在新西兰买房,不看这些文件,会出大事!

2015年11月18日 新西兰天维房产

在新西兰买房时，有哪些重要文件需要买家认真浏览，才能避免质量等相关指标出现问题？


今天，让精算师小乔逐一告诉你：


1
土地信息备忘录
Land Information Memorandum
传说中的Lim Report。

在您选购一个物业的时候，通常需要在当地市政厅获取一份“土地信息备忘录”。可以在线申请也可以打电话申请。通常处理申请需要一些时间，所以需要提前规划申请。
Lim Report
里面到底讲了什么？


房产所在土地的特殊属性（比如房产位于洪水区，或者受到山体滑坡的潜在威胁）；

私有和公共的雨水及污水渠的位置所在（这是未来加建/分割必需要考虑到的）；

土地上可能已有的拖欠费用（包括拖欠的税金，罚金等）；
有关于土地上建筑的信息，通常都会有房屋图纸，改造情况等细节。

当然，交给小乔，你的买家代理，即使你不会申请，或者看不懂，也不需要担心。
2
房屋产权文件
Title Files

传说中代表了永久产权的文件就是这个Title Files，即产权文件。

该文件是一份新西兰土地合法拥有权的信息。该文件包含了房产的所有人，法定描述和产权下所注册的权利和限制，如按揭或条款等一系列信息。

通常新西兰房屋的产权分为两种。
Freehold
即永久产权


新西兰法律允许范围内最高等级的产权。是所有产权种类中产权人对于相关地产享有权益最多、最完整的一个。

这里就是屋主的土地，屋主拥有完整的权益。
Leasehold
即租住产权


通常是指拥有土地所有权的业主将土地租赁给另外一个人，同意他在土地上面建房子，也就是说土地和房屋各有一个业主。

房屋的业主需要向土地的业主支付土地租赁费来获得继续在土地上保留房产的权利。


通常每次续约后大幅上涨的土地租赁费会让屋主痛不欲生。
由上面的两种产权还产生了一种畸形的产权概念，当年为了绕过相关的分割法律限制的一种产权。
Cross Lease
互租产权


通常互租产权上不只有一套房产，比如说有两套房屋与屋主。屋主各拥有一半的土地，但是把自己的一半租借给另外一名屋主。

如果房屋需要改造或翻新，通常，Cross Lease的房产会有很多麻烦，因为屋主对土地没有完整的权利，所以需要对方的许可。
3
建筑及工程报告
Code Compliance Certificate
通常买房之前，购房者需要联系注册建筑师或有经验的工程师为房产提供质量检测报告，以帮助购房者在购买前了解房屋结构和建房质量。

但是除了自费的房屋检测，地方市政府也有一个相关的建筑合格文件，即CCC。
CCC文件
建筑合格证


这个文件证明此房是按照building consent的要求施工并已经通过市政府验收检查。

这里需要注意的是：1992年以后才开始有CCC，之后的加建与建造的房屋才会需要通过CCC。
如果是新房，通常开发商还会有三个其他的市政府出具的房屋报告。包括：持牌测量师发放的合格证书（PCC）；政府验收检查合格证书（CC）；和房屋产权证书（TC）。

4
卖主声明销售的合同
Property Sales Agreement
现任屋主的卖主声明将告诉购房者很多有关出售物业的情况。

通常，购房者可以从卖主的房地产中介处得到这份声明，拍卖之前购房者也可以从负责拍卖或销售的房地产代理处要求得到文件。

如果合同中如果有不能理解或者看不懂的地方，一定要要寻求专业人士解答，以免出现一厢情愿的理解错误。当然，小乔团队里的每个人都经验丰富并且有着相关的专业背景，能够指导客户看懂自己所看的合同与条款。
卖主声明
主要注意看附件


1.房契复印件；

2.房屋规划证书的复印件；

3.当地市政局的相关证书，通常包括房产的使用用途等相关信息；

4.下水道的管线图；

5.过去中7年房屋改建装修，市政府出具的批准书；

6.建造附属建筑物的有关文件及限制性契约的复印件；

7.冷静期声明；

8.物业现有按揭的详细说明；

9.出售物业所附带的设备或装置（包括哪些家具是与房屋一起出售的）；

10.有一些屋主还会提供当前房屋的地税金额和房屋出租的预计收入等资料。
5
地质检测报告
Geotech/Engineer's Report
这一报告对于大部分房产来说都不是必须的，但是一些特定类型的房屋则建议购买该报告。

比如说：处于洪水区的物业，建在悬崖边的普罗旺斯风格物业等。

6
估价报告
Valuation Report
通常，卖房的屋主会提供一个政府估价，即CV，该金额是新西兰的政府估价地税的关键，通常并不能够放映房产真正的市场价值。

市场中会有一些独立的第三方公司或个人可以提供价格评估报告，比较出名的是qv.co.nz提供的QV。

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