房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract ratified)后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师 （Home Inspector）来检查房子。检查费由买主付，价钱根据房价而定，从$200到$600甚至更高，房价越高检查费越贵。买方经纪人会推荐两到三个检查师，供买主挑选。一般房屋检查大概要两到三个小时。买主在房检时跟着检查师走，可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。

检查内容包括：

房屋基本结构(Structure)，

地基(Foundation)，

屋顶(Roof)，

地板(Floor)，

墙壁(Wall)，

门窗(Doors and Windows)，

地下室(Basement)，

供电系统(Electrical systems)，

供排水管(Plumbing)，

冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems)，

烟雾报警器(Smoke Detector)等。

检查师要填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买主要求，检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。

买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内（一般是七天）为买主写一份房屋检查附件 (Home in Section Addendum)交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(ASIS)，房检问题概不负责。买主在房屋检查发 现问题后，只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要求卖主修理。

卖主在接到房屋检查附件时，要在三天之内做出答复，是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修 的，象房屋基本结构，地基，屋顶，供电系统，供排水管，冷暖设备，烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买，所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做 出答复。双方达成协议后，房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西，要有修理工的发票做依据。

氡气是一种含放射性元素的气体，是致癌物质。户外空气中的氡气含量是每升0.4微微居里(PCI/l)。美国环境保护署（Environmental Protection Agency , EPA）规定室内氡气含量不能超过4.0微微居里。氡气由土壤中存在的铀分裂产生，会通过地基的裂缝或地下室的排水泵进入室内。没有地下室的房子不需要做氡气检查(Radon Inspection)。氡气检查也可以是报价合同的附加条款之一，可以请房屋检查师一起做。检查费也是由买主出，价格在100元到130元。如果检查结果表明氡气指标超过标准，买方经纪人会为买主写一份氡气检查附件(Radon Inspection Addendum)，要求取消合同或要求卖主采取降氡气措施 (Radon Mitigation System)，花费在$800到$2000。卖主接到氡气检查附件后要在三天之内做出答复，是同意降氡气还是出相应的处理费。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，氡气检查的附加条款就取消了。

美国住宅的主要建材是木料，白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite Inspection)可 以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独立屋，连栋屋，公寓楼三层以下都要检查。费用在20元-30元，各州不同的是有的是卖主出，有的是买主出这笔钱。。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害，检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Addendum)，要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司，由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。

如果在冬季买房，空调(Air Conditioning System)或游泳池 (Swimming Pool)的功能没法检查。可以在报价时加上过户后进行空调或游泳池检查的附加条款。这两项检查费也由买主出。检查时间不能超过过户后 的5月31日之前。检查师必须有相关执照。买主在检查前不能试开空调。如果检查出问题，可要求卖主出钱修理。

1978年前建的房子，可能使用含铅的油漆。铅进入人的血液，会影响神经系统，肾脏和造血机能。含铅油漆对小小孩影响较大，因为他们可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里。美国1978年宣布禁止生产和使用含铅油漆，但有些地区到1979年才执行（包括马里兰州）。买1979年以前建的房子，买主可要求对室内墙壁油漆进行含铅检查（Lead-based Paint Inspection），作为报价合同的附加 条款之一。条款有效期一般为十天，检查费大约50元-450元，由买主出。现场化学检查比较便宜，但只能测出有没有铅，不能测含量。送30到70个样本到 实验室检查比较麻烦，还会损坏墙壁。x光检查准确又无破坏性，但收费较贵。如果检查出油漆含铅，买主可以取消合同或要求卖主处理。卖主必须请专业人员处理，并出示处理证明书。一个房屋检查师对我说过，1979年到现在墙一定重新油漆好多次了，应该不会有铅尘掉下来。如果窗户也换过了，就更好了。

如买新房，建筑商会给一年保修，所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检，如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉，防止白蚁进入室内，则新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道，然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井，与排气管连接将氡气排出室外。

房地产交易时间性很强(Time is of the Essence)。房屋检查，氡气检查和含铅油漆等附加条款，有效期到期日晚9：00前买主如果不向卖主送检查结果附件，这些附加条款就自动取消了。如果买主在有效期内向卖主送通知，卖主要在三天之内给答复。买主在收到卖主答复后，也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复，就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后，经 纪人会准备一份最后的附件，让买卖双方签字。

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刘茜，美国澳森德特国际集团（刘茜美国置业）总裁CEO，美籍华人，美国商科双学士，加州执照房地产经纪师，从事美国房地产经营和开发13年，以其对房产市场的精准分析和把握，超卓的文化品味，一流的业界口碑和商誉，成为美国加州著名的房产投资专家，屡获多项国际大奖，也曾被中国中央电视台CCTV 2频道经济新闻联播以及中国40多个省市电视台以及美国本地的“洛杉矶时报”，“世界日报”，“国际日报”，“中国日报”“台湾日报”等美洲报纸采访报道。

刘茜不仅是美国房地产专家，还曾是辽宁省公关小姐冠军，中国畅销书作家。其自传体长篇书籍《筑梦洛杉矶》全国发行，再版多次，被中国40多家电视台和主流报纸采访,连载和报道。深厚的文化底蕴和出类拔萃的专业素养，为商业客户提供精准的建议带来源源不断的丰厚商机和投资利得，成为实至名归的美国房地产买卖和投资权威。

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