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当地主蛮辛苦，体力活，吃力费事儿不讨好，回报也不高。
投资房地产有更广阔的天地，可以更省力更赚钱更高大上。
当美国开发项目的债主，投资的硬道理。



回报解析（参考下面图表）
项目周期：24个月 年化利率：11%
利息派分：季度 投资形式：债权物业抵押
投资总额：$400,000 起投金额：$50,000
项目类型：零售商铺 截止日期：12月15日

看图说话：两年挣1万1千美国银子（投资5万）

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[项目简介] [交易要点] [财务分析]
[销售比较] [管理团队] [区域介绍]

项目简介

这是一个位于拉斯维加斯市中心（Downtown Las Vegas）的零售店铺投资项目。详实的多方全面审核。启点360度筛选加美国crowdcheck.com第三方专业项目尽职调查。

开发商为美达集团（MetroPlex Group），在拉斯维加斯有10年的零售物业开发管理经验。项目收购市中心艺术区毗邻的1个零售商铺和1个停车场。零售店面位于1201南大街（1201 South Main Street），面积10784 平方英尺；停车场位于1208南赌场中心大道（1208 South Casino Center Blvd.），面积7000平方英尺，28个车位。

开发商8月12日完成收购，收购价格190万美元。目前物业内部拆除完成，进入装修阶段。

改建概要：在头8月，内装完成，分割10个店铺后出租，达到100％的出租率。目前开发商已收到店铺租客的租赁意向书，占物业面积的75％，包括连锁酒吧餐厅，美容美发沙龙，生啤酒屋，咖啡馆，舞蹈室，冷饮果汁店，以及多个服装店。物业平面设计非常有吸引力，店铺尺寸从720平方英尺到4160平方英尺，可以容纳各种租户的需求。租约全部为NNN*（本文最后有解释）。

退出机制：12个月内出租满员，18-24个月稳定年总租金收入$274,736，7.5%资本转换率，物业估价为$3,663,140。开发商通过合作银行重新贷款套现返还投资人本金。

交易要点（9项保障 - 稳）
1. 严格尽调：启点360度尽职调查+美国crowdcheck.com独立第三方全面项目尽职调查。
2. 债权投资：不防君子防小人，开发商用物业做抵押，防跑路有保障。（关心防跑路的读者请回顾11月4日文章：【案情剖析】浅谈防跑路招数）。
3. 繁华市区：拉斯维加斯市区距离赌场酒店咆哮区5公里。没有Stripe的嘈杂喧嚣，是当地居民生活的中心地区。城市建设受政府支持，蒸蒸日上，居民密集，产业多元化。
4. 开发经验：开发商本地有十年以上的开发装修物管交易买卖经验，优秀历史业绩，和完善物业管理和销售渠道。
5. 项目周期：18-24个月，投资短平快，季度派息。
6. 启点领投：启点已完成40万美元预先注资。启点领投5万美元，占项目投资总额的12.5%，剩余35万美元开放给投资人。启点与投资群众利益同向。
7. 折价收购：物业收购价格为176美元每平方英尺。低于市场价30％。马路对面同类物业挂牌价246美元每平方英尺。
8. 启点优势：启点股东拥有大华府建筑公司股份，具备全面开发改造备用资源，在必要的时候能够迅速介入项目操作。
9. 信用担保：开发商以个人和其公司信用担保。所谓信义著于四海。在中国信用是个P，在美国信用是个命。信用大国，所有居民和企业都有详细信用记录。聪明人不拿信用开玩笑。那是自己的脸，很少有人自己抽自己的脸巴子。

财务分析
1. 物业估值

2. 资本构架：

3. 租金租约计划


4. 投资人投资收入举例：
投资金额：$50,000 到账启动日期：12/15/2015
利息支付时间表：
2016年03月15日 $1,375 2016年06月15日 $1,375
2016年09月15日 $1,375 2016年12月15日 $1,375
2017年03月15日 $1,375 2017年06月15日 $1,375
2017年09月15日 $1,375 2017年12月15日 $1,375
本金返还日期：2017年12月15日 - $50,000
投资人总收益：$11,000

销售比较
2013年10月美达集团收购了隔壁1209南大街，单一租户零售店铺，紧邻1201南大街（下图）。15个月，成功装修和出租。租户是美国知名连锁店布法罗服装交易所（Buffalo Exchange）。租约为10年NNN租约。租金$1.83每平方英尺每月。每年总租金$107,745。物业估值为$1,529,214。增值两倍。

管理团队
美达集团是总部位于拉斯维加斯，自2005年以来提供经纪和物业管理以及商业地产开发项目投资。在过去的10年里，美达在内华达州（Nevada），佛罗里达州（Florida）和俄克拉荷马州（Oklahoma）的投资零售地产。过去2年中，美达集团收购和重建在拉斯维加斯市中心两个商业项目。分别是一个有一个6单位的商业楼和一个2个商业单位零售店铺。物业价值分别­增长111％和200％以上。2011年到2013年，美达收购了，改建专修和翻转了20个住宅别墅，周期分别为几周时间内到几个月内，实现了平均55％投资回报率。自2007年以来美达集团旗下经纪公司已经参与了超过$1亿美元的房地产交易额和300个商业和住宅交易量。

美达的房地产投资理念是重点投资于有极大的上升空间的新兴发展市场和城市社区。购买物业，再进行改建及金融结构整合（包括物业升值后重新贷款套现）。该公司旗下有物业管理和经纪部门，使该公司能够保持灵活性，快速战略决策，在预期市场变化的快速，高效地进行。

区域介绍
该物业地区受益于高密度，高学历和多元化的人口分布。BOOM！尽现繁荣。方圆3英里人口为88238，平均家庭收入35,488美元。



2013年底，Zappos.com（全世界最大的互联网鞋店）搬进原拉斯维加斯市政厅，设为公司总部，为该市增加1万5千员工。Zappos.com的CEO谢家华（Tony Hsieh）自己掏腰包，为城市建设投入3.5亿美元。旗下房地产开发公司RGG在拉斯维加斯市中心连续开发一些新项目，包括影剧院，公园，金钉卡西诺，和卡森酒店。打造繁华城市，取得良好成果所有市中心附近的住宅入住率90％以上，并有更多住房项目在规划中。

拉斯维加斯市区是内华达州的中央商务区，也是当地居民生活居住和活动休闲地带。这是拉斯维加斯最早兴起的地方。本地居民不太去嘈杂的赌场酒店。市中心有酒店，写字楼，文化中心，历史古建，和政府机构。当前该市大力支持住宅开发和零售整修。2012-2013年几个新项目落成，包括史密斯中心表演艺术（Smith Center for the Performing Arts），新黑帮博物馆（Mob Museum）和新市政厅大楼（City Hall），探索儿童博物馆（DISCOVERY Children's Museum）。

拉斯维加斯这座城市不必多说，全世界的人都知道它是首屈一指的赌城，纸醉金迷，不夜城。美国第29大都市，110年历史，人口总数200多万。被称为世界娱乐中心，世界第一大旅游胜地，每年游客总量4000万。该是五星级酒店的数量超过全世界其它地方综合。全世界顶级的20家豪华酒店中12家在拉斯维加斯。同时也是举办商务会议，展览和公司集会的首选地方。拉斯维加斯不仅只是旅游业。

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首席执政官 郝彬
微信 haobin_us 邮箱 [email protected]

项目发布日期 2015年11月18日

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*NNN租赁解说：就是租客付房地产税，付保险，付维修费用。

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