文：安琪 / 安然

一年多前芭比写过一篇《需求与被透支的需求》的文章，里面提到在悉尼北岸Balgowlah的一场拍卖中，一位希腊裔妈妈为年仅12岁的孩子买房的故事。原因是眼见悉尼的房地产价格像竹子一样节节飙升，担心孩子将来无法负担。是的，在旺市当中，人们总能找到这样那样的入市理由，这些被透支的需求，为火热的市场火上浇油。

不过，这位母亲的担心不是没有道理的，不要说等十年后她的孩子长大，即使在今天，很多参加工作不久的年轻人，发现如果不愿意搬到离城较远的新开发区，想凑足首期，在悉尼、墨尔本的近城区域购置物业，是非常困难的事情。在这种情况下，作为成年子女的父母，如果想助孩子一臂之力，有些什么选择呢？

此文的灵感，源于去年12 月初《澳洲财经评论》周末版的一篇报道。当时抱着“看看老外如何帮助小孩买房”的心理，只打算约略看一下，结果欲罢不能，从头到尾一字不漏的读完不止，还啧啧称奇。这样有趣的文章，当然要介绍给大家。

其实文章里介绍的各种帮助子女的方法，并不新鲜，关心这个议题的朋友多少都会知道一些，笔者觉得“过瘾”的地方，是对这些方法的分析和取舍，折射出西方人和华人在文化、习俗和思维方式上的区别。

在澳洲越来越多的父母意欲帮助成年的子女购房。（插图Simon Letch， 原载AFR）

70岁的房奴，每天辛劳却甘之如饴

故事的主角和引子，是早已过了退休年龄的政府兽医Colin。他和妻子Stephanie住在墨尔本内北区的North Fitzroy，有三个成年的孩子。除了自住的独立屋，他们还在East Brunswick和Thornbury分别买了一套三房和两房的公寓，给孩子居住。因为要还贷，70岁的Colin坚持每天上班，而非像很多同龄人那样，过着采菊东篱下或是周游世界的悠闲生活。

被问及这样做的理由时，Colin表示，在他年轻的时候，只要有份像样的工作，买房是很简单的事。如今社会发生了很大的变化，薪酬的增长远远追不上房价，如果不帮忙，孩子们就很难维持原有的生活水准，至少在住房这个事情上。Colin还认为，为孩子买房是财富传递的一个很好的方式，也可以为孩子节省很多税后收入。在爱心和信念的双重支持下，Colin每天辛勤工作，却甘之如饴。

但即便如此，Colin两处额外房产的所有权是属于妻子Stephanie的，并没有放在孩子的名下，这是为什么呢？

未雨绸缪，防止资产落入“外人”手里

不把房产放在孩子名下，最主要的原因是，担心孩子日后婚姻一旦破裂，资产可能被瓜分。在离婚率高企的现代社会，这种担心不算多余。

Colin选择将为孩子购买的物业作为投资房，在自己和妻子百年归老之后，房子会让孩子继承。在澳洲目前没有遗产税，不过日后如果孩子出售物业的话可能要付增值税。而目前Colin则要为公寓付地税（如果超过豁免额），孩子所缴的租金也要算进收入当中。

文中提到防止资产落到外人手里的另一个有效方法是如果父母资助孩子买房，孩子在和配偶联名购置房产的时候，选用共享权益(Tenants in Common)，而非联名共有(Joint Tenancy)的方式。两种业权最大的区别在于前者的联名利益不一定双方各占一半，而且权益可以自由转售或送赠他人，最重要的一点是，在一方离世的时候，权益不会像联名共有那样自动转移至生存的一方。

另外两种防止“资产外流”的方式是让孩子和配偶订立关于财产的婚前协议；还有就是父母借钱给孩子的时候，即使不能像银行那样获得房产抵押，也要找律师订立有法律约束的正式合同，把利息及还款等细节一一列明，以便在孩子发生变故的时候可以有效收回贷款。

