大家好！
此前我们聊到乔纳森的四个主要论点，但毕竟是一家之言。作为土澳思维的版主，我对我的听众是绝对负责的。不能因为我自己有新州地产执照，就片面地对澳洲地产夸夸其谈，忽悠客户。所以我从昨天晚上一直到今天下午，翻阅了大量的最新研究资料及数据，准备这篇文章，看完后，您会对目前澳洲的特别是悉尼和猫本的房市有一个较为理性的认知。
先来复习一下昨天乔纳森的四个主要论点：
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目前，澳洲的房产总值已经是国内生产总值的3.8倍，当年日本和爱尔兰在房产泡沫前是3.5倍，随后日本的房价降了80%，爱尔兰的降了50%；
澳洲目前的家庭债务占国内生产总值的比例全球第一。而且过去几年，澳洲超过40%的新的房贷是只还利息，不还本金的；
乔纳森认为目前澳洲银行在玩史上最大庞氏骗局Ponzi scheme。他说过去几年，很多房产投资者频繁地重新估价自己的房产，有的一年重估了20多次，以获取更多的资产用于对未来房市的投机，然后更多的资产就等于更高的房价，气球就越吹越大，总有一天要吹爆的；
他说，你去悉尼的郊区黑镇看看，那里的中位价为64万，至少8倍于当地居民的人均年收入水平。走在街上，却到处是典当铺，这是很矛盾的。
只还利息，不还本金越来越多
居民债务与澳洲国内生产总值比例，澳洲遥遥邻先
我做完研究后，发现一个很明显趋势。只要是澳洲的研究机构、政府机构、银行和房产开发商没有一个承认澳洲可能正在经历房产泡沫。只要是非澳洲的研究机构、诺贝尔经济学家和国际上的大银行都在说澳洲正在经历房产泡沫。这个反差其实并不奇怪，你懂的。在澳洲，房地产牵涉到的利益链太庞大了，澳洲的机构在评论的时候有失公正性是比较正常的，可以理解。
我发现的第二个明显趋势是，说澳洲有房产泡沫的机构或个人，每一家都可以提供大量的，详细的历史数据支持自己的论证观点，很有事理。而说澳洲没有房产泡沫的，几乎没有一家可以提供大量的，详细的历史数据来论证，而是对购房者信心，房屋供不应求等一些稍微感性的因素来做判断，当然这也没错。
瑞士联合銀行UBS在最新的全球主要城市地产泡沫指数报告里指出：悉尼目前的地产泡沫指数为1.39，仅次于伦敦、香港，排名第三，在高估房价区间，排名第一。UBS的历史数据论证并指出，从1985到2009的25年间，只要这个地产泡沫指数超过1的，95%的机率可以断定3年之内，房屋价格都会有平均30%的回调。比那个乔纳森少了20%。UBS 还指出，悉尼房价从2012年以来升幅将近30%。但租金和人民收入却停滞不前。
瑞士联合银行数据 - 全球主要城市房产泡沫指数悉尼第三
悉尼房产泡沫指数还在升高
澳洲房价狂涨了，可租金和收入呢？
我们再用著名LF经济研究所的最新数据论证一下。先来看澳洲房屋可承担指数，这个指数以30为界限，超过的就是不可承担。从我们的附带图片很容易看出悉尼和猫本早就超过了，这一点也不奇怪。悉尼和猫本的PI值，就是我们常说的房屋中位价与人均年收入的比例都在8倍以上了。可新州和维州的工资增长率却在逐年下降。不难证明，悉尼和猫本就整齐而言，独立房和公寓都属于不可承担的范围了。当然，我也有信心能找出某个特定的区域还是可以承担的，这个我们以后再讨论。
悉尼、猫本的房屋（独立屋+公寓）可承担指数
悉尼、猫本的房屋（独立屋+公寓）贷款还款额占年收入的比例
悉尼、猫本的房屋（独立屋+公寓）中位价与人均年收入的比例（PI）
新州、维州的自住房屋贷款额度与人均年收入的比例
新州、维州的自住房屋贷款额度不断增长
LF经济研究所还指出租金停滞不前有三方面因素：宏观上房屋供大于求越来越明显，平均2.3%收入的低增长以及移民人口净增长的放缓。
最新大城市房屋上市数据
RP数据房屋上市数据
全国房独立房与公寓获审批数据
