【澳洲房产】用数据告诉你澳洲房产如何升值,墨尔本房产微信公众号文章

澳洲权威地产行业研究机构RP Data公布的澳洲物业《亏损与盈利（Pain and Gain）》报告显示，2014年第三季度，澳洲全国住宅物业的转售房产中，有90.7%的物业在转售时获得了利润，30.1%的物业转售时的价格比买进价格要翻了一倍不止。全国转售利润总额达到了135亿澳元，这些转手后赚了钱的物业平均每个物业录得的毛利为22.3万澳元。但同时上年第三季度也有9.3%的物业属于亏本出售，亏损总额为3.83亿澳元。与前两年相比，亏损出售的比例正在呈下降的趋势，主要归功于持续的低利率市场和物业价格的上涨。
图一：2014第三季度澳洲转手物业的盈亏结果

　　调查表明，决定物业投资是否能取得良好的回报，一个很重要的因素是物业持有的时间。举个例子来讲，澳洲物业中，那些在2008年之前购买的房屋，在2014年第三季度出售的，有47.5%赢利翻了1倍；而2008年1月1日之后购买的房屋，在2014年第三季度出售的，只有4.1%赢利翻了1倍。

　　图二：2008年1月之前购买，在2014年第三季度出售的物业盈亏结果

　　图三：2008年1月之后购买，在2014年第三季度出售的物业盈亏结果

　　数据显示，转售时亏本的澳洲物业的平均持有时间为5.7年，转售时获利的物业的平均持有时间为9.9年。显然，短期持有和买卖物业是风险较高的策略，更容易出现亏损的情况。
　　下面我们再看看首府城市的整体表现。自从2009早期，各大首府城市售房盈利的比例就一直高于澳洲整体水平。2014年第三季度，各大首府城市房产销售的盈利率为93.7%，大大高于澳洲的84.6%。而且首府城市的盈利率一直相对稳定。
　　从趋势上看，盈利率处于上升趋势的首府城市为：悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德雷德和霍巴特，而下降的为珀斯和达尔文。这些趋势也同时反应了整体的市场情况，大多数城市的房产价值还在上升，而珀斯、达尔文和堪培拉的房产市场则上升得相对缓慢了。
　　根据上面的数据分析，我们知道要想获得最大化的资本增值，长期持有房产是非常关键的。但10年、15年对很多投资者来说，是一个相当漫长的过程。在这期间有可能出现各种变化，比如大环境的变化，包括经济形势、消费者信心、房市走向等等。有些人自身的小环境也可能出现变化，比如工资或家庭变化等等。随着这些变化，有些人的心态也会随之发生变化，而做出冲动的卖房举动，因此丧失了享受资产升值的机会。所以大家在决定是否投资买房，花多少钱买房，或者在哪里买房时，一定要对有可能出现的大环境和小环境的变化进行充分的预估，一定要了解什么样的房产适合购买、适合长期持有，这样才能坚定信心，享受房产的最大幅增值。

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