永盛国际私募资本获美国主流青睐
投资德州商业地产创奇迹！
走进美国“聚焦德州地产”专题（三）
德州经济的兴起带动了地产业的繁荣，大批移民从美国境外和境内涌入德州，独栋房屋价格上涨，使得住宅投资升值空间缩紧。
详谈之前，我们先来了解一下，什么是商业地产私募股权投资：
投资范围和方式：
根据Michael 介绍， 商业地产私募股权投资是最近70年左右在美国兴起的，主要投资项目为酒店、公寓， 购物中心、办公楼、养老中心等。2008年以前，美国大多数开发住宅,公寓的开发商是不需要私募股权融资的，主要原因是银行可以提供100%开发所需资金。然而在金融海啸后，由于银行银根缩紧，一般只贷给开发商60%-70%的资金，致使这类开发项目资金短缺，因此开发商开始广泛采用私募股权投资的方式填补资金的短缺，通过优厚的项目收益分配，实现开发商与投资人双赢的投资格局。这无疑为普通投资人带来了前所未有的投资机会。
相比其它投资方式有何优势：
首先，相对股票而言，商业地产私募股权投资可以通过特有的法律文件制约，防范和规避风险。相对保守的投资方式，和规范的操作模式，能够在相对风险较低的投资环境下，为投资人获得超越市场的回报。 美国当前股市严重被高估，主要由于美联储的量化宽松和保持零利率的宏观调控所导致。由于大量资金不能闲至，必须有地方进行消化吸收。所以前期股市成为众矢之地。虽然近几年我们看到部分资金进驻地产行业，但美国房贷政策还是相当紧缩的。大量资金在股市中游荡，把市场推至比2008年时还高25%以上的高位。高卖低买的格局呈现，使得地产投资价值更加凸显。
其次，投资人连同募资方一起，对投资项目拥有一定的掌控权。商业地产私募股权投资是吸纳多个投资方，并且开发商和投资方的利益与风险捆绑在一起，风险得到分摊，并且设立诸多机制来保证项目在正常轨道运行。
第三，比普通房地产投资收益高。按照当前的市场，普通民用住宅的投资回报率平均在10%左右，而商业地产投资项目的年内部收益率（利滚利）可已达到20%以上，甚至70%，80%也是时常会碰到的。而且项目运营过程中，在投资人得到累积年优先回报（8%-10%）并且在投资本金返还前，开发商是不能拿到利润的。
了解了以上基本信息，我们便开始请Michael和宋萱详细介绍起德州的投资状况和他们对项目的详细阐述。
Michael介绍说，目前美国的经济并非处于黄金期，但德州的经济却正处于一个大踏步发展的浪潮中。这时走进美国记者想起上周刚刚发布的一则新闻，加州一位著名选址专家统计出过去7年间（也刚好是美国2008年金融危机之后的这几年），9000家企业搬离或撤资加州，多数奔向德州，使得德州成为最大受益者. 这种大量人口从东西两岸迁移至中部的举动在美国历史上任何一次经济危机都没有发生过，所以这是一场变革性的人口迁移，是有可持续性的。而这种持续性的人口密度上升会给当地的经济带来翻天覆地的新气象。
以下原因促成人们搬迁德州或对德州投资的热情：
1） 政策优惠：
德州税率低，没有州税，政府鼓励中小型企业发展，鼓励创业
2）德州重视教育
德州拥有多所名牌高校，而中小学教育也在美国名列前茅
3）大量高素质人口涌入
生活成本较低，高性价比条件留住众多人才定居。达拉斯的人口从2008年至今增长了40%，没有减缓迹象。德州首府奥斯汀的人口每天有160人的增长。
4）比美国任何地方的经济都健康，受美国经济影响小
谈到商业地产，德州优势尤其明显。州政府对房产业管理得当, 规划合理。据Michael 和宋萱介绍，永盛国际私募资本目前的主要项目集中在“德州走廊”，即我们熟悉的达拉斯、休斯顿、奥斯汀、圣安东尼奥四个城市。
随着与中国的直飞通航，未来几个城市间高铁群的建立，这里将是美国唯一一个由高铁连接的经济体，带动酒店、公寓、办公楼等全套商业地产项目的崛起，其实力在德州甚至全美都不能小觑。
并且，德州的土地相对于东西两岸便宜很多，建筑成本低，多数项目的设计都符合西方主流社会的风格和要求，也符合当地需求，有效利用能源优势，政府给开发商大力支持，使得投资者有足够利润空间。真可谓是天时，地利，人合。
接下来，我们请二位访谈主角针对几种类型的投资项目分别分析，举例，分享他们的成功经验。