全国高密度公寓获审批数额增长很快（灰）
悉尼、猫本、布村和珀斯的6个月平均独立房获审批数据
阿德莱德、霍巴特、达尔文和堪培拉的6个月平均独立房获审批数据
悉尼、猫本、布村和珀斯的6个月平均公寓获审批数据
阿德莱德、霍巴特、达尔文和堪培拉的6个月平均公寓获审批数据
新州、维州的工资年增长减少
移民人口净增长的放缓
移民人口净增长历史数据
各州及领地移民人口净增长 - 2013-2014财政年度
我们悉尼和猫本会不会像当年美国次贷危机前夕的那样“好像整个城市都在虚假狂欢呢”？乍看上去是有一点悲观啊，不要急，我们继续探讨。
我现在有一个问题，房产泡沫到底是什么？如何定义？还有我们大土澳历史上有过几次？
首先澳洲历史上大概有五次大的房产泡沫，分别在19世纪30年代，80年代，上世纪20年代，70年代中期，80年代末期。对了，2002和2003年的悉尼房价波动，算不上泡沫。房产泡沫的定义一直存在争议，我的研究搜集到两个比较有公信度的定义：
第一个，华盛顿大学经济学家海曼·明斯基Hyman Minsky把资产泡沫定义为类似于庞氏骗局式的投资行为。在澳洲，大多数房产投资者由于过量地贷款造成了庞大的利息花费，再加上其它的一些开销，是不可以从租金获利的，这样他们就被迫过于依赖未来的房产增值来获利。他说房产泡沫需要三个条件：
1. 不断增长的房价
2. 不断提高的贷款总值与国内生产总值的比例
3. 不断升高的房产投资租金亏损
华盛顿大学经济学家海曼·明斯基Hyman Minsky
悉尼、猫本不断增长的房价
不断提高的家庭贷款总值与国内生产总值的比例，并且全球第一
不断提高的澳洲家庭贷款总值与国内生产总值的比例预测
不断升高的房产投资租金亏损
不断升高的澳洲付扣税总额（红）
第二个，2013年诺贝尔经济学家，耶鲁大学教授罗伯特·席勒Robert Shiller把资产泡沫定义为：
关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情，投资者热情通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。这吸引了越来越庞大的投资者群体，尽管他们怀疑投资的真实价值，但也被吸引入局，部分是因为他们嫉妒他人的成功，部分则是因为赌徒的兴奋。
【英文原版：A situation in which news of price increases spurs investor enthusiasm whichspreads by psychological contagion from person to person, in the process amplifyingstories that might justify the price increase and bringing in a larger andlarger class of investors, who, despite doubts about the real value of theinvestment, are drawn to it partly through envy of others’ successes and partlythrough a gambler’s excitement.】
2013年诺贝尔经济学家，耶鲁大学教授罗伯特·席勒Robert Shiller
从以上两个资深的、第三方的美国经济学家的角度来看澳洲，我们从宏观上确实有房产泡沫的嫌疑。
咱公司毕竟是有新州房产执照的，所以房子还是要卖的，怎么办？必须反驳一下，您自己分析以下三个论点有没有道理（声明，一定要自己好好想想，反驳不可能做到100%的公正）：
反驳论点一：澳洲没有全国统一的房产市场，每一个州，每一个城市，每一个郊区甚至每一条街都可有自己独特的地产“生态系统”。在很多情况下，房产投资者会用非逻辑的感性的思维做出投资决定。
