近日，北京组织了一场EB-5业内的研讨会，请来了美方的重量级专家律师与国内中介机构交流。专家之中，Kimberly Atteberry是第一次出现在国人的视野里。作为前USCIS（美国移民局）首任经济分析师，其负责组建了经济分析师团队，当前主要为区域中心撰写经济分析报告。

鉴于USCIS作为一个政府部门，往往是黑箱运作，流程和审核基础并不向外界透明，今天我们就来通过Kim的介绍，来揭秘USCIS对于经济分析报告和就业创造，是如何进行审核的。

首先，先讲一个最基本的概念：

EB-5区域中心项目的核心文件，有一份是经济分析报告，这份报告通常是用某种USCIS认可的经济模型，通过输入一些参数（如项目建筑预算或者/和今后预计的营业收入等），来计算出某个项目可能将创造出来的就业。I-526阶段，USCIS内部经济学家的任务就是，审核这个就业创造的预期是否合理；I-829阶段，USCIS的任务就是审核，你项目方提供的资料是否能证明你已经创造了就业。

EB-5直投项目，无需经济分析报告，也就应该无需经济学家参与，直接点人头就可以了。

其次，USICS内部审核就业创造的基础信息

1. I-526申请的审核主要有3个角色：

每个案子都有具体的审案员负责，同时有负责商业计划的分析师，以及负责就业创造（经济分析报告）的经济学家，从这两个主要文件的审核方面进行配合。

2. I-526与I-829

I-526审核会有经济学家参与（审核就业创造），而I-829阶段如果没有经济模型的变化等重要因素，通常就无需经济学家参与。

再次，USCIS如何审核就业创造

坊间对于USCIS如何进行就业创造的审核，之前是非常不明确的，至少本人不清楚。记得，几年前有个纽约酒店项目的I-526被拒，业内有传言说原因在于，USCIS认为项目预算超过了通常标准的50%或者更多，进而被拒。而，此次Kim明确，这是非常有可能的，而且USCIS内部确实要对经济分析报告进行严格审核。

下面来看，USCIS内部的经济学家，是如何来审核经济分析报告的：

审核的重点在于：

1. 所使用的经济模型是否有问题

这也牵涉到所使用的经济模型的数据。譬如，RIMS II，当前最新的数据是2013年的，如果你使用的是2011年的数据，还可能可以行的通，但是如果你还在使用2008年的数据，那么很可能会有问题。

2. 所划分的地理区域是否有问题

譬如，有的项目，会将其所造成的经济影响，划到整个州，这可能就会被拒，最好能用通勤模型来划分地理区域。

3. 所输入的数据是否合理

如果是用建筑花费，USCIS会使用一个网站叫：www.rsmeans.com网站，来核实项目成本的预算是否合理。这个网站提供了房地产行业的建筑成本预算，有兴趣的朋友可以注册30天试用账号，恐怕对我们做项目评估也是有帮助的。

要注意的是，RS Means计算的是，基本的建设成本，不包括你可能楼顶建个游泳池等辅助性设施的成本。同时，Kim也提到，有些项目的预算明显会看起来不合理，譬如，有个酒店地毯的预算是750万美元。

如果是房产项目的营业收入，USCIS可能会使用另外几个专业网站提供的数据，来评估对今后营业预测是否合理，网站如下：

www.marcusmillichap.com

www.cbre.com

www.berkadia.com （公寓）

4. 各种文件的数据是否连贯一致

这点非常有趣，某些项目就是因此而吃到补件，很简单，商业计划书上的数字同经济分析报告的数字，不匹配。原因无他，写各种报告的人是不同的，相互之间没有很好配合，最后又没人进行或者没能力进行完稿前的校验，就经常会出这样的错误。

最后，I-526被拒的主要原因（就业创造方面）：

1. 输入的数据没有很清晰的定义或者被验证

2. 输入的数据不合理

3. 工期时间表不合理 

（这点有提到，如果项目方为了利用建筑就业，而人为拉长24个月的工期，是有一定风险的。对于工期，找个第三方评估，更有说服力。）

Kim在USCIS的任职期间为，2009-2011年，为第一个经济学家并随后招募的其他经济学家并建立了团队，以上所述，为其在职时的情形，现在有可能发生变化，不过应该不大。