“我们在2015年四月投资德州Flower Mound 的万豪万怡酒店。这个投资动机来源于该城市的发展规划。大多数人一听Flower Mound, 就会说那个城市的居民非常保守，或很多豪宅之类的。由于保守排外，致使该城市完全没有应该具备的基础设施。由于大量的税收流入了与其相邻的两个城市：Grapevine 和Lewisville, Flower Mound 市政府终于按耐不住，跟市民数年前达成协议兴建长老医院。由于这家长老医院的放射治疗非常出名，吸引了很多病患从全国各地前来就医，每年该系统的医生实习和会议也在该分院举行。可是，在Flower Mound 居然连一个酒店也没有。市政府看着白花花的银子落入其它两个城市的口袋，达福机场下来的大量旅客流入其它城市，他们终于再也按捺不住了，决定全力出击，要在长老医院的后边打造湖边走廊的高级混合商业群，力图超越布兰诺的Legacy Town. 项目借鉴圣安东尼奥的Riverwalk, 包括万豪万怡酒店，婚礼教堂，餐馆，酒吧，写字楼，公寓，住房，医疗，露天剧院等配套设施。市政府也将入住，打造现代化的城市中心，“Michael 和宋萱欣慰的说，“我们的确做到了先市而动，又一次把握了投资先机。”
永盛项目：Flower Mound 万怡酒店
对于公寓投资，永盛会根据市场走向，仔细分析数据，然后确定投资方向。据Michael透露，他们之前投资过达拉斯downtown的一个公寓项目，投资人每年回报率在30%左右。而他们在今年4月，已经退出了达拉斯的公寓投资市场，因为达拉斯的公寓市场增长过热，投资风险相对较高。
相反，在奥斯汀投资开发公寓符合公司投资理念：随市动而动。奥斯汀以其美丽的景色和蓬勃上升的商业环境，被誉为“小加州”，在这里投资办公楼和公寓都有很大的增值空间。Michael 说，“我们正在投资的一处奥斯汀公寓，购入该项目时，其租金为$1.17/sqft，而刚刚购完，租金就涨到$1.6/sqft。而且上升空间还是比较大。12月我们将给投资的客户进行第一轮现金分成，即其总投资的3.7%的半年度现金流。而原来我们保守估计第一年预估现金流5.1%, 那么如今半年3.7%，一年就是7.4%，这比原来第一年预估现金流高32.6%”。
“前不久Apple宣布要将奥斯汀作为其全世界第二大产业基地，Dell， Google， Intel等科技大公司在那里都有深入的发展。奥斯汀市中心对商业的凝聚力在德州实属罕见”，Michael谈到城市发展，很是兴奋，“ 目前， 我们永盛正有一个奥斯汀354套全绿色公寓项目在对外融资。该项目在本地属首创，公寓配备设施前卫，太阳能发电、绿色节水系统，手机控制公寓电器，对20-40岁的年轻人极具吸引力。所以政府对该项目也是大力支持，并邀请美国一流建商和设计公司共同打造。该项目预算保守估计有5.5% 的资本回报率 (Cap Rate），24%的年内部收益率（IRR)，投资周期三年。如果有朋友对此项目有兴趣，可以与我们联络。”
永盛项目：奥斯汀绿色公寓项目（正在募集资金）
Michael 表示，这个市场目前还是很不错的。 Toyota, StateFarms, Fedex总部搬到达拉斯这边，都是对办公楼项目的带动和促进。政府鼓励创业也带动小商业经营者，自然促进办公楼的租售。目前公司在休斯顿和Frisco都有运营办公楼。
美国婴儿潮的人已经在退休状态，经济条件好的老人对于高级老人公寓的需求很大。永盛与全美最大的两家做老人公寓的公司合作，这两家公司过去做过80几个老年公寓和护理中心，可谓经验丰富，对该领域发展了如指掌。他们优于其它竞争者的优势是他们为住户量身定做服务计划。
永盛项目：
圣安东尼奥和Frisco高级养老公寓和长期护理中心
永盛选择的老人公寓项目的特点是，在建设初始阶段，就已经将老人不同阶段的需求都考虑到了。”生活可以自理的老人如果在未来越来越无法自理，他们依然会在我们的项目中找到最合适的落脚点，也就是项目配套和升级我们早就考虑在先，自然客户源是稳定的。”Michael 介绍说。
这里， Michael与我们分享了他们成功运作的一个Mansfield 老年公寓项目。该项目于2009年由他与两个大开发商合作，融资$400万，在4年半里，回报达到480%， 大获成功，为投资人和公司注入强力定心剂。
主要指投资一些购物中心，购物广场等。这类项目比较看重是否有Anchor Store在此项目中，比如知名的连锁店，大型超市等，因为Anchor Store必然可以带动周边众多商家的发展。
1.浪里淘沙，沙里淘金
十几个成功项目的运作，为Michael和宋萱的团队打开了美国主流社会的大门，给投资者的超级回报率也让他们在投资方这里拥有绝好口碑。他们是先把自己的投资资金投入项目中，才找投资人。为了对客户和自己负责，他们做了充分的前期调研和与产业链各方的谈判协商，从客户利益出发，与开发商达成共识。“聿求元圣，与之戮力同心，以治天下。” 如今，是我们选择项目，不是项目选择我们，所以我们有能力为客户选择最好的投资项目，真可谓是‘浪里淘沙，沙里淘金’”。
