导读：“高净值人群、私募基金，以及各种各样的地产商和工业企业，越来越在海外地产投资中崭露头角”，纪言迅分析，2005年-2006年间，中国的主权财富基金，例如中投公司等开始投资海外地产项目，这是第一波浪潮，此后，2007-2008年间，全球金融危机，国内的房地产开发商意识到海外的许多资产价格非常便宜，便开始走出国门，形成了第二波以地产商为主的海外地产投资浪潮，而2014-2015年间，保险公司及其他金融机构大放异彩，不断收购海外地标建筑，又形成了第三波浪潮。
2015年，中国资本海外房地产投资大幅增加，根据莱坊统计，2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元，是2014年的两倍，实际上，这个数字在2015年前10个月就已经超过2014年全年总额的151亿美元，比2009年增加了50倍。
“伦敦市中心全是吊车在盖写字楼”，2月26日，莱坊房地产经纪（下称莱坊）大中华区研究及咨询部主管、董事纪言迅接受21世纪经济报道专访时说。莱坊总部位于伦敦，是一家全球性房地产咨询公司，在全球六大洲58个国家共有417家办事处和超过12000名专业人员。
2015年，中国资本海外房地产投资大幅增加，根据莱坊统计，2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元，是2014年的两倍，实际上，这个数字在2015年前10个月就已经超过2014年全年总额的151亿美元，比2009年增加了50倍。中国资本投资海外房地产市场的资金总额，在之前几年的数字是：2013年158亿美元，2012年56亿美元，2011年44亿美元，2010年23亿美元，2009年6亿美元。
在伦敦、纽约等城市，许多地标性建筑已被中国买家收入囊中。以保险公司为主力的购买者，在2015年表现突出，掀起了中国资本海外房地产投资的第三波浪潮。“未来，以高净值人群、私募基金公司、中小地产商、工业企业混合构成的新的投资主力军，已经构成海外地产投资的第四波浪潮”，纪言迅告诉21世纪经济报道。
同时，中国资本的资金流向，也不仅仅集中于海外门户城市，而是开始向收益率更高的海外其他城市扩散。被中国资本掌握的海外地产，销售对象也开始从针对中国客户转而寻求更加专注本地化经营。
保险公司最财大气粗
都是谁在买？保险公司已经成为中国资本海外房地产投资活动中最厉害的角色。
据莱坊的统计，中资保险公司2015年买了超过40亿美元的海外物业资产，比2014年的20亿美元翻了一倍。尤其是安邦保险，2015年投资额最大的海外地产投资项目就是安邦拿下的。2015年2月，安邦保险耗资19.5亿美元买入了纽约地标性建筑华尔道夫酒店；2015年5月，安邦保险投资4.14亿美元，买下了纽约曼哈顿的美林金融中心。
“最财大气粗的肯定是保险公司和其他金融机构，他们的单笔成交额大。”纪言迅说。
2015年7月，太平人寿保险公司花费8.2亿美元买到了纽约111 Murray Street开发项目；2015年5月，中国银行耗资6亿美元买到了纽约7 Bryant Park办公楼；2015年1月，平安保险耗资5.06亿美元购置伦敦Tower Place办公楼项目；2015年10月，中国人寿保险公司斥资4.2亿美元买到了伦敦99 Bishopsgate办公楼项目；；2015年7月，复星国际花费3.84亿美元投资了米兰Palazzo Broggi办公楼项目。
保险公司也通过增加大地产公司持股，来完成投资。2015年12月，安邦保险用10亿美金，买到了远洋地产（3377.HK）的20.5%的股权，使持股增加到29.98%。同时，人寿保险增加对万科的股权达到24.26%。
地产商占27%，私人多投欧美
房地产开发商也是当之无愧的主力。据仲量联行的数据，2015年中国公司在全球各地投资90多亿美元用于开发建设，比2014年的60亿美元增长了50%。
“虽然保险公司收购事件很耀眼，但推动整个市场最主流的力量还是开发商。”纪言迅说。
2016年1月，中国房地产开发商碧桂园开始销售位于马来西亚的“森林城市”项目，该项目计划总投资达400亿美元，填海建成容纳70万人口的新城。
