移民中介必读:尽职调查三步入门!,美国移民超市微信公众号文章

面对目前市场上鱼龙混杂的EB-5项目，怎么样权衡风险，做出选择，成了投资人最为头疼的事情。而EB-5尽职调查能够帮助投资者以及中介公司全面客观地去认识项目，了解其风险，从而提高投资的成功率，减少不必要的损失。那么EB-5尽职调查到底该怎么做呢？

移民超市精英顾问H. Ronald Klasko律师给出了如下回答：

EB-5尽职调查有3个繁复的步骤。首先，有许多的问题需要被仔细的审查，以确定项目是否符合EB-5计划的标准。其次，一些完全不同的问题需要被评估，以确定项目的财务风险。最后，还要进行一个不同类型的尽职调查，以确保准投资者是在具有合规制度的环境下进行投资，并且该环境能最大限度地提高投资者获得去除绿卡限定条件的机会。具体步骤详情如下：

步骤一

第一步是移民尽职调查。包括评估项目是否符合移民局规定，以及通过以前的例子和政策来判断项目获得I-526认证的可能性。移民尽职调查涉及到很多的问题。例如：

销售文件是否符合 “风险”规定，是否能避免任何“担保偿还”？
托管安排是否符合移民局政策？
商业计划书是否完全遵循了Matter of Ho判例法的标准？
项目是否符合2½年的就业创造规定？
如果施工时间低于两年，是否只计算间接的建筑就业？
商业计划书里的设想是否有充足并且可靠的原始文件支持？
由州政府颁发的TEA认定信件是否是近期开出并且有效？
还有很多其他的问题。

一些大型中介公司在内部可能会有足够的合格工作人员来进行移民尽职调查。如果是这样，这些工作人员必须对EB-5法令有足够的了解，并随时准备更新以跟上不断发展的移民局政策。对于大多数中介来说，移民尽职调查的工作都需要外包给合格的EB-5移民法律顾问。

步骤二

取得I-526的批准是非常重要的，这对很多投资者来说也许也是最重要的问题。然而，这不是唯一的问题。很多中介公司都会遇到一些不开心的投资者客户，这些投资者虽然都获得了有条件绿卡，但是却失去了大多数甚至全部的投资资金。当然这不是移民尽职调查的问题——这些都属于财务尽职调查问题。

因此，除非中介公司有一个合格的内部工作人员来全面的评估位于美国的投资项目，不然就有必要从一个合格的经纪人、会计师、商业律师或者财务顾问处获得尽调审查。这份尽职审查将包括诸如业务可行性；经营失败的风险；退出策略；行业的可行性；位置的可行性；资本总额的审查；抵押担保的分析；以及可能用于偿还投资者的现金流等诸多问题。

步骤三

许多中介公司都十分重视尽职调查的前两个步骤，但并不关注实际上非常重要的第三步。尽职调查的第三步主要针对于投资者获取去除绿卡限定条件获得永久绿卡的可能性，这也是对于投资者来说最重要的问题。

尽职调查第三步涉及区域中心和/或项目系统合规性分析。项目不能在投资者限定身份将要结束时才去处理投资者绿卡条件去除的问题。如果这样处理将会是一场灾难。相反，处理程序应该开始于投资者第一次投资的时间或者投资人资金第一次支出的时间。

绿卡条件移除程序的启动需要区域中心和项目要能够追踪和记录每一笔进入托管账户的投资者资金；每一笔资金从托管账户到NCE的转移；资金从NCE到JCE的转移；以及由JCE实际使用这些资金所创造就业机会的情况。绿卡条件移除程序还需要有会计对所有的支出进行详细的核算，并且对软成本和硬成本进行细分。如果运营工作的成本也将被算入，必须有系统能提供详细的项目收入核算。

这是一个需要相应的跟踪系统、数据录入系统、贷款管理系统、审计、以及在现有基础上进行法律审查的程序。

作为尽职调查程序的一部分，中介公司应确保他们推荐的项目拥有必要的合规制度，程序和专业人士，并且能最大限度地提高去除绿卡限定条件的成功率和机会。

随着被美国证券交易委员会选为调查对象的项目日益增多，对于这些被否决或未能偿还投资者投资资金的项目来说尽职调查已成为一个日益重要和困难的程序。希望本文可以为中介公司提供一些关于尽职调查三个步骤的指导，使他们明白当为投资客户选取项目以及推广项目时该声明以及注意的事项。