集起來，整理出比較靠譜的“影響澳洲房價的十大因素”：

一、建築成本的上漲

磚、瓦、水泥、鋼筋、人工的成本，這些年來的上漲是有目共睹的。建房最大的一筆成本，土地價格也在一路飛漲。因為受市政規劃所限，在城市交通網絡範圍內，適合建房的土地確實越來越少，工業廠房改造和收購居民土地的成本增加得很快，這就造成房價不得不提升。

二、空置率低

澳洲房子的空置率一直都低於3%，在悉尼，由於有大量海外留學生，更低至1.3%-1.5%。一個房子放租，有三、四十人排隊去搶，是常有的事。基本上不用多做廣告。這就造成租金回報好，投資買房找人供比較容易。

三、房貸利率低

雖然澳洲的銀行貸款利率遠比英、美、中國為高，但是，5%左右的房貸利率，也是接近歷史最低水平了，在澳洲貸款還可以只還息，不還本的，這讓投資買房的還款壓力停留在一個很低的水平。

四、住房數目的缺口擴大

在過去20年裏，澳洲平均每年開建155,500套住房，而據澳洲住房產業協會HIA的保守估計，每年要18萬套住房才能滿足需求，也就是說，我們其實已經累積了一個很大的缺口，要把它填平了，才能供需平衡。

五、移民和人口的增長

國家住房供應理事會（National Housing Supply Council）說，到2031年，住房需求量將比供應量高出66.3萬套。為什麽缺那麽多，又為什麽是2031年呢？原來，二次大戰後，澳洲人口增長的高峰“嬰兒潮”是1946年開始到1964年的，假定這些人平均壽命為85歲，要到2031年，這些人才逐漸逝去，而要有足夠稅收來照顧老年人，除了不斷鼓勵生育，還要引進大量的移民，這又造成了房屋供應的巨大壓力。

六、充實的資金

從2007年起，澳洲政府允許自我管理的養老基金投資到房地產和銀行房產債券中。去年底，這種退休基金有503,320個，總值有4960億澳元，而每季度增加的數目有數千個，如此巨大的資金，即使緩慢入市，對房價的隨手力來說也是不言而喻的。

七、澳元匯率相對較低

以人民幣兌換為例，相比於高峰時期的6.8:1，現在的5.8:1，是一個比較低的匯率，它促使更多海外買家進入本地市場。

八、良好的制度

澳洲房產買賣的制度是非常完善和透明的，它讓開發商及銀行利益分離，避免了利益集團聯合控市，它強制買賣雙方聘請律師，成立信托帳戶，又要求建築商完全脫離開發商，強制實行透明的施工招標，不允許投機圈地，不允許開發商交房前動用業主購房款等等，這些良好的措施令投資房產變成一個非常有保障的受資金熱捧的投資手段。

數完了八大因素，還有兩個在哪兒呢？

那是互相作用、影響深遠的兩個因素。

開篇時所說的政策鼓勵是其中之一，另一個則是建房審批制度。澳洲是三級政府，聯邦政府負責軍事、外交、稅收和經濟策略，州政府負責大型基建和城建總體規劃。地方政府則負責環境保護和具體住宅項目的審批。

由於既得利益和優先環境的考慮，大部分的澳洲居民都不歡迎房地產開發，每一個報建審批（DA）基本上都會收到周圍鄰居的反對，而地方政府是由居民一人一票選舉產生的，為了反映民意，開發商在通過環評報告和滿足各種規劃細節時，都會受到重點“照顧”，做一份報建DA往往被拖延一年以上，甚至長達五六年，要由環境法庭來解決。

而聯邦政府，州政府，為了擴大就業，擴大稅收，刺激經濟，會不斷推出種種激勵措施，這就形成了一方刺激需求，一方限制供應的上下不同調局面。本來上月聯邦政府推出緊縮預算，這種壓力緩了一下，但州政府馬上又取而代之。

不要被澳洲房價七年一個輪回誤導，只要這個深層次矛盾的結不解，就算再來一次金融危機，澳洲的房價也跌不到哪裏去。

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