FIRB是什么

FIRB是Foreign Investment Review Board的简称，翻译为海外投资审查局，是澳大利亚政府为了有效管理外国企业和个人在澳投资而设立的政府机构，但是自FIRB成立以来以来，随着时代的发展，海外投资在澳洲不断增加和加大，FIRB显得越来越力不从心。正因如此，当前澳洲政府已经意识到对于FIRB的改革迫在眉睫。

FIRB新政的实施对象

新政策的两个关键词，新房和海外人士。

新房的定义有两种，一种是可用于住宅开发的空地，并且在24个月内开始动工建造新房（楼花）；另一种是直接从开发商处购买的全新住宅，但是必须没有人在该住宅中居住超过12个月。

澳洲政府对于“外籍人士”的法律定义比较复杂，但是通常可以简单理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士(包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等)，即非常驻外籍人士。至于持有澳大利亚12个月以上有效签证的外籍人士则可以购买一套二手房，但必须用来自住，并且要在签证到期离境前的3个月，就将该二手房出售。

新政策的具体内容

改变1. 免费申请变收费申请

FIRB从诞生到现在为止一直都是免费申请，也就是说，任何申请FIRB所产生的行政等费用都将有澳洲纳税人来承担。本次方案的最大变化就是将向所有投资澳洲不动产的外国人士收取申请费用，并将引进申请人记录系统。

对于在澳洲购置低于$100万澳币物业的海外投资者来说，他们将必须缴纳$5000元的申请费。希望购买价值超过100万澳元以上住宅的人士，房产售价每超过100万就必须再缴纳$1万元的申请费用。

改变2. FIRB必须提前申请
如果草案通过，那么之后的国外投资者必须先拿到FIRB 批准，才能对于澳大利亚的不动产表现正式的购买兴趣。举个例子，如果一名长期签证拥有者（例如TR签证，工作签证和学生签证）想要通过竞拍来购买一座其在澳期间的自主房，那么该买家必须在前去竞拍之前就要拿到FIRB的认可。

改变3. FIRB将与ATO协同作战

当前澳洲政府已经意识到并要着手改变FIRB无作为的现状，归根结底想要监管全澳所有的海外投资不动产，仅靠FIRB或者澳洲财政部是远远不够的。澳洲政府已经决定将由ATO (Australian Tax Office) 来担此重任，年内就将在ATO中建立新的部门来管理海外投资。澳洲政府认为ATO无论是从人员素质、执法技能、数据资料跟踪还是执行经验来说都足以胜任。

改变4. 房产购买者的所有资料都将整合

当Australian Tax Office加入FIRB监管之后，就将在其已经非常完善的信息记录系统中检查之前已买澳洲房产但蓄意违反FIRB规定的海外投资者。该系统将整合澳大利亚各州的房产交易记录，与其已有的纳税记录相匹配，并进一步整合移民局所拥有的签证拥有者的信息记录。被发现有违反购买条例的海外投资者将面临相当严重的处罚。

政府将重审过去几年的海外投资记录，并将对违规者处以重罚，处罚力度堪称史无前例，各位投资者切勿因小利而越雷池半步！！！

当前对违反FIRB条例的处罚为$85000的罚款或者两年监禁的行政处罚，但由于FIRB和财政部本身的监管和执行不力，造成一些投资者对于政府条例熟视无睹。新草案对违反FIRB条例者将在之前行政处罚的基础上增加民事处罚。