比如，土豪不惜一切代价，也要住有水景的物业。前段时间还有新闻提到，某华人以高出市场价很多的钱买下了前澳洲女总理朱莉亞·吉拉德Julia Eileen Gillard的一个住宅。因此，仅仅分析宏观经济数据与图表很有可能以偏概全，造成分析不到位，而且宏观经济的数据都是历史数据，不一定可以准确地预测未来走向。
再举一个例子，在澳洲，很多华人父母为了大学刚毕业并有一份工作的孩子赢在投资的起跑线上，亦然无条件地帮孩子用父母自己的房子作抵押，这样孩子的首次置业金额就不用存很多，可以更早地踏入房产投资的俱乐部。可这拼爹拼娘的背后，是有风险的，父母无偿帮助自己的孩子，是感性的思维做出的投资决定，如果从宏观经济分析的话，孩子其实本身还没有成熟，由于有父母的帮助，才提前入市，造成房价的提升以及债务的进一步增加。万一小孩今后还不起房贷，父母的房子也可能遭殃，这种行为有可能加大房市的风险性。
反驳论点二：房产泡沫还需要有一个较高的贷款利率，以至于人们实在是没法还贷了。
我查看了大量资料，首先，美国当年次贷危机时次级贷款利率平均为8.68%左右。目前澳洲合规优质贷款自住房利率在4.0%左右，投资房利率在4.5%左右。2009年以后，澳大利亚证券投资委员会ASIC开始监管国家消费者信用保护法案NCCP 2009，此后，几乎不太可能有不审查文件的次级贷款。昨天乔纳森说他暗访的20几个信贷经理教他如何骗银行，这点肯定是真的，而且肯定也很多。但绝对不会成为主流。而且ASIC一直有暗访计划来抓这些人。从去年七月开始，澳洲审慎监管局APRA开始对投资房贷款规定10%的增长限制，目前这项政策已经很好地起到了宏观调控的效果。还有从澳洲央行RBA的货币政策导向来看，搞不好今年9月份左右还会有一次降息，所以短时间内，迅速提高标准现金利率的可能性不大。
2007年美国金融危机次级贷款利率（第一列、第一行）
反驳论点三：房产泡沫还需要有超高的失业率而导致的经济大萧条。
目前澳洲经济形势虽然有很多挑战，比如由于矿产的低价而导致的贸易逆差。但离经济衰退还有一段距离。本周，澳洲统计局最新GDP数据显示，2015年澳洲国内生产总值增长2.5%，比2014的2.6%低了仅仅0.1%。其中0.8%的增长来自于家庭消费的增长，至少可以说明澳洲消费者信心还是不错的。同理，房地产也是要有信心的。尽管中国进一步加紧外汇管理制度，但很多土豪还是想来澳洲买永久产权的房子的。换言之，国内国际对悉尼、猫本、布村和黄金海岸的房产肯定是有需求的。就算部分地区房产出现供大于求的局面，房产价值不太可能在短时间内一泻千里。
澳洲贸易差额最新数据（0以下为逆差）
澳洲GDP最新数据
澳洲GDP历史数据
澳洲最新消费者信心指数数据
澳洲历史消费者信心指数数据
【总结】
我永远相信不管我们是处在澳洲房产的盛世还是乱世，该赚钱的还是可以赚钱。强烈建议我们的客户在投资前不要偷懒，一定要做好功课，把钱投到好的地产项目上去。如果您很喜欢投资地产，就不要忘记，地产投资应该是“放长线，钓大鱼。”
股神巴菲特的投资名言已经说得很到位了：“别人贪婪，您要恐惧；别人恐惧，您要贪婪。”但并不是说您恐惧的时候，什么都不做，隔岸观火，错失良机。最后我想用最新华尔街电影《大空头》里的两句话结束我们今天的讨论：
赌博和投资之间的那条线是人为的，而且非常细。最稳健的投资也有着一定的赌博性质，而最胆大妄为的投机也具有明显的投资特点。或许“投资”的最好定义是“赔率对你有利的赌博”。
人们总希望有权威来告诉他们如何来选择价值，但他们这样选只是因为这些人看起来很权威，说的是他们想听的话而已。
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