2016年2月，万达集团与法国欧尚集团签署协议，计划共同投资30亿欧元在巴黎建设一个商业地产项目，2016年1月，万达集团与印度哈里亚纳邦签订协议，计划在印度投资建设万达新城，项目总投资预计100亿美元。2015年1月，绿地集团用6.83亿美元拿到了马来西亚的Tebrau Bay Waterfront city开发项目；绿地集团还买了悉尼mercure hotel，并计划把它改建成住宅楼。
据莱坊统计，2015年中国资本海外投资总额中，地产开发项目投资占比为27%。
另外值得注意的是，“中资房地产开发商之前的海外项目，确实是面向大陆客户的，毕竟有客户资源，但是现在已经慢慢转变为当地经营为主了”，纪言迅说。
“中国大陆的客户占比大概占30%。”碧桂园海外事业部对21世纪经济报道记者在邮件中回复说，碧桂园集团从2012年起正式涉足海外房地产业务，项目分布在亚洲、澳洲和美洲等多地。对于未来的海外投资战略，碧桂园海外事业部说，未来三年，将以东盟国家和澳大利亚为主导市场，并积极开拓美国、加拿大以及南美市场。原因是，“东盟国家丰富的资源、相对强劲的经济增长、人口红利以及基础设施建设热潮，将有助于推动东盟房地产市场的蓬勃发展。而澳美加等发达经济体，虽然竞争激烈，但其有利的金融平台和其成熟稳定的市场环境，有助于分散碧桂园海外投资的风险和进行地产的金融创新。”
“私人的、小数额的海外地产投资很难统计。我们的统计数据只统计了投资额超过250万美元之上的案例”，纪言迅说。根据美国全美房地产经纪人协会数据显示，2014年3月到2015年3月，中国买家已经是美国地产的最大外国买主，中国人贡献的销售额超过286亿美元，占到总销售额1040亿美元的近三成。
海外门户商用物业最吸金
资金流向哪？“资金的大头还是流向海外门户城市的商用物业”，纪言迅说。
根据莱坊的统计，2015年的投资向海外地产的中国资金，42%流向了海外办公楼等商用物业，18%用于购买酒店，27%流向了项目开发。2014年的格局大同小异，用于购买海外商用物业的资金额依然占比最多，达到40%，其次是海外房地产开发，占比36%。
分区域来看，资金大部分还是流向发达国家的门户城市。纽约、伦敦、悉尼以及墨尔本这四个城市的房产年成交量，占2015年全年总交易量40%以上。
纽约的吸金能力最强，吸收了57.8亿美元的投资，成为中国投资者2015年最大的投资目的地，且比2014年增加了5倍；曼哈顿区又是纽约城中最热的区域，从中国流入美国用于购买房地产的资本，有52.3%流入了纽约曼哈顿地区，用于购买商用物业和酒店，截至目前，中国投资者依然是曼哈顿商用物业的第二大买家，曼哈顿地区超过20%的跨境投资额来自于中国。
2015年排名第二位的是悉尼和墨尔本，总共吸引了38亿美元的中国投资；除此之外是伦敦。
澳大利亚还是在快速吸引中国资本的流入，尤其是悉尼和墨尔本。中国开发商在这里非常激进，在澳大利亚最活跃的十大地产开发商中，有7个是来自中国的开发商。
多元化投资潮兴起
不仅如此，据纪言迅观察，目前，海外地产投资似乎正出现新的动向，已经构成第四波浪潮。
“高净值人群、私募基金，以及各种各样的地产商和工业企业，越来越在海外地产投资中崭露头角”，纪言迅分析，2005年-2006年间，中国的主权财富基金，例如中投公司等开始投资海外地产项目，这是第一波浪潮，此后，2007-2008年间，全球金融危机，国内的房地产开发商意识到海外的许多资产价格非常便宜，便开始走出国门，形成了第二波以地产商为主的海外地产投资浪潮，而2014-2015年间，保险公司及其他金融机构大放异彩，不断收购海外地标建筑，又形成了第三波浪潮。
但是，目前越来越多的多样化的投资者开始参与进来。例如：KuaFu Properties，是一家总部位于纽约并被中国私募基金投资的地产企业，在进入市场短短一年时间里，已经豪掷5亿美元收购了4个美国项目。中国地产商朗诗集团，在美国与地产建筑商Lennar合作在纽约开发一个塔楼项目。
不同于以往巨型企业或者基金的大手笔并购，现在这些中型或者小型投资者，不仅仅关注海外一线门户城市，更加开始向二线城市，寻找更高收益率的投资机会。
“现在到了大家寻找多元化投资机会的阶段”，纪言迅分析，中国大的机构投资者更倾向于寻求安全稳定的资产，因此集中在一线成熟市场，但第四波的投资者们，则更倾向去休斯顿、达拉斯这类地区性主要城市，回报率更高的项目，也更适合他们。
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