省府预算案重点调整卑诗房市你该知道的新政策全解读,加拿大地产周刊微信公众号文章

上周二（2月16日），卑诗省财政厅长麦德庄（Mike De Jone）公布了2016/2017年度财政预算案，在预算案公布以前省府就暗示将采取措施管理红火的房市，果然新的预算案重点落在了房屋政策方面。

新预算案有哪些房屋新政？

预算案中最主要的房屋政策是对物业转移税（property transfer tax）的改变。

物业转移税是在卑诗进行房屋买卖交易都要缴纳的一种税，每次新屋主向地产局申请变更屋主时要根据房屋价值缴纳物业转移税。在原有制度下，首购族购买的房产如果低于47万5000元，就不必支付物业移转税。如果不满足首购族的条件或是房产价值大于47万5000元，则要支付物业转移税，计算方法为房价前20万的1%加上其余的2%，比如购买一间250万的房屋，需缴纳20万×1%+230万×2%=48000元。

在新政下

1. 购买新屋的物业转移税（propertytransfer tax）豁免门槛从47万5000元提高到75万元，但购买者必须是本国公民或永久居民才能享此优惠；

2. 新政增加了200万元以上房屋超出200万部分的物业转移税税率，从2%提高到3%。250万房屋需缴纳的物业移转税为20万×1%+180万×2%+50万×3%=53000元。

新政和预测有所不同

其实早在正式的财政预算案出台以前，麦德庄就暗示省府将在房市方面有新的措施。1月时候麦德庄曾表示，省府正在审核现行物业移转税的水平，并考虑采取更宽松的税收政策来减免首次购房者的房产税。有专家预测，首次购屋者的免税额度将提高，同时高端房屋可能要被开征“奢侈税”。虽然对200万以上房屋增加税级被预言正确，但免税额门槛的改变却与原先的猜测大相径庭。

在预算出炉前夕，《温哥华太阳报》特别邀请著名地产数据分析公司Landcor Data Corp分析了本省230个地区的物业价值情况。原来的首次购房免税门槛为47万5000元，这一门槛对BC省230个地方政府辖区中的约180个有帮助，在那些区域，至少有一半的独立屋价格在47万5000元以下；但对剩下的50个地方政府辖区，包括所有大温地区的市镇在内作用微乎其微，因为这些地区的房价太高以至于免税门槛形同虚设。

分析假设，如果免税门槛增加到60万元，那将有200个BC省地区至少一半独立屋的首次买主受惠，不过，想在大温地区买独立屋的多数年轻人仍难以受惠，只有素里、高贵林港和三角洲的部分房子在此范围内。如果免税门槛增加到80万元，那么白石及高贵林等地则也能受惠，如果免税门槛增加到100万，那么大温多数地区都能受益，只有温哥华、北温、本拿比及惠斯勒等少数高房价地区受影响较小。

虽然分析指出了免税门槛可能的变化范围及影响层面，但并没想到省府会将范围界定在新屋。

新政只是“缓和”而非“打压”

省府旨在促进地产市场发展

虽然与先前预测不符，但省府的新政确实和之前的表态一致，通过实行宽松的税收政策来减免首次购房者的房产税。新政策还有点“劫富济贫”的味道，对购买超过200万房产的买家征奢侈税劫富人的财，免除75万以下新屋买家的物业移转税来济低端购买者的贫，帮助年轻人置业。

有学者认为，政府的措施只是“缓和”而非“打压”房市，其实卑诗省府一直以来并不主张对大温地产市场进行过度的干涉，在预算正式提出前，麦德庄也说过，政府不能损害现有屋主的利益，要考虑的是全省，不能只考虑温哥华，更不会只是Point Grey区，同样，目光也不会只放在单一的独立屋屋型上。

从新政来看，省府的目的是希望缓解地产市场上的突出矛盾，目前市场上房源不足，年轻人买不起房，那省府就提供有利政策，鼓励开放商多开发住宅，让更多年轻人能够负担房屋，但至于火热的房价，省府似乎并不想要干涉，也不想让地产市场降温。省长简蕙芝曾表示，像温哥华这样的城市应减少对开发商的收费，以此来降低房价。

另外，地产行业的收入是省府重要的税收来源。根据统计，至去年3月为止的2014-2015会计年度，省府在物业移转税上的收入，仅是温哥华市，就达到2亿6650万元，二到五名为素里、列治文、本拿比及西温，大温地区贡献的转移税总计5亿5100万元，超过省府总税收的半数，以过去一年房价上涨的幅度，2015-2016会计年度省府在物业移转税上的收入会更加可观。省府不会轻易地将大部分人划入不必缴税的行列。

总的来看，省府推行新政的动机和目的就是希望“缓和”地产市场的矛盾，但绝非生硬的“打压”，也没有提出绝对的政策，最终目的还是希望促进地产市场的进步和发展。

高端住宅买家将被征收奢侈税

物业附加税等建议未被考虑

新政对高端豪宅增加纳税级别与之前的预测大致相同，因为在卑诗，高端豪宅确实已经成为了众矢之的，从今年以来，我们不断看到“年轻豪宅被拆居民抗议”、“中国人买豪宅”等新闻。

根据大温地产局的报告，温哥华上月售出的独立屋平均价格为287万，创下历史新高，从去年一月以来上涨达46%。地产分析公司Royal LePage的数据进一步显示，去年一年温市所售出的独立屋中，有44%在200万元以上。温市西区与东区的房价差距甚大，西区独立屋在去年7月的估价几乎没有在200万以下的，西区平均房价为291万，而自去年7月以来，房价已上涨15%，即现在应已达到334万，在特别抢手的区域，如PointGrey区，许多独立屋起价至少500万。如Macdonald Realty Group的资深经理Dan Scarrow形容，温哥华的房屋已成了“奢侈品”。

政府增加了200万以上房屋税率，全省约有7%的买家需要多缴税。而新政中放宽新屋买卖豁免门槛而减少的约7500万也差不多可由多收的奢侈税来补足。

有学者认为省府的新政效果有限，比如卑诗大学尚德商学院房地产经济学家Thomas Davidoff。他之前曾和其他大学教授一起向省府提出房屋附加税（subcharge）计划，建议对那些不交个人所得税、却在此地投资房产并将房屋空置的投资者征收1.5%物业价值的附加税。

新政出台后，Davidoff表示，省府应限制那些把房产作为生财手段的投资者，限制从外流入的资金，比如征收引起诸多讨论的投机税、物业附加税及空置房屋税等。他说，如果省府真要打击投机，应该在优惠税项加上“凡非自住者不得享有税收优惠，而且还要缴交额外的1.5%税”之类的条款，但类似的政策在这次预算中都没有涉及。

显然，政府的目的并不是为了打压投资者，而是首先解决房屋可负担性问题，让更多的年轻人住得起房。真要征收物业附加税或空置税等，省府的工作也并不简单，需要明确的税制规范以及详细的调查，虽然Davidoff提出物业附加税一年能为温哥华带来9000万新税收，但省府需要投入的前期税收成本也并不见得就会少。

针对海外投资者的问题，省府在新政中恢复了在1998年停止的业主国籍登记制度，今年夏天起如果业主不是加国公民或永久居民，须披露所居住国及国籍。