2. 强强联手，未雨绸缪
Michael 说：“我们在项目购入的时候，就已经开始寻找下任买家会是谁，从而更能确保在我们经营此项目阶段的投资人可以更快收回资本并盈利。 而我们公司的这个优势和我们与美国主流市场的合作方密不可分。我们永盛国际私募资本的美国合作方是业界颇有声望的公司，掌控资源比较多，与多家国际知名投资机构有良好合作关系，包括高盛、摩根斯坦利等。”
说到这里，走进美国记者不得不强调作为华人金融顾问在美国主流市场打拼，Michael和宋萱的团队取得的成绩对华裔投资者是多么重要。向他们这样可以融会贯通中美文化，靠业绩和专业能力不断提升地位的华人企业家们，已经成为帮助更多华裔投资者开启美国资本市场的好伙伴。
3. 与客户联投，共进退
永盛国际私募资本的这两位合伙人对于多数项目，是和客户一同投资的。永盛的理念是，只有自己同样真金白银的投进去，才更好说明他们对该项目的诚意和把握。当然，没有强大的把握，他们不但自己不会选此项目，更不会将风险转嫁给其它不了解项目的投资人。这是基本职业操守。
4. 降低投资门槛，给更多人机会
目前永盛投资项目的最低可接受投资额定在5万美金，这让很多中产投资人有机会参与到高回报的投资项目中。这种投资理念和方式也被越来越多的华人朋友认可并采纳。
为了保证客户对项目的把握，项目投资合同签约后，Michael和宋萱的团队会帮助客户到开发商律师团队认证，将copy返给客户。所有融资完毕后，与客户签署有限合伙人的运营协议，也要认证后将copy给客户。然后每季度给客户发一个项目进展报告，每年给客户K1 进行报税。
永盛缜密制定的对于项目的风险控制流程：
5. 不变初衷，人是关键
在走进美国记者看来，Michael 和宋萱对投资事业的热爱也是他们成功的关键要素。
Michael, 是达福地区非常有名的热心人士，即使未与他谋过面的人，只要通个电话，都能感受到他乐观积极的气场。Michael 说，在德州从事金融和理财行业多年，一直希望运用自己的专业和对投资项目的精准把握以及在该领域的顶尖资源，帮助投资者达到超预期的投资回报，也希望帮助更多人实现真正的财务自由。这是他的兴趣所在。
谈及2009年做的第一个项目，Michael 坦诚地表示，他是在2008年后很早一批从事商业地产投资的人之一，在华人中更是凤毛菱角，都靠自己努力学习并紧密与业内强势公司的合作。第一个项目也曾遇到项目工期拖延等问题，他为此一度寝食难安，唯恐客户的投资在自己负责的项目中遭遇风险。而由于该项目定位准确，管理得当，他成功为客户获得了480%的投资回报率，实现了一个超级漂亮的全垒打！今年，他被知名私募投资公司聘请为首席战略顾问。这对于一名华人投资专家来说，是极大的肯定。
宋萱，一位态度坦诚又聪慧过人，为人非常亲切的女士，她是客户眼中最值得信赖的地产经纪人。多年来，她凭借犀利的眼光，精准的数据分析能力和严谨的工作态度，帮助无数客户购得满意的新家，或是达成良好的投资回报。正因如此，当私人住宅的投资回报紧缩时，宋萱的老客户还是不停向她询问是否有更好的投资机会。于是，宋萱的客户资源、良好的人脉、对房地产市场的深入了解，促成了宋萱与Michael二人的合作。
作为沟通中美的媒体平台，走进美国记者非常希望Michael和宋萱可以给国内投资人跨境在美国选择商业地产投资合作方时一些建议。对此，Michael 提到以下几点：
首先可以询问对方是否有第三方报告可提供。项目方是否花成本聘请了第三方公司做过CRR类（Credit Risk Report）的评估报告，通过数据证明该项目和项目经营者的记录。另外，要看开发商和融资商的业绩历史，项目数量，经营时间等，这都是说明其实力的良好证明。最后，劝有意投资的团体和个人尽量要来美国亲自考察一下项目，不要只是凭借电子资料或中介的传递来决定投资。我们也会在2016年开展美国投资访问团，为在国内的客户们开启一些耳目一新的项目体验经历。具体的行程和考察内容我们将会在不久公布。
最后，对于未来发展规划，两位合伙人充满默契，他们同时表示要打造永盛国际私募资本，作为一个投资平台的专业性和综合性，能更好整合产业链的各个环节，包括项目方（开发商）、融资方、第三方认证公司、银行、律师、设计公司、建设公司等等能够有更多优秀公司加入进来。投资项目类型除了商业地产，也可能会覆盖医疗、能源等更多领域。
宋萱
214.769.9676
WeChat ID: sxuan629
毕海涛 (Michael Bi)
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