房地产咨询机构第一太平戴维斯日前发布的研究报告显示，英国的“脱欧”公投可能是2016~2017年市场的最大变数，公投结果对英国的商业、住宅、农业三大物业领域的投资都会有潜在影响。

报告同时指出，在商业与住宅物业市场，由于近期资本增值导致收益率压缩，投资应该会向伦敦以外地区转移。

商业物业收益率下滑

报告认为，2016年英国商业物业将与前两年大不相同，资本价值的强势增长开始进入尾声。投资者将更多关注租金增长与投资回报，以及包括翻新、改造在内的资产增值策略。

第一太平戴维斯预测，英国商业物业投资的平均收益率将在2016年下滑至个位数（7.5%）。不过这一收益率依然优于其他若干资产类别，因此，投资需求预计将延续旺盛势头。预计英国商业物业市场总投资额或略低于前两年的最高纪录（600亿英镑），但将远远高于长期平均水平。

报告指出，机构型投资者越来越关注商业房地产的创收潜力，因此着眼于长远收益的资产管理以及替代资产类别应该会在2016年面临更多需求。机会型投资者与短线投资者仍可找到机会，尤其是在伦敦以外地区。许多物业领域尚未出现资本价值的大幅调整，如各物业板块的小型资产以及所有零售物业。

此外，伦敦以外地区的零售物业或许是本轮市场复苏期间收益率跌幅最小的资产领域，平均收益率比2007年水平高出近200个基点。网络零售的兴起使零售物业市场出现了结构性变化，英国许多市镇的商铺租金已显著下滑，给零售商创造了利润空间，这意味着租金增长前景很可能超出一些投资者的预期。

住宅物业价格增幅放缓

英国经济持续增长、贷款成本处于历史地位，导致截至2015年10月末，英国住宅价格平均年增幅仅为3.9%，年交易量为120万套，显著低于2007年以前的水平。

按区域而言，伦敦的住宅价格涨幅依然领跑英国全国，不过伦敦正日益成为富豪买家的专属市场。因此，第一太平戴维斯认为，伦敦房价增长的格局有所变化，重心逐渐向一些房价偏低的行政区倾斜。这些行政区在过去10年中房价涨势较为平缓，因而可购性更高。

伦敦顶级住宅市场受印花税改革的冲击最为严重。英国2014年秋季财政报告对印花税政策进行改革，进一步增加了总价100万英镑以上住宅的交易成本。而在印花税改革前房价已经历大幅上涨，因此伦敦顶级住宅遭遇价格与税收双重“饱和”，价格回归正常上涨轨道将需更长时间。

相较于高端市场，主流住宅市场的前景更加依赖于贷款成本的变化情况。就当前市场行情判断，利率上调还有待时日，因此短期内房价仍有上涨空间。另一方面，贷款压力测试或可预防以宽松信贷为基础的房市繁荣。

中期来看，利率上调或将削弱住宅尤其是伦敦市场住宅的可购性，使得房价上涨取决于收入水平以及经济增速。这表明伦敦郊区住宅市场具备最强的上涨潜力，目前尚未进入繁荣期。

农业物业价格有望上涨

联合国粮农组织（FAO）、美国农业部（USDA）、国际货币基金组织（IMF）等机构纷纷下调了对2020年大宗商品价格业已相当保守的预测。能源与饲料成本降低，可缓和农产品价格下滑的影响，但英镑的强势表现又削弱了农产品的出口竞争力，这让预测农田销售价格变得困难。

不过，第一太平戴维斯认为，大宗商品价格回落，农业收入承压，债务压力或许会使待售农场增加，特别是小型农场居多。

此外，需要关注英国退出欧盟可能会直接威胁农场补贴，英国资本利得税的调整也会利空农田交易市场。

目前，英格兰东部的耕地价格一直位居英国全国之首，但该地区耕地价格呈现下行走势；价格较低的草地则继续上涨，且有意扩张业务以分散成本的大型畜牧及奶制品厂依然看好草地的投资价值，这股需求将为草地价格带来支撑。

鉴于近期的市场行情以及大宗商品价格的中短期预期，进而考虑到农场的盈利能力，第一太平戴维斯下调了农田市场的未来五年预测，预期这样的市场行情将延续三四年时间，直到大宗商品价格在全球经济增长的带动下回暖。不过，供应处于历史地位、农产品有限、土地用途以及投资目的多样，都会为农田价格的上涨提供长远支撑。