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来源：安家纽约网

在美国买自住房，每个人终身有25万元的免税额。但对于房地产投资者来说，卖掉投资房后并不能享受这一优惠政策。今天我们就要来介绍一项叫做1031税法（Tax Deferred 1031 exchange）的联邦延税税法。

什么是1031税法及如何操作

Tax Deferred 1031 exchange，可理解为同类资产置换条例。纳税人把出售投资资产盈利用于投资同类型资产，得以延迟支付所得税。它并不仅仅适用于房产，几乎适用于所有用来投资的资产，除了：私人资产如自住房产；非投资房产如度假屋（如果是两家庭三家庭的，自住的家庭不符合资格，出租部分可以） ；存货（如供出售的商品）；合伙人股份；公司股票。

举例来说，十年前李小姐买了一处投资房产，买价为23万，今年出售为83万，所得利润60万。扣除一些免税额和折旧费，50万为必须缴税的额度。联邦长期持有所得税税率通常为15%，纽约州和纽约市通常为11%，李小姐要缴13万的税。如果她利用1031税法，就暂时不用缴纳这13万元的税。但她必须马上把卖房所得利润，去买另一个投资房。

在投资人卖掉原房产，所有的卖房收入必须直接进入1031中间人的代管帐户。当投资人物色好替换房产时，中间人把钱直接以合同定金和尾款的形式转给对方的律师或者卖家，然后完成替换房产的过户。中间人一般由买方律师决定，可以是一个有这方面资质的律师也可以是一个做1031延税计划的公司。这个中间人必须和想要做延税计划的客户在近两年内没有任何雇用关系。

如何避免1031延税失败及其弊端

需要注意两个时间点。第一点：在卖出原房产后的45天内必须明确想要买进的房产—与地产经纪签约或告诉1031中间人想要买进的房产，需要列出一至三栋想要置换的房产名单。如果最终买入的房产不在其中，就算交换失败。第二点：在180天内，置换的房产必须过户，否则也算交换失败，所得税还是要正常上税，还会损失期间找律师或者1031公司的花费，约750至1500元。

因此，尽量现金购买，以防止贷款环节出现问题。提早对于想要置换的房子有一个大致了解。签合同时写上30天内必须过户，防止卖家在过户时拖拉。确保置换的房产不存在违章建筑或仍有租客滞留。房产的所有者必须是同样的主体，或者夫妻所有，不可以更改，不然会导致交易失败。

1031税法是延税，而不是节税省税，最后卖房所得税还是要交。也许那时候税率会上升。例如在2014年，收入在税率为39.60%的纳税人长期持有所得税就要支付20%，而不是以前的15%了。

注：本文仅作常识性介绍，请您咨询美国专业会计师，以获取最适合您自身情况的税务建议！