房价涨太快加拿大人叫苦连天楼市疯涨的原因何在?,加拿大地产周刊微信公众号文章

房子是居民生活中的头等大事，而根据安格斯·雷德研究所（Angus Reid Institute）上周发布的一项新调查，超过一半的加拿大人都对目前的房市状况不满，不满意的原因多种多样，除了房价越来越高之外，政府的调控措施无效、监管无力以及地产市场上越来越多的不良行为都让市民忧心和抱怨。

全加拿大房价高涨

温哥华人苦水最多

日益高涨的房价是居民产生抱怨的最主要原因。将近九成（87%）的大温受访者抱怨房价太高或高得离谱。根据加拿大地产协会的数据，温哥华的平均房价已经达到108万3177元，比房价第二高城市多伦多的63万足足高出45万。

今年以来温哥华的地产市场尤其火热，一房难求。2月初，温哥华Point Grey区一栋又破又旧的房子以240万加元的要价上市，离谱的标价当即引发轰动，而最后售价为248万加元，比要价还整整高出了8万加元，让人震惊。有地产专家称，温哥华房屋售价高出要价20万元已是常态，近日Kitsilano区的一栋独立屋以423万元的价格成交，和要价350万元相比也高出了73.5万。

除了温哥华和多伦多，其他城市的居民也叫苦房价高，平均45%的居民认为房价过高或高的离谱。加拿大第二大城市魁北克省的蒙特利尔, 有57%的居民认为房价高，而那里的平均房价只有33.7万，甚至不到温哥华的五分之一。哈利法克斯居民抱怨房价高的比例为52%，埃德蒙顿有51%的居民认为房价过高，卡尔加里的比例为46%，温尼伯格则为46%。

在这些城市中，认为房价偏低的居民不足10%，只有30%左右的人认为房价基本在合理范围内。

温哥华成豪宅大本营

普通居民只能买公寓带动公寓市场

温哥华的地产市场持续火热，尤其是豪宅市场，而普通居民的收入根本负担不起独立屋，这种在房市中越来越明显的贫富差距也让消费者不满。

一方面，和高昂的房价相比，温哥华人的收入显得微不足道。根据RBC银行近日公布的2015年第四季度加拿大14个城市的房地产可负担水平调查，温哥华的独立屋成本是可支配收入的109%。在温哥华，如果一个中等收入的家庭，有25年期的抵押贷款，需要用可支配收入的109%才能负担得起一栋独立屋的开销，其中包括抵押贷款、水电费和地产税的费用。也就是说，一个中等收入家庭，不吃不喝，还要借钱才能负担得起温哥华的独立屋。多伦多家庭持有一栋独立屋的成本为平均收入的71.4%。

RBC报告表示，在温哥华和多伦多，尽管共管公寓的价格也在上升，但上升速度远不及独立屋，许多家庭还是能买得起公寓。这也导致温哥华公寓市场发展迅速，专门从事房地产市场调研的Urban Analytics（UA）咨询公司执行长MichaelFerreira也告诉《加拿大地产周刊》记者，虽然目前市场上有很多建商在开发公寓，但市场仍是供不应求的状态。

根据UA 2015年最后一季度的数据显示，公寓、城市屋的销售量大于住宅存量，如果开发商停止推出新住宅，以现在的市场存量和需求，恐怕只能维持2到3个月。地产经纪郭瑞哲向《加拿大地产周刊》记者表示，“现在不只是独立屋需要抢OFFER，我帮很多客人购买市中心的投资公寓，也都需要抢，碰到条件比较好的公寓经常有十几个OFFER。市中心的一些公寓这半年价格涨幅非常快，可能有30%-40%，有的还不止。”

另一方面，温哥华一直是国际地产市场中的豪宅大本营。根据英国资产管理公司Frank Knight本周发布的最新财富调查报告（跟踪调查全球100个豪宅市场财富增长情况）显示，温哥华排名全球豪宅市场首位，去年房价平均增长25%，多伦多则排在第12位。温哥华的“高端”房地产价格，即温哥华地产市场上的前5%，从2014年9月至2015年9月，一年内增长了20.4%，超过了全球各地其他33个城市。温哥华已经连续多个季度位列该公司“主要全球豪宅城市指数榜”的榜首。

房屋资源稀缺、加币走低以及外国投资的涌入，让温哥华的豪宅市场持续火热，但也带来很多问题，引起本地居民的不满。比如很多外国投资者买了房产根本不居住，而是马上拆迁重建或是空置等待升值。本月初就有数十名示威者聚集在温哥华桑拿斯区一栋即将拆除的豪宅前，抗议新屋主将拆除仅有20年房龄的独立屋。

政府推行措施作用不大

需要进行更多干涉

针对加拿大火热的房市，虽然政府表示会进行干涉，不久前还推出了购买房产的最低首付政策，但民众认为新政的效果微乎其微，政府的干涉力度也远远不够。

不久前，联邦政府调涨了购买房产的最低首付。从2月15日开始，购买价值50万元以上的房屋，50万以内的部分仍然维持最低首付5%，而超出50万的部分最低首付升至10%。新政实施后，受到最大冲击的是首次买房者。因为首付要求提高，将会增加首次买房者的贷款难度。但对于大温地区房价高的问题，并不能起到多大的解决作用。卑诗房地产协会（British Columbia Real Estate Association）首席经济学家穆尔（Cameron Muir）表示，新政对大温楼市成交及价格的影响都十分轻微，目前大温房屋交易中，仅有约36%价格在50万至100万元间。同时，这些房屋若有贷款，很大比例首付也高于5%。

调查显示，大约7%的受访者认为首付政策变动增大了自己的买房难度，可能会影响他们的买房决定，扩展到加拿大范围的话，大概有200万人受到影响。74%的人表示这个政策不会对自己产生影响，因为他们根本没有计划买房。

三分之二的受访者认为政府应该进行更多的干预，只有三分之一人士表示政府可以放手让地产行业自我控制和调节。

地产市场丑闻不断

地产经纪需谨慎行事

让加拿大居民对地产市场不满的另一个重要原因，就是地产市场上越来越普遍的不良现象。比如近日被广泛关注的“影子转售”（shadow flipping）问题。“影子转售”是地产市场中常见的转售合约现象，这个行为本身并不违法，是为了给予买家一定的灵活性，以防他们在下订单后自身状况发生变化，允许他们利用销售合同中的转让条款（assignment clause）在交易到期日前将买卖合约转手多次。但是一些地产经纪和投机者却利用这个条款，不断转售合约推高房屋价格，从中赚取佣金和利润，有些人还逃避应缴税款，这不仅扰乱了地产市场的秩序，也损害了部分买家和卖家的权益。

调查显示，65%的加拿大受访者无法接受“影子转售”行为，尤其是在卑诗省，45%的卑诗省民认为“影子转售”是绝对无法容忍的行为，因为很多业主都已经成为了这种行为的受害者。

在被调查者中，74%的卑诗省民都希望政府对房市进行干涉。而对地产市场一项不予干涉的省长简蕙芝确实也开始明确表示，省府将严打温哥华房市的不良现象。简蕙芝多次向地产经纪发警告，如果地产经纪行业内部不能自我修正，省府将出面解决。这或许可以看做是一个提醒，虽然地产市场的一些行为并不违规，但已经扰乱了正常的地产市场，地产经纪应小心谨慎操作业务，以客户利益为先。负责监管本地地产经纪的卑诗地产管理局（RealEstate Council of BC，RECBC）已委派8人独立咨询小组展开调查，将于4月初呈交中期报告。