澳洲好爸爸Colin与妻子及两个女儿合照。（摄影Josh Robenstone，原载AFR）

在紧急情况下，先给自己戴氧气面罩

资助孩子买房的方式还有很多，其中包括现金馈赠和贷款担保。现金馈赠简单来说就是替孩子支付全部或者部分首付，节省孩子储蓄的时间，让他们可以尽快上车。

贷款担保的原理也差不多，孩子很可能因为存款不足或工作收入不够而无法获得足够的贷款。这时如果父母用自己的资产提供额外担保，孩子很可能因此从银行获得100%的贷款，同时省去每年不菲的贷款保险费用。

这两种方法的缺点是缺乏灵活性。现金给出去了，父母一旦将来年老生病需要用钱，就会少了一笔备用的保障。而作为贷款担保人，如果孩子经济或婚姻状况发生变化，无法偿还贷款，父母就要帮忙还债。再不然，房子被银行收回时如果发现资不抵债，父母用作担保的房产也会被银行强行拍卖。题外话，因为有这种可能性，一般银行不会接受父母的自住房作为担保抵押，把年老的父母扫地出门这种事，因为道义的风险，银行不愿意干。

所以，一般专业人士会建议父母在资助孩子买房的时候，量力而行，在确保自己的生活所需、收入和支出安排妥当之后，再为子女作出帮助，而选用的方法应尽量避免损害自己将来的利益。一个生动的比喻就是，飞机上的安全演示，通常会建议人们，在紧急情况下，先给自己戴上氧气面罩，再帮助小孩或是旁边的人。

Tayla的母亲Tracy作为贷款担保人帮助她买了第一个公寓 。（摄影Glenn Hunt， 原载AFR）

最后一条，授人以鱼不如授人以渔

近期REST Industry Super的一项统计显示，悉尼、墨尔本和珀斯三分之一的退休人员，以及布里斯班、阿德莱德五分之一的退休人员，希望给孩子钱帮助他们买房。也就是说，不管主观意愿如何，目前在澳洲的大城市，因为房价上涨，年轻啃老族或者像Colin那样的高龄房奴的数目在不断增加。

对于许多家庭来说，负担不起房子就意味着孩子在成年后还需跟父母住更长的时间。也有父母选择在房子后院加建“奶奶房”(granny flat)，等以后孩子有了孩子，自己搬去住“奶奶房”，把原有的房子让出来给孩子一家居住。

这个方法乍听起来有点“委屈”，却其实是个不错的想法，一来老人不用因为寂寞或缺乏照顾而搬去养老院或者退休村，二来可以省下一大笔购置第二处房产的费用。当然最大的好处是老人可以常常见到自己的儿孙，要知道，有些东西是金钱买不到的。

另外一样金钱买不到的是思维方式。俗话说授人以鱼不如授人以渔，父母在年轻的时候就要注意不要把时间和精力都用在挣钱上面，给小孩足够的关注，让他们有良好的教育，最重要的是形成自立、自强的思维方式，懂得赚钱的方法，这样孩子不但不会成为父母的负担，反而能为父母安享晚年提供很好的金钱和心理保障。果真如此，人生会不会更完美？

参考实例：买个学区房，再建个 “奶奶房” 

45 Greendale Avenue Pymble

4 睡房 3 浴室 2 车位

占地：约930 sqm 

参观时间：周三和周六，10.45-11.30am

拍卖：3月12日下午2点

中介：McConnellbourn-Lindfield － 0418 291 345

关于学区房的选择，因为考量太多，会另文说明。因应上文的讨论，挑出来这所在Pymble的房子，供大家参考。

如果你的孩子还小，这是一个地点方便的学区房；在你的孩子大学毕业后10年，有了自己的孩子，这依然是一个地点方便的学区房；而到有一天，你老了，也许可以住进在游泳池旁加建的“奶奶房”，坐在躺椅上眯着眼看孙儿们戏水？

声明：本文内容仅作讨论参考之用，不构成任何投资建议。参考实例中的物业是否能建奶奶房，需买家自行向所属市政府查询。本文部分素材取自Larry Schlesinger在AFR上题为How to help your kids get into the property market一文，特向作者致敬。

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