[东鹰原创] 如何用21澳元养一套房?

2015年03月31日 澳洲地产之家



每周花21澳元养一套房是可以做到的,每年换来的也许是1.4万澳元的收益,但你必须长期持有,房产需要体现长期的价值,短期那就变成投机了。我们用一个真实项目的真实数据来算一下。


先介绍一下养房费用的计算公式,如下:
年开销
= 年投入 - 年收益
= 年还贷额 + 物业费 + 市政费 + 污水处理费 + 租房管理费 + 保险费 - 年租金收入

公式很简单,蓝色代表你投入的钱,红色代表你收入的钱。

下面是实例:墨尔本Burwood区大学旁某项目,两房一卫。这是我们目前还在销售的真实项目。


红色字部分是大家重点关心的数据,包括房产的开销、退税收入和增值收入。大家套用上述公式,使用这些数据,简单的加减,就可以得出购房的开销。通过计算,该房交房后,每年的开销为$1112,折合每周$21,基本达到以租养房。若租金逐年增长,年开销会逐渐变成正收入。另外该房的首付是$4.7万,交房时再付$6.6万左右,共投资$11.3万。以上数据完全真实,除了有几项费用是估计值,但也基本是准确的。该房的第一年租金,是开发商直接付给你的,会跟开发商签定包租合同,不需要你自己去操心出租的事。

下面再讲讲退税的计算,公式如下:
年退税
= 原扣税 - 实际应扣税
= 原扣税 - (年收入 - 投资损失)* 税率

所谓退税(Negative Gearing),通俗的讲,就是在你投资房产时,由于要还贷,要维护房屋,房屋要折旧,这构成了你投资的损失,相当于你的年收入降低了,所以应少交一部分税,政府就把多交的税退还给你,这就相当于一笔收入。

根据图中的数据,可计算出年退税收入为$4188,这是实实在在的收入,这里假定了年收入是$5万。另外由于该项目位于好区,并位于大学附近,位置还不错,增值按3%保守估计,即每年收益$1.4万。


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